2013年7月房地產分析>>房市平穩前進

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(崑山科技大學  不動產估價師學分班  主任)
(中國文化大學 都市更新研習班 主任)
 
一、北中南房市齊溫熱!
根據內政部統計,7月份全國建物買賣移轉棟數為40492棟,房市呈現溫熱,今年一月份僅19048棟,七月份的成交量為一月份的2倍多!足足成長了112.5%!
七月份的房市溫熱,乃是北中南同步溫熱!百花齊放!這是非常難得的!
台北市7月建物買賣移轉棟數共4,043棟,比6月3,368棟增加20%,7月台北市各行政區建物買賣移轉棟數,交易量最高前3名分別為內湖區799棟、中山區678棟以及大安區346棟,12個行政區除了文山區下滑、松山區平盤外,其餘10個行政區皆呈現上漲。
新北市7月買賣移轉棟數為8,066棟,比6月7093棟增加13.7%!並為台北市的2倍之多。以行政區來看,交易量排行前3名為中和區1056棟、新莊區806棟以及板橋區740棟,新北市主要買賣熱區月增率除新莊區下跌外,其餘各區皆呈現上漲,其中,中和、汐止月增幅達57.4%及27.1%,表現最為亮眼。
台中市7月買賣移轉棟數為5,198棟,比6月4452棟增加16.8%,台中市各行政區交易量第1名由西屯區以735棟蟬聯,北屯區715棟第2名,南屯區509棟第3名。
台南市7月買賣移轉棟數為2,163棟,比6月1925棟增加12.4%,台南市交易量第1名則由永康區以404棟奪下,東區第2名、安南區居第3名。
實價登錄政策實施以來,由於房價透明化,有意願的買方很容易查到附近成交實價,賣方亦不敢像以前亂抬高價,實價登錄有效降低了雙方的疑慮,縮短了成交期時間,使得成交數量增溫!
 
二、空地稅再出江湖?
奢侈稅實施已滿二年,財政部正在檢討修法,擬將兩年前的漏網之魚---工業用地及農地納入奢侈稅課徵範圍,財政部指出,奢侈稅實施後,炒房資金轉戰至法拍市場,專門收購工業區用地,再將土地上的廠房拆除,成為素地之後再轉售,轉手暴利歸私,政府一毛錢也課不到。另外,依據研究訪查結果,農地價格不斷上漲,例如楊梅地區的農地,近期的行情價已飆漲到1坪10多萬元,幾乎可比建地價格,同樣成為奢侈稅課稅死角!
工業土地被炒作後,也讓真正有建廠需求的業者被排擠在外,成為台商返台投資的絆腳石。政府大力鼓勵台商回台投資,卻被高漲的地價打敗!
七月底報載,工業局計畫透過課徵空地稅,增加土地持有成本方式,防止炒作,但又說,因影響層面較大,未來還需與地方政府協調。
空地稅?空地稅又浮出檯面了?但這恐怕只是教科書的名詞罷了!
二年多前,吳敦義當行政院長時宣佈為抑制房地產價格暴漲,宣佈恢復空地稅。但又說課徵空地稅的權責在地方政府,到今年,也並無任何一個縣市課徵空地稅,雖然課空地稅的稅基低,嚇阻力很小,記者採訪某些地主時,有些地主亦表明「沒在怕」!多年來,偶而被政府拿來「運用」宣示的「空地稅」,僅只是教科書的名詞罷了!
希望台商鮭魚返鄉的美好政策,台商卻發現土地難尋及土地成本太高,空
有一番壯志與鄉愁,有的台商就遊到東南亞國家,成本較低。
 
三、農地大量被徵收的悲歌
三年前怪手摧毀了苗栗大埔良田,並引發人命,震驚了全台灣,老農夜宿凱達格蘭大道抗議,行政院在輿論壓力下出面協調並大幅修訂了土地徵收條例,於去年1月4日公佈,特別強調了土地徵收要具備必要性與公益性!然而,大埔最後4戶的拆除再度在7月引發大衝突!副總統吳敦義於7月5日出面協商,希望苗栗縣府能「妥善處理」,苗栗縣長劉政鴻表示,縣府將會依法行政,「沒辦法,沒拆怎麼辦呢?」但執行前還是會持續溝通;何時是拆除期限呢?劉政鴻說,拆除沒期限,但一定會拆。
當七月份全國所有媒體都籠罩在下士洪仲丘之死之全國矚目大案下,7月18日爭議三年的大埔拆遷案,抗議拆遷的四戶,苗栗縣府趁自救會和聲援團體北上抗議的時機,動員六百名警力拆了!過程不到六小時。7月18日上午九點多,機具與警力陸續抵達,準備十點行動,警方在張藥房周邊以人牆、拒馬管制交通,台電人員到場執行斷電,縣府人員在張藥房門口舉牌,要求人員撤離,雙方口角,消防人員進屋以油壓剪剪除五人綑綁的鐵鍊,再以優勢警力抬離。先拆路口處的鐵皮屋一角,隨後兩輛怪手同時拆除張藥房,整幢五樓建築不到一小時後被夷為磚土堆,另一頭黃福記、柯成福住家同步執行拆除。
7月23日馬英九總統、行政院長江宜樺出席衛生福利部揭牌典禮,遭抗議大埔事件的群眾及大學生約百人包夾嗆聲,甚至與警方爆發流血衝突。
十多年,台灣許多農田不斷被徵收後地價不斷上漲,甚至淪為炒地皮的暴漲,農村則愈來愈蕭條,農業人口迅速流失,農業就業人口已大幅降為5%!台灣糧食自足率僅達近40%!糧食大部分仰賴進口,這是極危險的國家糧食不足的現象!
悲乎,永遠修不好的土地徵收條例,農民愈來愈弱勢,民怨也愈來愈加劇,抗議與衝突愈來愈多!這絕非國家社會之福啊!
 
..................................(本文刊載於現代地政雜誌每月專欄)
 

房地產分析專欄