2013年5月房地產分析>>地價、房價熱滾向前

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(崑山科技大學  不動產估價師學分班  主任)
(中國文化大學 都市更新研習班 主任)
 
一、豪宅不斷衝高價,貧富愈拉愈大
三十年來的台灣房市,所謂豪宅通常指陽明山、外雙溪…等獨門獨院別墅,或大安區、信義區的隱密大樓的一層一戶或一層二戶(坪數在百坪以上)。
十年前,歷經十幾年的房市空頭剛轉為多頭起步,所謂豪宅價格每坪約一百萬左右,已足嚇死一般小老百姓!據5月30日工商時報,國內豪宅指標「帝寶」建商宏盛建設釋出手中保留戶,傳出1戶每坪開價300萬以上,且對買方條件限制嚴格,據悉,買方要接受單價260萬元起跳的斡旋金,才能進一步帶看,目前已帶看2組客戶看過該物件,分別為醫生及傳統產業企業主。
另據5月27日工商時報,大陸建設預計第3季進軍台中7期,推出每坪上看百萬元的超級豪宅,引爆台中豪宅開價挑戰百萬元的熱門話題,同時,也帶動7期新市政中心與草悟道國美館特區,兩塊台中最受矚目豪宅版塊的長線房價展望。
一般老百姓在仰望與浩歎之餘,吾人亦只能說,台灣貧富懸殊,在房地產炒作的推波助瀾之下,只會愈來愈大了!猶如有人坐得起豪華噴射機,有人還在坐傳統的三輪車或牛車。
 
二、帝寶豪宅的傳奇
「帝寶」位於台北市仁愛路,為宏盛建設豪宅指標代表作,於94年完工交屋,住戶非富即貴,知名人士包括國民黨榮譽主席連戰、頂新集團魏家兄弟、藝人小S的夫家許雅鈞等等,而宏盛建設則尚有5戶保留戶。
「帝寶」已成全台最頂級豪宅的代表名稱,是豪宅的第一指標!有些在其後規劃的高檔建案,亦以「帝寶」命名。然而帝寶當年(約民國89年)推出預售屋時,每坪約70幾萬,但初期推出過程亦非平順,那時正是房市低迷多年,台灣經濟亦低迷不振,科技產業呈現衰退!在這樣惡劣的大環境下,雖以帝寶絕佳的地點、地段,並由名列前茅的代銷公司甲山林廣告操刀,初期雖受到熱烈的歡迎,然國內經濟不佳,股市一直衰退,亦不免銷售遲緩。那時帝寶專案張小姐適巧在筆者這裏進修房地產課程,除了佩服她管這麼大型預售案的專業能力,並有時會關切銷售情況,那時因科技業低迷,因此購買者以傳統產業為多。迄今猶記得張專案提到的一個案例---有一位穿著輕便的過路人,希望能到工地現場參觀,因隔天即將出國。因無事先預約與安排,後來權衡之下特別破例予以接待解說,在約半小時之內,該老闆竟然一口氣訂了三戶!
真是超有眼光啊!
當年帝寶是以破天荒數幢大樓集合式的住宅規畫推出預售,顛覆了傳統獨幢豪宅或一層大戶的傳統觀念,因此受到同業的訕笑---認為是國民住宅式的豪宅,註定會失敗的!然而甲山林公司眼光獨到一路奮戰,一直賣到開工…完工,在大環境氛圍改變下,不但扭轉了富者對豪宅的概念,房價亦一路上昇!
如今帝寶已躍升為豪宅的代表,甚至去年市場傳出知名投資客劉媽媽,以每坪270萬元售出,短短十餘年漲了近四倍之多,這真是台灣豪宅的傳奇與驚奇故事!
 
三、經濟慘淡,五月房市續熱
行政院主計處5月24日表示,由於全球經濟成長乏力,台灣景氣擴張動能減弱,初步統計首季經濟成長僅1.67%,在消費與出口展望不佳下,預測今年全年經濟成長僅2.40%,較2月份預測的3.59%大幅下修1.19個百分點!
主計處在今年2月預測時認為今年每季的經濟成長都會超過3.0%,但5月24日最新預測每季都在3.0%以下,全年預測下修至2.4%,非僅首季不如預期,對未來三季的展望也更趨保守。
經濟景氣現悶,但今年以來房市則呈現熱烘烘的情勢,內政部5月18日公布今年第1季建物買賣登記共7萬9000多棟,較去年同期增加24.2%!各縣市買賣棟數較上年同期都呈現增加,但多數仍集中在五都及準直轄市桃園縣境內,合計就占總棟數的7成8,其中又以新北市1萬6千多棟占20.6%最多,台中市、桃園縣約為1萬1千棟分別占13.6%、13.5%,這3個地區合計就占總棟數近5成。內政部研判,實價登錄後民眾對房價疑慮降低,使房市交易轉趨熱絡。
520年度房市黃金檔期,台北都會區可謂「爆量」推案,幾乎創下近6年最高,估計約1800億元新案推出!
房市熱烘烘,土地市場更不遑多讓!
以南台灣為例,高雄市區土地每坪飆破300萬元之後,地價漲勢外擴到第二生活圈,才剛剛辦理重劃的大寮農地已上漲逾50%!受國道7號將開通的利多刺激,2年前標售的鳥松仁美重劃區土地漲幅逾80%!至於鳳山五甲重劃區更是剽悍,在大型建商和投資客搶進後,目標還屬農地用地的土地,2年內從每坪6.8萬元飆漲到18萬元,漲幅高達164.7%!
 
..................................(本文刊載於現代地政雜誌每月專欄)

房地產分析專欄