2012年2月房地產分析>>緩步回溫的房市

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(中國文化大學 都市更新研習班 主任)
(崑山科技大學 不動產估價師學分班 主任)
 
一、奢侈稅的威力
經歷元月總統大選的紛亂及農曆年長假之後的二月房市已逐步恢復常態,看屋人潮逐漸增加,但交易量增加有限。100年的房市在遭遇首度「奢侈稅」的「重擊」之後,相較於99年「熱烘烘」的房市有明顯的衰退。有媒體認為,根據內政部營建署調查「投資客沒在怕奢侈稅,奢侈稅課徵嚇不跑投資客」顯然跟實情有落差!
100年的建物買賣移轉棟數為361704棟,99年的移轉棟數為406689棟,100年比99年衰退了12%!99年元月的買賣移轉棟數為35802棟,原來眾所看好的100年,元月即熱升為41974棟,成長17%!然而在奢侈稅重擊之後,100年下半年交易量一路下滑,每個月皆僅有2萬多棟,到今年(101年)的元月更是下滑為18213棟!相較於100年元月的41974棟足足腰斬了57%之多!誰說奢侈稅沒有效呢?!
 
二、熱烘烘的板橋「合宜住宅」與三重捷運共構宅
當「奢侈稅」嚇退了投機與短期投資(二年之內)的熱潮,市場將回到房屋居住的本質―自住型與換屋型市場。然而若偏高的房價沒有明顯下修,及基地立地條件不夠佳的話,看屋人潮雖逐步加溫,成交量亦是只能緩慢前進。台北市政府公布的今年2月建物買賣移轉棟數跌破了3000棟,僅為2425棟,創下8年多以來的次低!但已較1月的2330棟微幅增加了4.07%!市場的逐步回溫當可在三月更見端倪。
小回溫的二月房市,仍有二件「熱滾滾」的情況。平價屋「板橋浮洲合宜住宅」,案量高達4000餘戶,金額450億,反應則非常熱絡非常搶手!資格申請書3萬份已全被領光,許多申請人須另從網路下載,根據營建署統計,截至目前,回寄申請書接受資格審查的戶數,突破萬戶!近1萬2千戶,其中又以新北市居民最為踴躍約7900戶,其次是台北市的3600戶,估價雙北市居民即占總量9成2以上。
另外一件則是捷運工程局標售三重捷運共構宅「美麗新境」,一舉釋出111個單位,由於底價與市價仍有逾10%價差,吸引近600封投標單,平均每個單位就吸引將近6封的標單,先開標的60各單位中,有一標更吸引高達18組人馬搶標,買氣超旺!平均成交單價多落在每坪32~35萬之間,得標價相當接近市價。
 
三、329檔期預計爆量
市場既已緩步回溫,則100年下半年許多避風頭延緩推案的建案都將順勢推出。果不其然,預計329檔期推出的建案爆量,上看1500億!根據台北市代銷公會統計,今年329檔期推案量,雙北市大約1000至1500億元;加上桃園、新竹,整個北台灣都會區約有2000億元的新案等著力拼329檔期!比起去年同期,因開徵奢侈稅前夕,幾乎大家都暫停推案,今年可望是爆量推案。
某代銷業龍頭表示,即將來臨的329檔期,將呈現個案表現,品牌、產品、地段決定票房勝負;不過,與往年不同的趨勢是,首購客戶將大大抬頭,相對強勢,合理而平易近人的總價帶,將最受青睞。大哉斯言!代銷業永遠站在市場的最前線,是對市場嗅覺最為敏銳的!
三月另外有一則「都市計畫」的超級建案則來自於對岸福建省的「平潭島」(中國第四大島)。福建「平潭綜合實驗區」將劃定一些區域,由台灣市縣或機構規劃開發,或與大陸有關方面共同開發。
「平潭實驗區」的構想是:招聘台灣人共同規劃、共同開發、共同經營、共同管理、共同受益;且可以「台灣縣市或機構」的身分出面。五年內將招聘一千名台灣人才,今年先招募四百人,主要是管理人才與研究人員,年薪約台幣九十六萬至二百八十八萬,最特殊的職位年薪約一千萬元。
「平潭實驗區」出台,這是一個強烈的警訊!筆者前年趁到廈門參加兩岸「海峽論壇」之便,與台北市出版公會考察了平潭島,乃是一荒涼之島正要建設!但中國建設之快速舉世皆知。台灣必須加速推動「自由經濟示範區」(雖是老調重彈);不但要與大陸搶台商,也要與大陸搶外資。據悉,平潭實驗區除實行雙幣(台幣與人民幣)外,也將允許台灣的電視頻道落地及報紙發行,儼然是一個複製的小台灣。台灣的行政效率一向牛步,若不儘速推動「自由經濟示範區」,怎能擋得住對岸的磁吸效應?20年來,大陸一日千里,台灣却「藍綠惡鬥」,靠一張嘴巴唬弄人民,悲乎!
 
...................................(本文刊載於現代地政雜誌每月專欄)
 

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