2013年6月房地產分析>>房市平穩前進

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(崑山科技大學  不動產估價師學分班  主任)
(中國文化大學 都市更新研習班 主任)
 
一、六月諸多重大事件
六月發生了幾個重大事件,是一個非常不平靜的月份!炎炎夏日不好眠啊!
所幸6月整體房市仍能平順前進!上半年熱溫房市已過,一般認為下半年仍將穩健前進,價格並將微幅上漲。美國聯準會主席柏南克6月19日發表有關量化寬鬆將退場的談話,匯豐控股6月20日並公布中國5月製造業採購經理人指數(PMI)降至九個月新低,加上中國銀行業則在貨幣市場鬧現金荒,都讓投資人對經濟前景愈來愈無把握,紛紛脫手股票!歐、美股市6月20日立即重挫,引發亞股次日重挫,台股跌破7800關!全球陷於系統風險股災中!展望下半年,美國QE政策確定逐步退場,加以奢侈稅屆滿兩年,將檢討修正,央行可能管制等措施,顯然投資人、購屋人皆須保守前進為宜。
6月2日下午1點43分,南投6.3強震!為今年最大震!一場劇烈搖晃約30多秒,信義鄉筆石山走山,揚起大規模飛沙走石,有如災難電影真實版;埔里鎮埔霧公路山壁崩落,侵蝕50公尺道路,砸毀十多輛車,兩地瞬間彷彿天崩地裂,駕駛人飽受驚嚇,紛紛走避。全台灣都感到震動與震驚!釋出能量約1.4顆原子彈的威力,為民國88年921大地震的後續活動!
立法院於5月31日夜襲,趁著大清倉兵荒馬亂之際,夾帶著極具爭議的會計法第九十九條之一修法草案闖關,急過關的結果,果然闖出「喝花酒者除罪、教授有罪」大烏龍。
結果導致全民與藍綠兩黨都罵翻天!迫使馬英九總統於6月7日上午在總統府招開記者會,為會計法第99條之1條文修正案所造成的爭議向社會鞠躬致歉,並表示,將令准行政院向立法院提出覆議,理由是民意代表等人員不當使用業務費等不罰的標準,應該跟教授等人員一樣,「要有公款公用、公款私用的區分」,否則有違反平等原則,對日前三讀的會計法修正條文,行政院認為有窒礙難行之處。
於是,國家領導人與執政黨再度重創形象與地位!
這些已經夠焦頭爛額了,台北美國商會6月6日再度對台灣經濟提出嚴厲警訊,認為台灣當前經濟處於十字路口,未來一年將是「決定性的一年」,這一年所做的決定,將攸關台灣經濟前途!美國商業會白皮書以「台灣經濟何去何從?」為題,直言建議馬英九總統拿出政治意志,並發揮政治技巧,即刻採取行動,化解挑戰。當台灣小碎步前進時,其他亞洲競爭國家早已邁開大步,把台灣拋得遠遠的;區域內的其他國家在快速發展,尤其是南韓,中國大陸的發展速度也愈來愈快,台灣若不採取果斷的行動,未來將會很難追趕!
 
二、都市更新的悲歌與失落
台灣三、四十年的舊房子愈來愈多,安全性與美觀性也愈來愈差!台灣的都市需要改造與整修維護,然而在私有土地所有權的糾葛下,若沒有完善的法律及魄力執法,在私心及貪念的互相糾纏下,舊房子改建則寸步難行呀!
都市更新條例於民國87年通過,並破天荒的經歷8次修法(民國89年、92年、94年、95年、96年、97年、99年),在政府與立法院部門的大力支持下,雖然還是舉步蹣跚、成效不彰!然而台北市幾無建地,許多建商與都市更新公司在「有夢最美、希望相隨」的理念堅持下,民間一直如火如荼的推動很艱難的都市更新,並造成老舊房子價格也一路攀升,一直到去年台北市政府強制代為拆除士林區文林苑老房子引發大衝突後,都更之路立刻落入失望的深淵,政府說一切又要回到曠日廢時的修法討論!另外,今年4月26日大法官作出709號解釋,認為都市更新條例有關核准都更程序、同意戶比例、送審未辦聽證會等三項條文,違反憲法保障人民財產權及居住自由,也不符正當行政程序;必須在一年內檢討修法,逾期失效。
大法官這樣參了一腳後,都更之路又更困難了。
102年6月20日文林苑都更案協商又確定破局了!台北市副市長張金鶚組成第三協商平台,經歷81天、12次協商,因王家堅持原地重建,協商宣告破局!台北市長郝龍斌表示,未來只有循司法途徑,解決原地重建和三方之間的補償問題。皮球又丟給了法院!
「都更已死」這是去年以來曠日廢時推動都更的實施者與地主的沉重感嘆,許多個案被迫停止或放棄,例如多年深耕都市更新的基泰建設在6月11日宣布經營策略改弦易轍!將不再碰都更案,原本手中20多都更案,已棄守有「釘子戶」和拒遷戶介入的案件,目前剩下10餘處,未來將改自地自建,先建後售。
 
...................................(本文刊載於現代地政雜誌每月專欄)

房地產分析專欄