2012年12月房地產分析>>房地產景氣要看總體與個體

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(中國文化大學 都市更新研習班 主任)
(崑山科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、淡海新市鎮土地價格再創天價
孔子看著溪流滾滾,嘆曰:「逝者如斯夫,不捨晝夜!」
是的,歲月只會滾滾向前,不會回頭。101年走到年底了,12月也走完了,102年立即迎面撲來!光陰的無情,即是它從來沒有一分一秒等過任何一個人!縱算貴為帝王、將相、總統、高官!反而只留下蘇東坡的千古喟嘆「大江東去,浪淘盡,千古風流人物!」
整體而言,101年的房地產市場是繼續衰退的!
依內政部統計,100年的買賣移轉棟數為361704棟,較99年的406689棟衰退了11.1%!101年1到10月為270676棟,較100年同期又衰退了12.4%!顯然空頭持續略站上方!
但以個體而言,房地產每一個案皆有差異性,每一縣市也皆有差異性。雖然北台灣略為回軟,然而十幾年來一直暗淡不回溫的高雄,台南在下半年却有相較於北台灣的回溫,交易量成長!價格上漲!
新北市的「淡海新市鎮」十幾年來亦暗淡無光,銀行利息揹的喘不過氣來,最近幾年開始回溫,土地價格持續上漲!12月6日營建署公開標售淡海新市鎮2筆住宅區土地,第1筆6528.53坪住1-1土地,總共吸引13封標單競標,包括鄉林、將捷、新潤等知名建商皆出手投標。最後由麗寶建設以15.04億元得標,每坪約23萬元。第2筆5381.8坪住3土地,共2組人馬競標,結果被淡海新市鎮耕耘多年的大地主湯泉國際以25.26億元得標,每坪約46.9萬元,創下淡海新市鎮土地標售新高紀錄!淡海新市鎮重大交通建設陸續啟動,生活機能逐漸成熟,帶動自住客源認同淡海生活機能,為吸引建商大舉卡位的關鍵。
淡海新市鎮在「淡水輕軌捷運系統」成形後,提供移動的便利性,交通機能大幅提升,提高對購屋人的吸引力,目前正在預售的「台北灣-頤和區」,每坪開價約在25萬元。營建署在96年前標售淡海新市鎮土地的行情,住三約每坪10至13萬元,99年已上漲至近20萬元;目前(12月6日)標脫價格約每坪46萬元,又大漲了一倍!
 
二、高鐵青埔站土地續創天價
再者,5年前還是荒蕪遍地的桃園高鐵青埔土地,12月持續創造出天價!
12月24日交通部高鐵局標售高鐵桃園車站特定區4筆住宅區土地,共吸引34封標單競逐,4筆標案全數脫標!其中,竹風建設分別以每坪單價68.1萬及53.1萬元,取得青芝段74與青溪段565-1地號土地,溢價率53%及46%;謝姓自然人則以69.03萬元標得青芝段78地號土地,溢價率55%。不僅打破青埔特區去年住宅區土地39萬元的最高紀錄,更超越今年聯上開發的57.5萬及中華電信光世代的55萬元,再創區域土地新天價!也是青埔特區住宅土地首次見到「6」字頭!由高鐵歷年土地標售紀錄來看,在民國98年之前,桃園站住宅區土地標脫價格普遍在10~16萬元,99年時地價開始起漲,來到每坪23萬元,去年更成長到34.6萬元,今年更進一步來到均價每坪53.7萬元,土地價格4年成長近2.5倍。
五年前,筆者到中壢環北路(離高鐵站約10分鐘)教「不動產經紀人考照班」時,有位當年我教他考上不動產經紀人的新竹房地產專家,特別看好正在開發的青埔高鐵站房地產未來,於是轉到青埔站的房仲公司上班,並特別到教室來看我,說正在賣青埔高鐵站有史以來第一幢預售屋大樓,房價約每坪13萬元,然而,不毛之地三年前該幢大樓蓋好之後房價已漲一倍以上!這位先生眼光精準,今天仍然在青埔崗位繼續奮鬥開花結果!目前該區預售開價每坪約30萬元!明年恐怕要上漲「4」字頭了。
房地產市場各地皆有差異性,台北的房地產專家這五年來沒有機緣參與桃園青埔高鐵站房地產市場的朋友,就無法感受與瞭解到該區的「活蹦亂跳」了!
房地產景氣一直都是這樣,從來不能一概而論,每個縣市每個產品的冷熱溫度都是不一樣,同一時段,有些冷、有些熱,而且熱度與熱錢還會輪跑或亂竄呢!
 
....................................(本文刊載於現代地政雜誌每月專欄)

房地產分析專欄