2012年7月房地產分析>>房地產景氣好壞從來不能一概而論

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(中國文化大學 都市更新研習班 主任)
(崑山科技大學 不動產估價師學分班 主任)
 
一、沉悶的七月也有耀眼的戰績!
炎熱的七月,「大日炎炎正好眠」,不但容易使人懶散,也易於心浮氣燥,正是要大家忍耐沉住氣比修養的月份啊!
七月房市在整體環境不佳下,陷入要加倍努力與研發才能有好的成績,因為房地產產品繁多,差異性極大,各縣市地域與房價亦差異極大,因此就算在不景氣時,亦能有個案表現「市場細分化」「產品差異化」的空間。
市場一片不樂觀,在減量經營中,亦傳出一些市場捷報──諸如板橋合宜住宅可售戶達4009戶,但申請登記符合資格者卻已超過25000人!因每坪僅19.5萬元,遠低於市場行情,買到即賺到!代銷公司花費8000萬元打造1000多坪的接待中心,4間樣品屋,現場接待人員多達120人,規模之大已創造了台灣房地產市場的行銷記錄!
另外北市雖然市場轉冷,但南台灣的高雄房市仍續轉熱,高雄市政府地政局公佈的買賣移轉棟數,高雄已連續三個月超過4000棟的買賣移轉量!高雄市場一向冷淡,房價低廉,這些佳績也已創下了歷史記錄!呈現「南熱北冷」之罕見現象!
再則,台北市場雖整體表現黯淡,但個案表現卻極為亮眼!例如太平洋敦南大廈以19.39億元賣出,為市場投下震撼彈!太子敦南大廈法拍底價142.65億,亦震驚了市場!顯然,地點卓越的商用不動產,仍然在市場上亮光閃閃!
 
二、天災與人禍政府才會想起「國土計畫法」草案!
影響房地產變動的最大因素莫過於政治了。政治是否清明與有效率,才是帶領台灣往前走的最大力量!
然而,十幾年來的台灣政治卻一直陷入於不清明、行政效率差,甚且貪污、腐敗,時有所聞!真是害慘了台灣人民!
七月剛開始(七月二日)高高在上權大勢大的行政院秘書長林益世承認了在立法委員任內「收賄」,特偵組向台北地院聲請羈押禁見!可謂震驚了全台灣!以清廉為號召的馬英九政府,又如何來向台灣人民說明「識人不清」?
除了人禍,天災更是不斷的向人民示警肆虐!6月21日中國北京出現了61年來最大強降雨,這場暴雨造成至少13人死亡,其中有一名派出所所長因救災時被倒下的電線擊中觸電,不幸殉職。
台灣進入颱風期,6月21日水淹全台,滿目瘡痍!強大梅雨鋒面襲台,也刷新了強降雨紀錄,毫不留情地水淹全台,造成五死、兩千餘人撤離及難以估算的災損。七月底中颱蘇拉續登陸…台灣。颱風接二連三來,真是聞颱變色,人心惶惶!聯合報6月13日的社論「慘痛雨災憶起延宕廿年的國土計畫法」這是悲痛但似無解與無奈的傷痛啊!
嚴重影響台灣的「國土計畫法」草案竟然走了30年而一事無成,我們的各黨各派政客都該跳樓以謝罪台灣老百姓!
猶憶三年前八八水災時,馬英九痛定思痛,在98年8月17日表示防災和救災一樣重要,甚至更重要,為了避免災害再發生,最好的方法就是做好國土計畫!要內政部提出「國土計畫法」草案,預計一個月時間提出來,但到今天卻仍只是草案!這真是太荒謬及可笑,也已創下世界紀錄了!
 
三、八月一日房地產實價登錄!
台灣房地產買賣實際成交價格一向是不公開不透明的,造成買方無法知悉類似地段商品的一般行情價格,也造成賣方容易黑箱作業而哄抬價格,這也是造成房地產價格暴漲的重大原因之一!因為房地產買賣成交向政府申報移轉過戶並繳土地增值稅、契稅時,政府並不要求以實際成交價來申報,而是官方另有一套標準,土地價格可參考官方的「土地公告現值」,房屋價格可參考政府的「房屋評定現值」。官方的「土地公告現值」美其名為「現值」,卻因官方估價技術落後及相關因素,常與真正的市價有一段距離,而老百姓也樂得用低價申報可少繳稅!這是台灣多年來房地產價格與稅制的不合理大缺點!
終於,多年來在各方批評指責下,終於在2011年12月30日修正公布了平均地權條例第47條規定:
1.土地所有權移轉或設定典權時,權利人及義務人應於訂定契約之日起三十日內,檢同契約及有關文件,共同申請土地所有權移轉或設定典權登記,並共同申報其土地移轉現值。但依規定得由權利人單獨申請登記者,權利人得單獨申報其移轉現值。
2.權利人應於買賣案件辦竣所有權移轉登記三十日內,向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。
3.前項買賣案件,有下列情形之一者,權利人免申報登錄成交案件實際資訊:
(1)買賣案件委託地政士申請登記者,應由地政士申報登錄。
(2)買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交,除依前款規定委託地政士申請登記者外,應由不動產經紀業這申報登錄。
並在8月1日正式實施所謂「房地產實價登錄」制度!由於法條之修正與增訂,台灣的房地產買賣價格正式進入了「價格透明化」的時代,希望能遏阻市場行銷的漫天炒作價格,並將使房地產價格「不二價」的概念能逐漸浮出檯面,而能減少買賣雙方許多不必要的價格糾紛!
 
...................................(本文刊載於現代地政雜誌每月專欄)

房地產分析專欄