2012年8月房地產分析>>地主在睡夢中成為鉅富

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(中國文化大學 都市更新研習班 主任)
(崑山科技大學 不動產估價師學分班 主任)
 
一、持有房地產,「睡覺就好」!
孫中山的名言「地主,在睡夢中成為鉅富」!
這句名言,在北台灣屢見不鮮。一位成功的資深老闆,衣著樸素,最近來我這裏進修中國房地產政策與法規,非常認真精進甚至比同班年輕同學還用功!最近碰到我時,老是感嘆地說「曾老師,經營房地產,睡覺就好!睡覺就好!」其意是說,當他很辛苦投下許多精力與財力經營某件個案時所賺得的利潤,竟然比同時段的朋友,只是投資某一筆房地產個案,躺在那邊完全不理他,若干時間後漲價的利益竟然大於他很辛苦下的利潤!因此他最近的口頭禪即是「睡就好!睡就好!」
這個現象,100年前的孫中山就講過了!
這個現象,多年來永遠熱不起來的高雄房地產,現在連續起動熱度幾個月來,長期持有的地主亦開始享受到這個美食了---例如據報載民國95年由京城董事長蔡天贊和朋友合作,以每坪約50萬元向高雄市政府地政局標得,目前以每坪230.77萬元出售,等於6年漲幅達461%,再創了高雄土地成交歷史天價!高雄土地交易頻創新高,今年上半年天價成交紀錄是農16特區、博愛路與明華路口的土地,每坪成交價190萬元。這些高價,震驚了高雄房地產市場!
 
二、房市爆量,前景不佳
8月17日進入所謂「鬼月」,二十年前在鬼月買賣房屋禁忌特多,能避則避,經過20年的洗禮進化,大部分的鬼已銷聲匿跡,鬼月成了民俗的「名詞」。今年鬼月的推案量不但沒有萎縮,還驚爆大量!光是北台灣鬼月一個月期間的推案即高達約1500億!甚至比去年同期的鬼月推案量1000億激增了近50%!而為五年來的最大推案量!
去年以來,台灣的房市景氣即呈現衰退,以房屋買賣移轉棟數來看,99年為529972棟,100年為497739棟,衰退6.6%,若以移轉面積來看,99年45248134㎡,100年40927781㎡,衰退則達9.55%!以今年一至七月的統計來看仍續呈現衰退。101年1~7月買賣移轉棟數為265506棟,100年1~7月為313730棟,今年一至七月更是衰退14.38%!
房市的能否繼續支撐,最主要的是整個經濟景氣的情況。然而,台灣的經濟景氣則更是令人憂慮!
 
三、經濟情勢惡化
7月份景氣燈號亮出連續第9個月的藍燈,平了金融海嘯期間連續9藍的紀錄,僅次2000年網路泡沫期間的15藍!另外,代表景氣復甦力道的領先指標,每個月都比前一月差的情況,已長達7個月之久,突顯台灣當前的景氣低緩而膠著!
行政院主計處在7月底七度下修今年經濟成長的預測,台灣今年的經濟成長已面臨保二的壓力!可見預測能力非常之差與信用破產!中研院院士胡勝正表示,依當前全球經濟研判,台灣今年經濟成長率最多2.5%,台灣表現欠佳不只源於國際景氣,本身競爭力下滑也是重要原因。
主計總處官員表示,目前最令人憂心的不只是第2季,而是美、歐的不景氣已蔓延到中國大陸等新興國家,原本大家還希望新興國家能維繫全球成長動能,但由中國大陸第2季經濟成長僅7.6%看來,現在新興國家反而是受到美、歐的波及。
經濟景氣低迷,8月物價卻創四年新高,主計總處公布8月消費者物價指數(CPI)年增率為3.42%,創四年新高。以去年8月平均每月消費支出6萬元家庭為例,現在必須多支付2052元,才能過相同品質的生活!
早在今年5月,因為油電雙漲,就是薪水不漲,97%上班族大喊「吃不消」,生活感覺很「痛苦」。1111人力銀行公布「上班族生活痛苦指數」調查顯示,97%上班族認為生活過得很苦,平均痛苦指數達68.03分的「痛苦」,男性又比女性過得更苦。如今到了8月,經濟情況不但沒有改善,反而更惡化了!
 
....................................(本文刊載於現代地政雜誌每月專欄)
 

房地產分析專欄