2013年4月房地產分析>>4月房市,全台發燒

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(崑山科技大學 不動產估價師學分班 主任)
(中國文化大學 都市更新研習班 主任)

 
一、大台北買氣回溫
市場景氣承續著今年3月的溫熱,4月的房地產市場更在北、中、南,皆大放異彩!
筆者在全台教書房地產二十餘年,全台各縣市皆有許多學生數以萬計,趁此之便,有時要印証市場景氣與實務時,非常方便與這些市場上第一線的業務專家切磋交流。去年台北市在奢侈稅、實價登錄兩大政策影響之下,再加上十年來房價漲得太兇,一向獨佔鰲頭與領先的台北市,去年景氣顯得膠著與遲鈍,反而是多年本一直爬不起來的高雄市、台南市開始呈現熱絡上升!因此筆者最近在台北市教書時,特別的請問仲介公司的學生業績如何?有不少學生竟然如此的歡欣回答,「房子很好賣!」
的確,4月30日的工商時報亦出現了大幅的明顯標題—「大台北的中古屋,房仲賣到缺貨!」「中古房市買氣強強滾,今年第1季買方較上季暴增1倍,房仲業者大喊手中沒「好貨」可賣了!最近紛紛轉向以開發物件為主要目標。從近期房仲業抽獎活動,改由以專任或一般委託為行銷重點來看,目前房仲業已由買方轉為賣方市場,大台北自區出現好房「一屋難求」的現象」!
 
二、大建商,全台獵地
十年來,北部房地產景氣進入房地產多頭時代,台北市不但房子好賣,價格屢創新高,其他各縣市望塵莫及,有的縣市甚至紋風不動,因此北部建商以在台北市縣經營為唯一考量,對其他縣市,雖然土地取得較易,空地較多,但多興趣缺缺,或不願貿然前進以免淪為滑鐵盧的命運!
但去年情況則有明顯的轉變,由於台北市幾無建地,而且取得成本太高,都市更新又牛步化、痛苦化!如遠雄建設去年在桃園的八德、大溪、龍崗大舉推案,銷售圓滿,宏普建設亦進入桃園青埔大舉標買土地,華固建設也首度揮軍南下,以16.44億元買下高雄85大樓旁的千餘坪土地,每坪達148萬元。高雄首季土地交易成交達86億元,超越雙北市,位居全台之冠,史上首見!第一季包括京城建設董座蔡天贊以52.22億元買下鼓山區原屬高興昌的土地。興富發以10.44億元買下左營土地等。
遠雄建設砸下6.46億元挺進竹北,取得1113.74坪土地,未來規劃推出住宅案;遠雄建設表示,精華區土地取得困難,加上北市外圍地區在重大交通建設加持下,可望持續有補漲的空間,因此今年以來遠雄獵地皆以外圍為主。除了竹北土地,遠雄去年底也取得新竹市區的土地,看好未來新竹房市將在桃園地區的比價效應下,房價朝3字頭邁進。遠雄首度跨足新竹的兩推案預計會在明年上半年登場。營建股F4近期購地與推案計畫皆明顯向北市外圍走。華固建設上月罕見的在新北市買地,購進土城2800多坪土地,預計明年興建25層住宅大樓。長虹建設同樣囿於北市土地取得困難,除了推案持續往鶯歌、林口地區拓展,並在今年首度西進,與大陸合資黃石聯虹地產開發公司,並標下在湖北省黃石的建地。至於興富發建設除了挺進淡海新市鎮與宏泰人壽合建總銷400億元的大案「海洋都心」,去年開始購地策略也明顯瞄準有落後補漲題材的高雄地區。
 
三、地上權標售,風起雲湧
政府標售的地上權土地,因無土地所有權,鑒於國人「有土斯有財」的觀念,以往都不受到青睞,但因北市幾無建地,地上權的標售已愈來愈受到大建商的重視,今年的地上權標售已呈現風起雲湧之勢!
捲土重來的台北市景美財訓所地上權標案,於4月22日招標,由華固建設得標,規畫興建商業大樓和集合住宅,使用年限70年;集合住宅每坪開價預估為35萬元,約當地房價打6折,預估5年內完工。財訓所地上權標案之前歷經3次流標後,為使招標順利,財政部將地上權期限由50年延長至70年,土地租金率由申報地價5%調降至3.5%,並放寬建物規畫與配置限制。
去年國產署共標脫12宗地上權土地,總面積超過3公頃,決標權利金達32億元。
今年更是標售地上權土地非常熱絡的一年,光是台北市的地上權就有2.3萬坪將進行招標,加上花蓮七星潭酒廠7.5萬多坪、苗栗竹南製瓶工廠1.8萬多坪等,總計就有高達11.7萬多坪的地上權土地將在今年釋出!顯示今年將會是「沒有土地所有權」土地釋出,風起雲湧的一年!
 
..................................(本文刊載於現代地政雜誌每月專欄)

房地產分析專欄