2012年5月房地產分析>>混亂與大罵的五月,買房抗通膨

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(中國文化大學 都市更新研習班 主任)
(崑山科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、馬英九520總統就職聲望降至最低!
五月, 是中華民國的大日子,因為520正是馬英九總統連任的大喜之日。然而,舉國似乎沒人慶祝與欣喜,一個月來,物價齊漲,民怨沖天,罵聲連連!根據聯合報調查趨勢資料顯示,馬英九擔任總統以來,四年前就職時為聲望最高峰,好評66%。之後,馬聲望一路下滑,執政一周年時雖回升至52%,但八八水災後,滿意度重挫至29%,此後一直維持在30%左右的低迷水準。本次調查,不滿意馬施政的人攀升至66%,且批評這態度強烈,38%對馬施政非常不滿意,28%不太滿意。再由施政魄力、能力與重視民意三個指標觀察民眾對於馬總統的印象,調查結果顯示,馬形象以負面評價居多。其中,馬英九總統施政魄力最受質疑,67%認為馬欠缺魄力,僅23%肯定;51%認為馬欠缺施政能力,37%肯定態度。亦即,520前夕,馬英九的聲望降至新低23%!一向予人「溫良恭儉讓」的馬總統,竟然民意調查淪落至此,確令人浩嘆!
 
二、在不正確的時機作改革一定失敗
改革是最值得稱讚的,也是最需要前瞻眼光與魄力的!因此也是痛苦
的,不易的!是很多為政者不敢作不願做的!政客都喜歡作一些短線討好選民,騙選票,有一天拆穿時,卻是全民受害的!但傷害已造成,大江東去,一切都來不及了。群眾亦被煽動,卻也令人浩嘆!
如何改革「證券所得稅」本是美事一樁,卻落得股市大跌,改革者撞得鼻青眼腫,最扯的是本可博得美名在歷史留名的劉憶如財政部長,據101年5月26日工商時報,劉憶如竟說「只有行政院秘書長才清楚各部會正在做的事」,這麼大的事,連她都不知,是政府出了問題,還是劉憶如出了問題,細看新聞內容,那更扯了,劉憶如向立委表示,她早就提出稅改時間表,但直到4月5日才知道油電將雙漲,「不禁傻眼」,若早知油電雙漲,推證所稅就會緩一緩。
知錯而不能放慢腳步,知錯而一定要前進,「明知山有虎,偏向虎山行」,那也活該她要下台了,但全民受害要跟誰討賠償?!也怪不得5月28日工商時報要嚴厲批評「勿讓理論領導務實,勿讓務虛取代務實」了!
 
三、油電雙漲、百物連鎖漲,「買房抗通膨」!
股神巴菲特的投資旗艦柏克夏海瑟威公司發布第1季財報,不僅淨利是去年同期的2倍,持股更是大賺10億美元,股神終究是股神!即便如此,巴菲特在接受財經電視台CNBC訪問時依然表示,現階段的美國房市是比股市更加誘人的投資,因為房價跌幅已遠高於股價。而30年期房貸是很具吸引力的融資方式。
由於油電價格的宣佈漲價,造成百物的立刻連鎖上漲,政府在如何處理郵電上漲顯然是荒腔走板!得不到人民的支持,而引發百物齊漲,人民卻已先受害!到處罵聲連連!
建商把握「通貨膨漲概念」,大肆宣傳為「買房抗通膨」的觀念,已達一定的效果,包括北部精華地區和中南部房價交易都有升溫趨勢,且其中自住者居多,彌補了部分投機客因奢侈稅撤退的缺口;股市不佳,也讓想投資房產者增加不少。
 
四、房貸餘額與建築貸款餘額續創新高
中央銀行官員指出,4月房貸餘額較去年同期增加1.47%。代表需求端的房貸餘額雖上揚,供給端的建商貸款反有減速的現象,建商對房市後趨態度似乎轉趨保守,央行統計,4月建築貸款餘額1.43兆元,僅較前一月增加約15億元。行庫主管認為,前幾年建商案量集中北部,但近期房市出現「北冷南熱」的情況,因此建商北部推案降低,一定程度影響建商融資需求。此外,也有銀行對建商社會形象列入考慮,以免將資金借給有炒地皮意圖的建商。
4月購屋貸款餘額單月增加逾160億元至5.26兆元,創下統計以來次高水準,僅低於去年12月的5.27兆元。5月全體銀行房貸餘額達5.29兆元、建築貸款餘額達1.45兆元,雙雙續創歷史新高,其中5月房貸與建築貸款新增餘額都較4月成長。央行官員說,房貸及建築貸款增幅緩慢,屬「健康成長」。第1季因為選舉等不確定因素,讓許多有意購屋的民眾「停看聽」,但329檔期炒熱話題,加上油電雙漲、通膨升溫,許多民眾因而想買房抗通膨,不少自住客進場。行庫主管解釋,央行緊盯豪宅或投資客放款,銀行現在都相當嚴格,貸款前都嚴加調查,確定是有自住需求,或非為炒房的客戶,貸款才會通過,但觀察購屋貸款餘額仍在上揚,顯示在銀行自律下,還是有很多案件通過。
 
....................................(本文刊載於現代地政雜誌每月專欄)

房地產分析專欄