2011年11月房地產分析>>奢侈稅V.S歐美經濟下滑左右開攻

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(中國文化大學 都市更新研習班 主任)
(崑山科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、政策是影響房地產市場最大力量
政府的房地產政策走向以及是否真正實施,是影響房市景氣的最大因素。影響今年房市的政府政策,毋庸置疑是行政院於今年二月底三月初所提出為打擊房地產投機的「奢侈稅」政策,風聲一來,房市立即明顯下挫,然後立法院創下最快速通過的法案「特種貨物及勞務稅條例」,於6月正式實施,房市再度明顯下挫,投機客聞風四散,或暫且按兵不動,一直到今年11月,房市冷卻許多,回到正常的居住與租賃市場,短期投機與投資客難以再炒熱市場!奢侈稅是以房地產交易的實價課稅,那政府也替自己打了一個耳光,原來吵了幾十年的實價公平課稅是可行的,以前是不為也,非不能也。世界各國幾乎皆是實價課稅,大如十幾億人口的中國,其房地產蓬勃發展已20年,難道他們也作不到實價課稅嗎?答案當然不是!1994年通過的「中華人民共和國城市房地產管理法」第35條就規定了「價格申報」---「國家實行房地產成交價申報制度。房地產權利人轉讓房地產,應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價,不得瞞報或者作不實的申報。」這不正是馬英九總統宣示一定要在這期立法院通過的「實價登錄」嗎?而且一次還要修了三法---平均地權條例、地政士法、不動產經紀業管理條例,方能竟全功!
 
二、歐美經濟衰退也影響台灣房市
今年房市的逐步冷卻,並非僅是奢侈稅的發威,更大的力量乃來自於歐美經濟的動盪下滑,股市續跌…。而且可怖的是許多國際名家並不看好歐美未來經濟:
1. 美國可能面臨日本式「失落十年」嚴重風險。---2010年諾貝爾經濟學獎得主戴蒙德(Peter A .Diamond)100.11.14經濟日報
2. 國際貨幣基金(IMF)總裁拉加德於100.11.9訪問中國時提出警告,目前的歐債危機已經導致全球經濟前景不明,籠罩在一團迷霧之中。全球經濟正面臨「失落十年」的風險中。---100.11.10經濟日報
3. 歐洲景氣,五年內不會好。---白蘭氏總裁小池英治100.11.18工商時報
4. 末日博士盧比尼(Nuriel Roubini)100.10.11再度警告,無論歐洲亂局是否持續,世界各大先進經濟體陷入二次衰退「已成定局」,可能未來一到兩季之內就會發生。---100.10.12工商時報
5. 明年沒春燕!未來一年,歐美日及大陸都不會好,台灣也會受影響。---台積電董事長張忠謀100.10.13工商時報
美國已不再是昔日人人嚮往的美國,「美夢」已然破碎,最新統計顯示,美國國民赤貧者與貧窮者所占比例都創下的新高紀錄,貧窮者達百分之十五點三,赤貧者占百分之六點七,有更多的西語裔美國人、老人和勞動階級陷入貧窮。除了極端富有階層以外,美國各階層的貧窮人口都在增加。
 
三、「空閑住宅」愈來愈多
行政院主計處11月3日發布99年人口住宅普查的結果,99年底全國空閑住宅升至156萬宅,較89年增加32萬8千宅,增加21.1%;其中以基隆市增加25.2%居冠,五都中的新北市、台中市也超過2成,台北市13.4%最低。
「空閑住宅」是個新名詞,有別於以前之「空屋」,主計處表示,空閑住宅指的是無人經常居住且未供其他用途住宅,包括待租、待售、已售或已租,尚無人經常居住住宅、有第二棟以上未經常居住住宅、因工作等原因居住他住而無人經常居住住宅等。在各行政區中以新北市的住宅數最多,其次依序是高雄市、台中市、台北市、桃園縣。這十年來以新北市增加22萬2千宅最多,桃園縣增加16萬3千宅次之,台中市及高雄市各增加13萬宅,台北市也增加9萬宅。
可見新北市炒作的嚴重!然則台北市炒作就不嚴重嗎?這幾年台北市漲價幅度最高,當然嚴重,其戶數少於新北市,乃因台北市幾乎沒有建地了,現有的舊屋並在「都市更新」主題熱炒之下,炒得更凶啊!
 
....................................(本文刊載於現代地政雜誌每月專欄)

房地產分析專欄