2012年1月房地產分析>>總統大選前後的房市

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(中國文化大學 都市更新研習班 主任)
(崑山科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、窒息的元月房市與總統大選
100年過去了,101年到了(台灣的101大樓可是名揚世界),但101年的元月對房地產市場却「壓力很大」,大到房市近乎「窒息」!因為攸關台灣命運的四年一次「總統大選」將在一月十四日投票,極激烈(甚至惡質)的總統選戰正在鋪天蓋地的廝殺,民意調查兩黨實力接近呈現膠著狀態,台灣重大行業幾乎屏息以待的停擺!行政院內政部也罕見在1月3日在各大報刊登宣導,主題為「不動產時價登錄邁向居住正義」―內容為「立法院已於100年12月3日通過「地政三法」,包含不動產經紀業管理條例、地政士法及平均地權條例,規定未來不動產買賣案件完成後,必須申報登錄成交案件實際資訊。這些成交資訊,將以去識別化及區段化的方式,提供消費者查詢,以遏止賣方哄抬房價,造成買方損失。不動產交易實價登錄制度,是我國邁向居住正義的關鍵一步」
離投票日只剩11天,內政部大動作刊登「邁向居住正義」的宣示,可見「居住正義」的關鍵重要性!也可見台灣的居住是如何不正義!房地產價格是如何的炒翻天!另外,根據1月8日工商時報刊載「合宜住宅大受歡迎!據內政部統計,100年12月23日開始發放合宜住宅承購資格證明申請書並受理申請後,已受理逾5600件申請案,遠大於板橋浮洲興建供給量4480戶。另外,林口A7合宜住宅,預計興建約3960戶(含199戶出租住宅),總銷售金額約300億元,四塊基地於去年12月15日預標售決標,分別由遠雄、皇翔、麗寶及名軒建設得標,預計1月10日完成簽約。標脫面積為9.81公頃,總價款76.92億元,預計101年12月底前開放預售。」
合宜住宅約為當地市價的七折,這正是受到民眾熱烈歡迎的最大原因。居住為人生最大之事,一般民眾買不起房屋正是貧富懸殊惡質現狀之一。詩經「陳風・衡門」―「衡門之下,可以棲遲,沁之洋洋,可以樂肌。」杜甫「安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏」。買不起屋只能安貧樂道或壓力大到得癌症,可更是古今同悲啊!
 
二、虎頭蛇尾的100年房市
100年的房市可謂「虎頭蛇尾」。當吾人翻閱一年前(100年元月)的各大報,各大房地產指標公司皆一致看好「喜氣洋洋」的100年,並計畫大肆擴軍大幹一場!沒想到跑出一個從沒聽過的「奢侈稅」來「攪局」,讓房市在下半年可謂直落到年底總統大選!101房市最熱門的前幾大新聞為「炒房一年內轉賣,課15%奢侈稅」、「居住正義五法過關,房地產時價登錄」、「黃勇義涉炒房逃漏稅11.5億,遭檢方搜索」。其主軸皆是這幾年房價漲太凶民怨沖天,因此「居住正義」尚方寶劍,望風披靡。威力最大的「奢侈稅」到101年元月尚仍在影響著市場,投資客怎會甘願被課10%~15%的奢侈稅(而且是實價課稅!中華民國政府頭一遭實價課稅!),當前銀行利率低正可撐個「1~2年」熬過「奢侈稅」,讓原來「熱絡」的房市頓時平靜下來!因此當「實價登錄」在立法院會期最後一夜過關,政府立刻說明「實價登錄」不是「實價課稅」!若要實價課稅還要一段很遙遠的路!然而當全世界皆實價課稅時,這條路終歸要在合理的配套下(特別是針對自用非投資客的差別設計)進行改革。
 
三、大公司開出第一槍降價25%
101年是農曆龍年,「龍」一向在傳統的中華民族被視為是最為吉祥的,因此趕生「龍子龍女」將使今年的嬰兒躍增!然而1月3日興富發建設(績優營建股)鄭欽天董事長對當前的房市低迷却率先宣布推出新案將降價25%!領先的公司卻開出大幅降價(先不論虛實)的第一槍,對市場價格破壞的感染力是很大的!果然同業罵聲四起,謂「損人不利己」!
1月14日總統投票日後,執政黨馬英九勝選!顯然民心很卑微的希望「安定」。此次投票前最大「特色」乃是原來最怕選邊站怕被貼標籤的許多大老闆紛紛跳出來力挺「九二共識」(亦即力挺國民黨的兩岸政策,諸如張榮發、郭台銘、鄭崇華、尹衍樑、焦佑鈞、魏應充……),更勁爆的是選前一夜從不談政治的宏達電董事長王雪紅亦跳出來力挺「九二共識」!
所謂「九二共識」―張榮發「沒有92共識,經濟悽慘」、工商團體「破壞92共識,台灣全面倒退」、王雪紅「難想像沒92共識的兩岸關係」、尹衍樑「台灣需要一個開放穩定的政策環境」、大陸賈慶林「否定九二共識,兩岸協商難以為繼」、美國包道格「容許模糊,九二共識有創意」……
是的,「九二共識」成了選前馬英九的「最大助選員」,人民渴望安定與前進,比較不開闊的民進黨要贏確實艱難!
 
四、不休市的農曆年房市
由於執政黨勝選,施政正可「無縫接軌」,社會民心顯得安定,緊接著的農曆年價達九天(1月21日~1月29日),讓有大案的建商不敢休息!低迷的房市重新燃起希望,台北市的建案接待會館,在春節期間大多全部不打烊或提早到初二、初三就開門,以往春節都休假的中南部建案,因為有20多萬返鄉台商的購屋商機,也多提早開工或乾脆不休息。
今年春節搶攻台商購屋最賣力的是遠雄集團,旗下11個建案,包括汐止廠辦案,都是從除夕一直賣到過完年,除了推出7天7國美食外,還有新春賞屋好禮101抽,有冰箱、洗衣機、iPhones4S等獎品;另外各案場也有不同活動,包括陶瓷、名錶賞、名人開講等,以吸引看屋人潮。
果然,長假效應使得看屋人潮增多,總統大選過後的房市擺脫了政治因素的干擾,房市將可逐步恢復常態。
...................................(本文刊載於現代地政雜誌每月專欄)

房地產分析專欄