2013年3月房地產分析>>景氣趨溫,房市爆天量!

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(崑山科技大學  不動產估價師學分班  主任)
(中國文化大學 都市更新研習班 主任)

一、桃園房市首見1200億天量,勇奪台灣第一!
房地產市場競爭過度激烈,如何「觀風向」、「嗅景氣」,是房地產業界能夠存活的最大關鍵!市場趨熱,則把握時機,搶先進場,則能贏得先機!太晚進場,則供過求時,則又成最後老鼠,反而套牢,苦難即來!
2月農曆大年9天長假,奮力進場行銷的建案,大皆成果優異,歡聲雷動!農曆年後以及3月,市場逐步加溫,股市亦進逼8000大關,勇猛的業界趁機大肆進場,準備衝刺今年第一大黃金檔期─329檔全力衝刺!最近教書時新認識的代銷公司老闆,我關心他公司情況,他說「已接洽幾個案子,準備好好把握今年!」顯然對於目前的市場作較為樂觀的估計。
根據住展雜誌統計,今年329檔的推案狀況,從3月1日至4月30日的所謂329檔期,北台灣總推案量高達2939億的量體,是2008年6來的最大供給量!推案量比2008年馬英九第一次當選總統,房市上演「和平紅利」時的噴出行情量體在增加了32%!2939億的量體,比2011年奢侈稅打房時多了1050億,多出2.8倍!今年明顯出現爆紅的火紅推案,北台灣2939億的案量,加上大台中都會區的850億,及大高雄的500億,使北台灣加台中、高雄都會區的推案量高達4289億的天量!
北台灣五大區塊中,台北市的推案量為364億,新北市的推案量為1135億,桃園地區的推案量為1247億元,新竹地區的推案量為181億元。台北市加新北市的推量為1499億,佔總量體2939億的51%。值得特別注意的是,桃園地區的推案量高達1247億,佔總量體2939億的42%。會出現如此的大量,自然與桃園航空城計畫及桃園升格直轄市,使大批建商轉往桃園地區搶地推案有直接的關係。從不火紅的桃園房市,今年不但火紅,甚至躍跳為全台灣第一大量!
 
二、世界充滿了危機與混亂,也會波及房地產與股市
現代科技日新月異,整個地球已成為一個村莊,所謂「地球村」,禍福休戚與共,互相影響與波及。
例如本月世界最嗆的新聞即有兩則:
1. 北韓嗆:二次韓戰無可避免
聯合國安理會在台灣時間3月7日晚間11時召開全體會議,無異議通過加強制裁北韓的新決議文,更嚴格限制北韓的資金移轉和檢查其貨物運輸。北韓搶在3月7日下午5時發布聲明,揚言將對侵略者的老巢行使先發制人的核子攻擊,還說第二次韓戰的爆發「無可避免」。北韓外交部發言人聲稱,美國與南韓預定3月11日舉行的聯合軍演,是「旨在先發制人的侵朝核戰爭演習」,並表示「通過外交方式解決問題的機會已消失,我們只剩下軍方因應」!
2. 歐洲風暴:賽普勒斯爆提領潮
歐盟要求賽普勒斯對銀行存戶課徵近10%存款稅,以做為提供紓困的條件,造成賽國人民的恐慌與怒火,立即在當天把自動櫃員機現鈔提領一空!對此,國際間也大為緊張,擔心不但會使賽國經濟再受重創,更會在歐元區引爆一波銀行存款擠兌潮,讓好不容易緩和的歐債危機情勢再度升高。
美國知名學者泰力布(Nassim Nicholas Taleb)曾提出「黑天鵝理論」(The Black Swan),指各種不可預見的突發事件是造就歷史的重要因素。而這份報告也列在美國國家情報委員會於2012年底發布的「全球趨勢2030」,即將可能有八種突發狀況使預測破功而改變預測。其八種突發狀況為:一、嚴重的傳染病;二、氣候變遷速度加快;三、歐元/歐元瓦解;四、中國大陸民主化或瓦解;五、伊朗改革;六、核子大戰或大規模毀滅性武器戰爭/網路攻擊;七、太陽地磁風暴;八、美國淡出世界舞台。
是的,人類極為渺小與脆弱,當隨時更為謙卑與惜福,上月(2月15日)在俄羅斯即發生了一件駭人聽聞完全無法預測的「行星撞地球」的恐怖事件,位於俄羅斯中部車里雅賓斯克(Tcheliabinsk)地區和烏拉爾(Oural)的當地時間9:20分,突然間天空降下了隕石,其威力之猛已經造成無數建築受損,並有5百多人受傷,同時兩萬多人遭疏散。據了解,這場隕石雨是隕石在烏拉爾山上空的大氣層上爆炸解體,之後碎裂成一顆顆燃燒的石頭,快速地落在車里雅賓斯克人煙稀少的地區,導致了這場天災。據俄羅斯科學院估計,隕石碎片在切巴爾庫爾留下了一個直徑為6公尺 的坑洞,這顆隕石重量約為10噸,其進入地球大氣層時的時速至少54,000公里 ,衝擊地球面積約為30~50公里。影響房地產變動因素甚多,除了國內政治、經濟、社會…等因素,尚有國外因素,以及一些法預測的突發災難…等。
 
.................................(本文刊載於現代地政雜誌每月專欄)

房地產分析專欄