2013年8月房地產分析>>不平靜的8月,房市明顯退步

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(崑山科技大學  不動產估價師學分班  主任)
(中國文化大學 都市更新研習班 主任)
 
一、人禍與天災的8月
8月,是非常不平靜的月份。
8月3日,「公民1985行動聯盟」破天荒地以網路串連,跌破各方眼鏡的湧入了20萬白衫軍在總統府前凱達格蘭大道舉行送別「洪仲丘下士被虐死」追悼晚會!
堂堂中華民國,竟在七天內掉了2個國防部長!國防部長高華柱因為洪仲丘冤死案鞠躬下台!8月6日繼任部長楊念祖才做到第6天竟因文章抄襲案請辭!
8月下旬,潭美颱風侵台,大雨侵襲,8月底康芮颱風重創南部,「雨,用倒的」一瞬間到處就淹起來!許多地方水鄉澤國,並使西部鐵路大癱瘓!
8月,非常不平靜,既人禍,又天災。
8月房市處在如此氛圍,北中南交易量普遍比7月呈現明顯衰退。
台北市建物買賣移轉棟數2734棟,跌破3000大關,衰退32.38%!是今年2月以來的次低量,中山區和內湖區仍分居1、2名,但買賣移轉量明顯萎縮,其中內湖萎縮幅度高達51.06%!
新北市8月建物買賣移轉棟數為6959棟,較上月減少1107棟,衰退13.7%;交易量排名最高的前3名分別為新店區1532棟、淡水區728棟以及中和區652棟。
台中市8月建物買賣移轉棟數為4477棟,也較7月下滑13.9%,行政區交易量第1名為西屯區709棟。
台南市8月建物買賣移轉棟數為1635棟,與7月比較減少26.2%!行政區交易量冠軍為永康區282棟。
高雄市建物買賣移轉棟數為3439棟,較7月減少989棟,衰退22.3%!交易量前三名以三民區480棟奪冠、鼓山區及鳳山區以430棟及407棟分居二、三名。
 
二、公共設施保留將還地於民?
「公共設施保留地」的地主可說是最倒楣的地主,因政府既沒錢徵收地主土地,又為了未來公共設施之用途,需要把劃定的土地保留,然而經過了十年、二十年、甚至更久,政府還是沒錢徵收,或是漠視地主的權益,並無按計劃進行,讓地主動彈不得,痛苦連天,土地完全凍結,可說民怨沖天,空有好地點的土地,卻成為全台最倒楣的地主!
最近內政部終於啟動了「還地於民」計畫,內政部近期通盤檢視全台338宗都市計畫案,預計四年內可分批釋出近4000公頃公共設施保留地。若此事實現,倒楣的地主將可解套,重見天日。
內政部長李鴻源8月初在國民黨中常會上,向馬英九總統報告這項可讓民眾有感又能興利的政策,馬總統大表支持;先前李鴻源也曾向江揆報告,府院認為,此舉有助消解民怨,還能改善政府財稅,可說一舉多得。
內政部近期已將公共設施保留地解編草案報送行政院核定,為了爭取時效,並同步與各地方政府盤點全台都市計畫案。內政部統計,全台未徵收的公設保留地約2.5萬公頃,如果政府要全面徵收,預計要花7兆元。惟近年政府財政吃緊,徵收步伐遲緩,不時引發民怨;加上少子化問題,過去已編入的公共設施保留地,對應減少中的人口,有「超編」疑慮。
李鴻源表示,多數公共設施保留地位在都會區,一旦釋出、重劃後,民眾、地方政府都可獲利。
 
三、奢侈稅、實價課稅、投資客、所得稅
議事效率最爛,擅長打架互罵的中華民國立法院早已名聞全世界,成為很爛的笑話,並嚴重影響國家的發展!但二年多前,政府為回應民意對於高房價的痛恨與痛苦,立法院以破天荒的最快速度通過了「奢侈稅條例」(即特種貨物及勞務稅條例)。
如今奢侈稅已屆滿二年,各方檢討聲浪高漲,或修或廢,戰得不可開交。如何修正奢侈稅,成了8月立法院新會期的重點之一。
二年多來,奢侈稅顯然打到了短期投機客,但對於口袋深的長期投資客並沒有影響,反而房地產持有愈久漲價愈多,但二年多來,房價並沒被奢侈稅打下來,反而仍是往前上漲,只是幅度有收斂,可見奢侈稅仍大有修正討論的空間。
反而是去年才實施的實價登錄政策,國稅局因容易掌握到真正成交價,在全台各地頻頻要求投資客與投機客補稅,這個趨勢對投資客的嚇阻力反而已逐漸大於奢侈稅!
國稅局表示,所得稅法第14條規定,售屋申報財產所得,必須以交易時之成交價額,減除原始取得之成本,再扣除改良、移轉等相關費用後,以實際金額申報,但許多民眾以為全都可用評定稅率,加上評定後稅率所付額確實低很多,因此很多民眾採用評定稅率申報。但現在被要重報補稅的比例相當高,遍及全台各縣,已造成許多售屋人的憂鬱與莫名的壓力!
 
..................................(本文刊載於現代地政雜誌每月專欄)

房地產分析專欄