2012年9月房地產分析>>都市計畫引領房地產!

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(中國文化大學 都市更新研習班 主任)
(崑山科技大學 不動產估價師學分班 主任)
 
一、超級928檔期房市大戰
9月15日傳統鬼月結束,走出鬼月迎面而來的是傳統房地產大檔期「928檔」。在沉悶的今年房地產市場,「928」檔期也被視為今年的最後一搏!加上美國QE3熱錢的推波助瀾,積悶已久的房市供給量乃傾巢而出!
據統計,光是北台灣928檔的推案量即高達2000億!比去年同期的1400億成長了4成之多,更比前年的1000億成長了一倍之多!若再加上台中市的450億,高雄市的250億,全台量體更高達2700億之多!這對主導的建築商與代銷商而言,面對當前經濟情勢不佳,可是超級壓力的超級大戰!
另外主導房市的三大主角之一──房仲業卻傳出今年面對政府的打房政策下,倒店潮已近一成之多!根據中華民國不動產仲介公會全國聯合會9月23日的公布,今年截至9月中旬為止,雙北市房仲業停業家數逾180家、頂讓家數逾100家,高出往年4至6倍,倒店數超過SARS和金融海嘯期間的規模!公會理事長李同榮指出,去年政府祭出奢侈稅,今年初又推豪宅限貸緊縮令,8月再打出實價登陸,政府一連串打擊房市動作,衝擊市場能量市場大幅萎縮。年底前倒店家數估計將突破200家、頂讓家數超過120家,在奢侈稅緊箍咒下,仲介業將掀歷來最大倒店潮!
倒店家數的增多,也來自於各大加盟品牌在激烈競爭下的積極擴店,房仲店數每月不斷增加,競爭確實高度激烈!房地產從業人員工時長,壓力極大!今年3月中華徵信所對國內1萬餘家企業的經理人問卷調查,調查面包括工作薪資、工作內容、制度福利、升遷機會、工作成就感及財務指標等,最幸福的產業第一名為不動產業,其次則為金融業、鋼鐵業、汽車買賣業及運輸倉儲業。
事實上房地產業雖然較易有機會賺大錢,但所承受的壓力亦非人人可為,從業人員淘汰率極高!
 
 
二、都市計畫與房地產─4630億桃園航空計畫!
房地產要能發展,要有好的都市計畫。房地產要能持續發展,要靠都市計畫能否落實執行,而非只是「圖上畫畫,牆上掛掛」的「漂亮計畫」,一張廢紙而已!
台北市的「信義計畫區」發展20年來,已成台北是最閃亮的鑽石!有創意的許多產業的總部大樓,爭奇鬥妍的一幢幢矗立為地標!廣闊舒適公園綠地給了行人最大的舒適尊重!信義計畫區幾已無空地,地價閃爍勇奪第一!這是一個成功的都市計畫!
新北市的「淡海新市鎮」亦已發展20年,卻是一個不成功的都市計畫。於今到處仍是荒煙蔓草!高樓大廈零零落落,而且一直到這幾年才有開發建築商願意進場作較大規模的開發建設!
2008年立法院通過「桃園航空城條例」,立即讓農地買賣熱絡了一陣子,地價可以在一年內即作數倍的翻漲!但畢竟「只聞樓梯響,未見人下來」!房地產市場又冷卻下來。
9月18日行政院長陳冲宣布啟動「桃園航空城核心計畫」,其中第三航廈公告總顧問標招商,107年啟用,將結合民間投資共4630億元進行特定區開發,預計取得3200公頃用地,全面推動產業、住宅及商業區,以完成新都市發展,預估將可創造2兆3000億經濟效益!
陳冲在聽取交通部長毛治國與桃園縣政府報告「桃園國際機場園區及附近地區特定區計畫」,會後宣布即日起啟動該核心計畫,並指定由行政院副院長江宜樺擔任跨部會小組召集人,督導各部會執行進度。
毛治國指出,政府預計投入3366億元,結合民間投資總計4630 億元,由交通部與縣政府共同進行開發,前者負責部分主要包括可獨立起降的第三跑道及擴增旅運容量的第三航廈,機場園區內其他商業設施及服務所需用地,也將於核心計畫推動時一併辦理。
行政院估計,核心計畫開發完成後,將可創造2兆3000億的經濟效益,帶動840億元稅收,以及26萬個工作機會,不僅可擴充桃園機場容量、繁榮桃園縣經濟,更將成為帶動我國經濟發展的推動引擎。
桃園航空城計畫因陳揆拍案,立即引發又一波的房地產市場熱度,據房仲業統計,桃園農地9月即漲了5%,市場住宅交易量比去年同期成長2成!
都市計畫只要迷人,土地就會一路炒作,航空城農地五年前開始飆漲,因計畫的未能落實,一度冷卻,現在航空城拍板定案,顯然農地漲價熱潮市場又將再度啟動!但也有很多人懷疑,是否只是畫大餅又是「狼來了」!?
...................................(本文刊載於現代地政雜誌每月專欄)
 

房地產分析專欄