2012年4月房地產分析>>高雄逐步增溫―罕見「南熱北溫」現象

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(中國文化大學 都市更新研習班 主任)
(崑山科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、國土規劃的失控
不管藍綠,不論宗教,金錢與價格乃是社會共識的最大指標之一。而房地產價格因金額龐大,各黨各派皆爭相靠攏與爭逐,但多年的結果竟是當台北市房屋動輒每坪100萬左右的高價位,高雄市卻只有每坪十幾萬,更是凸顯南北兩大都市發展的不均衡與不合理,也凸顯台灣國土計畫與都市計畫的失控與不均衡,無法達成區域計畫法第一條「為促進土地及天然資源之保育利用,人口及產業活動之合理分布,以加速並健全經濟發展,改善生活環境,增進公共福利,特制定本法。」及都市計畫法第一條「為改善居民生活環境,並促進市、鎮、鄉街有計畫之均衡發展,特制定本法。」的目標。台灣目前尚未有國土計畫法第一條所遵循,這是很荒謬的,三年前八八水災,馬英九總統痛定思定認為要趕快通過國土計畫法草案,轉眼他都連任成功了,國土計畫法仍然遙遙無期,當初含淚含悲宣佈的誓言呢?
2008年美國金融海嘯重創了全世界,當時筆者到高雄教書時曾很關切高雄市的房地產景氣並請教時任高雄市不動產代銷經紀商業同業公會黃炯輝理事長(主要亦從事建築業,現已榮任中華民國不動產代銷經紀商業同業公會全國聯合會理事長),當時黃理事長幽默的說:「沒有差,之前台北市房價暴漲吃魚翅時,高雄房價紋風不動只能吃滷蛋,現在金融海嘯也是吃滷蛋啊!」
 
二、初見「南熱北溫」罕見現象
筆者並特別在去年4月的大陸房地產專欄(南方房地產月刊,為大陸資深權威房地產雜誌)發表一篇「高雄房地產應有爆發力」的分析,特別向大陸人士推薦高雄,其中提到「20幾年前台北與高雄兩大都市之房價不相上下,然而20年後的今天,高雄的房價竟爾不及台北的2成!台北的房價太高,高雄的房價太低,因此未來的高雄若能積極開闊往前邁進,則房價的爆發力極大,這也是各方投資專家當特別留意之處!」筆者平常到高雄教書或演講時,最喜住在愛河旁的國賓大飯店,晚上漫步饒富詩意的愛河,聽露天演唱,點杯飲料,亦是很大的休閒享受啊!每次入住國賓大飯店也都看到許多大陸觀光客入住,遠在黑龍江、新疆等偏遠城市…,都有大陸觀光客入住!現在高雄市處處可見大陸觀光客,活絡了高雄的觀光業!對高雄有很大的貢獻!
近兩年,高雄地區努力往前邁進,房地產價格逐步浮現榮景。以4月的買賣移轉棟數來看,4月為3401棟,3月為3392棟,為歷年罕見的高成長。2011年台北市平均單月移轉4159棟,多於高雄市月均3122棟;不過2012年的3、4月,已出現高雄市買賣移轉量連續2個月大於台北市,呈現「北溫南熱」的罕見現象!
其中,高雄市4月買賣移轉棟數較多的區域,集中在左營、三民、鳳山、鼓山等,總計占全市的5成。部分新成屋豪宅行情,已每坪登上50萬元以上,至於中古屋行情,每坪平均單價也有13萬元。
 
三、高鐵竹北站、高鐵桃園青埔站房地產熱絡
另外,受惠於高鐵通車,這幾年原本偏僻地的高鐵桃園青埔站與高鐵竹北站熱鬧滾滾,桃園高鐵到台北只要20分鐘,竹北高鐵到台北只要30分鐘,而且座位舒適旅客普遍非常滿意,這兩站的房地產成了當紅炸子雞與明日之星!桃園青埔站房價大幅增溫,地價更是數倍上漲!竹北高鐵站位於竹北隘口里,原來只是農村,通車後人口不斷遷入,每兩、三個月就冒出一棟大廈,里長林洪文說,兩年前選里長時,隘口里約400戶、800多選民,現在人口倍增超過800戶,選民逾1700多人。高鐵通車前,當地住宅土地每坪十餘萬元,如今臨路、臨地公園,可達五、六十萬元;商業區先前每坪廿餘萬元,去年一筆商業用地,以每坪150萬元成交!桃園高鐵站更是有機場捷運線直通台北,捷運沿站潛力不可小覷!
四月受財政部推動開徵證券所得稅、油電雙漲,掀起國內物價漲風,中央銀行建議將房價列為監控項目,行政院通過經建會提報穩定物價方案,確認中央銀行將關注物價走勢,適時採行妥適的貨幣政策。為對抗通貨膨脹,央行備戰上膛!國內房貸銀行龍頭土地銀行指出,因應這波房市風險提高,率先即日起發布新措施,針對還款能力較差的客戶,將提高房貸條件包括貸款成數降0.5成,利率提高半碼(0.125個百分點),並取消寬限期,以加強管控信品質。土銀高層指出,過去因奢侈稅、實價登錄等政策,部分有購屋需求的民眾,本來等待房價再跌一些時再買。但油電雙漲,使通膨壓力變大,民眾預期房地產也會跟著漲,因此「潛在購屋力都跑出來了」,使近期房市較熱。但土銀今年房市風險比過去大,對授信品質的管控也必須加強。
...................................(本文刊載於現代地政雜誌每月專欄)
 

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