2011年12月房地產分析>>平林漠漠煙如織

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(中國文化大學 都市更新研習班 主任)
(崑山科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、海峽兩岸的共同資產―孫中山
吉祥數字的「中華民國100年」走到尾聲了,建國艱難的驚人歷史「中華民國100年」過了,101年緊接著來了!時代的巨輪從來未曾偷懶未曾稍歇,只會滾滾向前啊!
100年前,孫中山與無數先賢先烈拋頭顱灑熱血的創建了「中華民國」,時代巨輪到了「中華民國100年」這一年來,台灣最常見的「關鍵字」之一即是「孫中山」,正是緬懷國父孫中山,思效法孫中山的精神啊!中國大陸亦常提到「革命的先行者」孫中山,至為崇隆尊敬!大陸認為,近代中國有三大偉人,第一位即正是孫中山啊!大陸於100年辛亥革命日各地亦熱烈慶祝「孫中山」,「孫中山」正是海峽兩岸的偉大「共識」之一!
孫中山推翻腐敗的滿清,正是對社會「貧富懸殊」現象的厭惡痛絕與革命!孫中山有許多房地產的言論,其最精華旨意則出現在「平均地權」― 「文明之福祉,國民平等以享之。當改良社會經濟組織,核定天下地價;其現有之地價,仍屬原主所有;其革命後社會改良進步之增價,則歸於國家,為國民所共享。肇造社會的國家,俾家給人足,四海之內,無一夫不獲其所。敢有壟斷以制國民之生命者,與眾共棄之。」這正是孫中山的博愛與平等思想的精華體現,「敢有壟斷以制國民之生命者,與眾共棄之!」好個 國父孫中山的大氣魄與大氣派啊!
 
二、「居住正義」五法通過
總統選戰於100年12月進入最激烈的「肉搏戰」。立法院12月14日開始停會一個月,馬英九總統多次宣示一定要通過的「居住正義」五法,立法院終於在最後讀秒時刻「12月13日挑燈夜戰」三讀通過!此次修法的重點之一,是要求房地產成交價格要透明化以供消費大眾參考,免得黑箱作業胡亂炒高房地產價格!所謂「實價登錄三法—平均地權條例、不動產經紀業管理條例、地政士法」修正案!平均地權條例第47條修正為「土地所有權移轉或設定典權時,權利人及義務人應於訂定契約之日起三十日內,檢同契約及有關文件,共同申請土地所有權移轉或設定典權登記,並共同申報其土地移轉現值。但依規定得由權利人單獨申請登記者,權利人得單獨申報其移轉現值。權利人應於買賣案件辦竣所有權移轉登記三十日內,向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。前項買賣案件,有下列情形之一者,權利人免申報登錄成交案件實際資訊:(一)買賣案件委託地政士申請登記者,應由地政士申報登錄。(二)買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交,除依前款規定委託地政士申請登記者外,應由不動產經紀業申報登錄。」不動產經紀業管理條例增加第24-1條「經營仲介業務者,對於買賣或租賃委託案件,應於簽訂買賣契約書並辦竣所有權移轉登記或簽訂租賃契約書後三十日內,向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。經營代銷業務者,對於起造人或建築業委託代銷之案件,應於委託代銷契約屆滿或終止三十日內,向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。」不動產經紀業若有違反,則處以新台幣3萬元以上,15萬元以下罰緩。地政士法增加第26-1條規定「地政士應於買賣受託案件辦竣所有權移轉登記三十日內,向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。」地政士若有違反,將處以新台幣3萬元以上,15萬元以下罰緩。
另外,常被地主抗議徵收補償價格太低的「土地徵收條例」第30條修改為以市價徵收「被徵收之土地,應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地,應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。前項市價,由直轄市、縣(市)主管機關提交地價評議委員會評定之。各直轄市、縣(市)主管機關應經常調查轄區地價動態,每六個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度,作為調整徵收補償地價之依據。」內政部長表示,地價評議委員會的委員以後將增加幾位高考及格的「不動產估價師」,以提高市價的精準度。
 
三、12月房市既冷且雨
今年12月像個冬天的樣子,冷風不斷,讓賣冬衣的店家有買氣上門,然而却加上綿綿細雨,有時大雨,竟然延續了一個月!既冷且雨,到處溼答答,讓大家吃足了苦頭。
中華民國100年顯然不是房市的熱絡年,除了第一季尚有熱絡買氣,從三月奢侈稅研議之後一路下滑,竟一路滑至12月!從經濟及房地產的角度來看,中華民國100年成了「內憂外患的一年」,「居住正義」政策亦一路伴隨到12月13日而修正與通過了「地政五法」!
12月又碰到總統大選廝殺激烈,兩黨勢均力敵,局勢混沌不清,民眾不知何去何從,更加深了房市與股市的觀望氣氛。中古屋市場冷清,交易量創sars以來新低,預售屋市場更是冷却,只能按兵不動,或建商只好先建後售……等等膠著疑慮的氣氛。股市呢?也是一片慘綠,中華民國100年伊始許多專家預測「將衝上萬點」!孰料,天災人禍接踵而至―日本大地震、美債降評、歐債危機、泰國大水災、菲律賓颱風大水……,台股竟然成了「先蹲後趴」,一直蹲一直蹲,連跳一下都沒有,終至趴了,股民損失慘重!
展望2012年,亦是悲觀多於樂觀,正應了李白的詞―菩薩蠻「平林漠漠煙如織,寒山一帶傷心碧。暝色入高樓,有人樓上愁。玉階空佇立,宿鳥歸飛急。何處是歸程,長亭更短亭。」許多不確定的因素難以捉摸難以預測。20年來強勢崛起的中國,經濟成長已趨緩和,且二年來打房非常嚴厲,房市泡沫隱約可見,亦存在極大的風險。台灣何去何從,顯然更是要加倍的警惕、謙卑、團結與努力。
 
....................................(本文刊載於現代地政雜誌每月專欄)
 

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