2014年5月房地產分析>>預測房地產景氣需深入產品與細分區域

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(崑山科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、血腥的「五月花」
「五月花」的月份並沒有帶來特別的美麗與溫馨,反而是一個極為血腥與驚嚇的月份。
5月1日立法院財委會初審通過財政健全方案修法案,鎖定年收入超過千萬的高所得者、銀行及保險業加稅;財政部長張盛和推估,每年將增加633億元稅收挹注國庫。取之於社會用之於社會,年年崩壞的台灣財政,能夠通過此案,讓富人做點好事,確是好事一件。
5月14日卻驚傳「越南排華暴動,廠區如戰場,台商濺血驚逃」!因南海油田糾紛引發的越南反中抗議示威,全面失控演變成排華暴動,當地台商首當其衝,暴民攻擊、打劫、縱火事件不斷,各種血腥、驚悚畫面湧現網路,宛如爆發戰爭般陷入無政府狀態,迫使倉皇失措的台商員工及家屬連夜躲竄、逃難,情勢非常危急!
5月21日「大學生持刀瘋砍,北捷隨機殺人,造成4死21傷」。營運廿年的台北捷運,發生令人震驚的首例隨機殺人案,造成4死21傷;涉嫌行凶的是東海大學大二學生鄭捷,他坦承預謀,警訊時冷靜告訴員警:「我知道會被判死刑。」凶嫌告訴警方,他從小就覺得活得很累,一年前開始就不想活了,「因此才會幹這件事,目的就是希望被判死刑!」鄭捷先在板南線江子翠站附近超市,買一把卅公分長水果刀及一把折疊刀,從江子翠上車,到國父紀念館站下車,再搭回往板橋的列車,列車一過龍山寺站,就開始殺人。這段3.4公里「死亡旅程」,前後只有五分鐘,造成男子解青雲、張正翰及婦人潘碧珠、李翠雲四人死亡,捷運車廂、月台血跡斑斑,是北捷通車以來最驚悚場景!
5月30日則是「房地產大地震」!桃園縣爆發重大貪瀆弊案!桃園縣副縣長葉世文,涉嫌在今年4月辦理八德合宜住宅標案時,向遠雄公司收賄,評選遠雄得標,5月29日雙方取款後,台北地檢署指揮廉政署收網,在葉世文住處及副縣長辦公室,當場查扣現金1800多萬元,再以涉嫌人約談葉世文、遠雄董事長趙藤雄、「白手套」前北科大建築系教授蔡仁惠與證人共17人到案及聲押。
當政府持續打房,房市也逐步轉清淡時,遠雄是賺錢的大公司營建股,無人不知,推案大量與積極,大老闆被收押,無疑對房地產投下了震撼彈!
 
二、成屋市場持穩,預售屋市場壓力很大
內憂外患的五月房市顯然受到擠壓,然而成屋買賣移轉棟數卻也表現不差。
雙北市及台南市地政局公布5月建物買賣移轉棟數,其中雙北市因受到部分區域新案交屋,北市買賣移轉棟數為3220棟、月增15.9%;新北市為6004棟、月增16.3%;台南市1914棟、月減1.1%。
台北市5月建物買賣移轉棟數,交易量最多行政區前3名為萬華區419棟、中山區410棟及內湖區361棟;月增最高前3大行政區則為萬華區158.6%、大同區35%及內湖區28.9%。由國防部老舊眷舍所改建的國宅「崇仁花園新城」,因5年內不得交易期限已屆滿,自4月起陸續出現多筆過戶,帶動萬華區買賣移轉棟數月增幅逾1.5倍,居台北市之冠。
新北市5月建物買賣移轉棟數交易量最大前3名為板橋區728棟、淡水區663棟及新莊區623棟;月增最高前3大行政區則為板橋區38.4%、淡水區38.1%及永和區36.6%。新北市主要受到部分區域新屋過戶因素,例如板橋、新莊、淡水與泰山等區增長,帶動交易量明顯回升。
至於賣期貨的預售屋市場,因購屋人對未來的隱憂與看淡,顯然推案銷售面臨巨大的壓力!
這真是個為難與雙面擠壓的年度,業者為了避開下半年的選舉,上半年計畫「傾巢而出」,卻每月皆有未知的大變數,而上半年即將過去,下半年更是可憂慮了!
根據住展雜誌市調資料統計,5月預售新供給暴增到650億以上,而來人卻比4月減少2到5成!主因是政府打算課徵囤屋稅,使得買方更趨觀望;不過同時業者推案仍積極,導致供給大增。有些預售屋工地推出了「工程期0付款」來吸引購屋人,這是以前極不景氣時業界用過的方式,顯然預售屋不景氣的壓力愈來愈大了!
 
三、中國大陸何時不動產泡沫?
筆者於5月2日參加了台南崑山科技大學「2014年兩岸暨第八屆全國房地產經營管理研討會」,下午的專題「對中國大陸地區不動產泡沫的認識」,由我的好友主講,來自北京師範大學珠海分校不動產學院的胡江院長,他的結論是「不同後果下的承擔者,由後發的人承擔」、「破而不滅,只要不同時爆發,對社會影響不大」、「不盲目跟風,謹慎選擇,大膽投入」。
中國大陸房地產泡沫被討論了很多年了,不少人看衰,然而多年來,大陸房地產不但沒有泡沫,房價還年年上漲,大陸政府更是年年月月嚴予打房,然而全世界的游資湧向中國,要如何打房效果都不佳,台灣這幾年只是小小打房,當然也擋不住熱錢湧向台灣房地產的力道,加以台灣利率低,又因降低遺產稅與贈與稅因素,熱錢亂竄,價格也是一路上升!
中央研究院鄒至莊院士103年4月22日於工商時報發表「中國城市的房地產有泡沫嗎?」,他的研究與結論是「用經濟學的基本原理解釋二十多年來中國房地產總體價格的大幅上升,而沒有發生泡沫的影響。」「根據經濟學的理論,我們可以利用需求與供給的因素來解釋為什麼中國城市房地產的相對價格(經消費物價指數調整的價格)從1987年到2012年快速增長了2.3倍,不需要用什麼泡沫的理論來解釋。如果懷疑這個結論,可以先假定一個具體的泡沫理論,找出資料,用計量方法來實證,看他是否比我們解釋更好。」
預測是非常困難的,必須謙卑與勇於修正,有些人多年來常常預測房地產會下跌,但房市卻不買單,一直往上漲,若不勇於修正,則預測信用完全破產。
景氣好不好只是空泛的名詞,預測景氣當細分城市,並細分各城市的各種房屋項目,細分城市各大區域及大區域的小區域,因此,同一台北房地產,有人賺錢,有人虧錢;同一台中市,有人賺錢,有人虧錢,景氣不能一概而論。市場細分化與產品區隔化的不斷深入與深化,則能趨吉避凶,而無所謂房地產景氣好不好的空泛問題。最近我的一位學生從桃園到台北上「不動產經紀人換證班」,他所開的仲介公司位在桃園高鐵站附近,我關心他上月業績好嗎?他回答「很好,共賣了14筆土地,佣金為2千萬,在桃園南崁又新開了一間仲介公司。」真是事在人為啊!
 
..................................(本文刊載於現代地政雜誌每月專欄)
 

房地產分析專欄