2013年2月房地產分析>>史上農曆春節售屋最強的一年!

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(崑山科技大學  不動產估價師學分班  主任)
(中國文化大學 都市更新研習班 主任)
 

一、農曆年假售屋佳,今年好彩頭!
2月正好面臨滑溜溜的蛇年迎面而來,蛇年是否能如靈活的蛇滑溜溜順暢而去呢?顯然,當前情勢不管是房地產,台灣的政治與經濟,以及世界各國,都面臨極大的壓力與緊繃!
台灣的房地產業熱烈競爭已走了40幾年!可說是台灣最競爭的行業之一,前年奢侈稅實施之後,短期投資客幾乎銷聲匿跡,專門做行銷的代銷公司、仲介公司其競爭更是激烈與辛苦!許多新建案,預售屋甚至連農曆年都不能休息,而要進入年假的行銷熱戰!
今年蛇年的農曆九天長假(2月9日~17日),更是兵家必爭的市場大戰!一向推案最多的遠雄建設集團在2月9日(除夕)即在各大報刊登了篇幅巨大的「全版廣告」,其廣告訴求為「遠雄Ⅱ代宅春節不打烊」、「新春9天36位名人齊聚賀新春,天天陪您過新年」、「時尚美學、旅遊生活、投資理財…等,多元活動超精彩,還有家電、精品、機票…等,多項好禮獎不完」。
事實證明,今年春節不休息勇於推案的全台灣建案大都皆嚐到甜蜜的果實,全台買氣強強滾,堪稱史上農曆春節售屋最強的一年!而且天公作美,全台天氣暖和,各大建商與代銷公司紛紛傳來捷報!
 
二、許多建商超越原來目標的售屋佳績!
又如,甲山林廣告全台屢傳捷報,9天長假共成交40多億元,超乎預期,比去年農曆春節同期高出1倍!。宏泰人壽與興富發建設合作的淡海「海洋都心」第1期,9天大賣200多戶,為全台買氣爆熱的最大贏家。鄉林建設拜台商返鄉過年置產所賜,9天成交逾8億多元,遠超越原訂目標5億元。冠德建設台北3案春節不打烊,9天大賣19戶共4.5億元,超越3億元的目標…。
興富發表示,包括台北「海洋都心」、「台北晶麒」、「國家1號院」、台中「新文華」、高雄「國王1號院」等3大都會建案均傳出捷報,其中「海洋都心」年假9天更是狂賣200戶、來人逾400組,累計已售近7成、1000多戶!鄉林建設表示春節房市全台發燒,主要是油價漲、亞幣貶帶動潛在通膨效應;其次,遞延性買盤迅速回流房市;第三,全台天氣溫暖,走春、賞屋、買屋成為王道;第四,朝野立委正醞釀檢討廢除奢侈稅。
筆者有一學生羅老闆,在中壢與人合夥開仲介公司,利用年假帶著家人開車遊玩,順便逛了幾個桃園的銷售工地,竟然每個工地滿滿都是人,有的甚至近不去,只能排候補,後來逛到另一處工地,並立即買了2戶!
財政部統計處2月8日公布今年一月稅收1203億元,較去年同期成長近三成,以營業稅、土地增值稅、貨物稅增加較多。其中土地增值稅單月達102億元,創下2004年4月的7年9個月以來新高,比原分配預算數大幅超徵四成三。財政部統計處副處長許瑞琳表示,土地增值稅創近年來新高可能是因為去年8月實施實價登錄後,房地產交易資訊較為透明,刺激交易。而今年將調高土地公告現值,不少土地持有者趕在1月20日以前申報,可適用較低稅率,所以課稅件數成長。針對1月稅收較去年同期成長28.8%,財政部說,主因去年一月適逢春節,天數少,比較基期低。許瑞琳表示單看一個月不準確,應該把一、二兩個月合併計算。至於一月的證交稅收為58億元,比去年一月成長四成七,也是因為去年一月交易天數只有15天、比較基數其較低的緣故。
 
三、平實價格,才能殺出重圍
雖然2月的農曆年假開出了好彩頭,消費者勇於進場購屋,然而在所謂「實價登錄」價格透明化的時代,以及「都市更新」熄火,台北市少了都更炒作主題後,唯有平實的價位才能在競爭激烈的房市殺出重圍,脫穎而出!
內政部實價登錄以來,據統計台北市公寓均價從每坪約50萬元一路跌到去年12月每坪44萬元,跌幅逾1成,其中萬華、文山跌幅更是高達近3成。去年8月北市公寓均價約為50萬元,但9月均價就滑落至49萬元,10、11月均價各為48.4萬元、46.5萬元,北市公寓連跌4個月。其中跌幅最高的是萬華、文山區,12月成交均價為27.2萬元、30.62萬元,4個月來各跌26.84%、24.17%;萬華區公寓僅2字頭,文山、內湖、北投公寓均價也都僅3字頭,與以往仲介公司動輒喊到4、5字頭有明顯差異。
另外,2月的國家政治最大事之一,則是台灣的行政院長又換人了!並趕在農曆春節後假期結束後,新舊內閣進行交接。新任行政院長江宜樺向內閣團隊喊話,要求每位閣員「不要管任期,要把每一天當任內最後一天」。江宜樺還改寫美國總統甘迺迪名言,期許全體閣員「不要問你的任期有多久,要問你任內做了多少有意義的事情」。江宜樺正式上任後,也是馬政府以來第四任閣揆,若加上民進黨執政八年六任閣揆,過去十二年來,中華民國共任用十任閣揆。藍綠兩黨不論誰執政,換閣揆猶如走馬燈,每任閣揆的平均任期僅1.2 年。這就好像民間的公司,總經理幹得太差,1年2個月就下台了,甚至有的把公司拖垮了!
天哪!國家領導人是影響台灣最大的變數之一,行政院加油!馬英九加油!台灣加油!
 
.................................(本文刊載於現代地政雜誌每月專欄)

房地產分析專欄