2014年6月房地產分析>>觀望與看屋人減少的氛圍

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(崑山科技大學  不動產估價師學分班 主任)
(中國文化大學 房地產研習班 主任)
 
一、房地產廣告量多寡是房市景氣變動的重大因素
 
6月利空消息多於利多消息,整個房地產市場繼續呈現「觀望」的氛圍,看屋者減少,特別是北台灣地區更為明顯。諸如桃園爆發的副縣長「合宜住宅」弊案、房貸擴大緊縮管制、開徵囤屋稅、房屋稅率提高、選戰氛圍日日加強,利率長期看升……等等皆是不利房地產市場的利空消息。
 
市場景氣好不好,房地產廣告量多寡也是重大的參考因素。十年來房地產進入多頭時代,房地產廣告大量轟炸,成為報社與電視的重大收入來源,除了2008年金融海嘯那幾個月,市場頓時凍結,絕大部分廣告也銷聲匿跡。廣告有效就繼續刊登,賺錢的生意有人作,廣告效果差甚至沒效,誰還願意丟出這些白花花的大把銀子呢?!
 
6月的房市,房地產廣告量在諸多利空因素罩頂下,顯然在逐步的量縮,根據住展雜誌的統計,以6/9~9/15該週為例來看,北台灣線上建案,釋出之報紙廣告篇幅共計為8970批,比前週大減1420批(-13.7%);這是今年農曆年之後,首件單周建案報廣量低於9千批。釋出NP個案數也同步縮減8個至114個。
 
該週不少建案減量或暫停曝光,使得持續大舉強銷,各式廣告都有刊登的北市地上權案羅斯福路「華固新天地」,成為單一個案曝光量最大者。該案繼續強打「4字頭台北市輕鬆買快樂住」;代言「人」貓熊這回則不騎單車,改「搭」氣球,手抓印有本案案名的氣球一起升天,挺符合輕鬆入主「天龍國」的寓意。
 
二、地上權住宅與大陸的售屋不售地異曲同工
 
這十年地價漲太凶了,推升房價不得不凶,加以北市幾無建地,使得政府的地上權標售案風起雲湧,受到建商的青睞與熱烈追逐。
 
民法第832條規定:稱普通地上權者,謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。
 
民法第835規定:地上權定有期限,而有支付地租之約定者,地上權人得支付未到期之三年分地租後,拋棄其權利。地上權未定有期限,而有支付地租之約定者,地上權人拋棄權利時,應於一年前通知土地所有人,或支付未到期之一年分地租。
 
中國實施土地國有制度,民眾只能買屋不能買地,而台灣的地上權,民眾亦只能買屋不能買地,土地所有權還在政府手上,兩者正有異曲同工之妙!
 
近期房市銷售轉冷,主打低價(因不用買地)入住雙北市蛋黃區的地上權住宅案逆勢翻紅,文山區「華固新天地」700戶5月中開案,不到1個月簽約賣出逾500戶,板橋「昇陽寓見」訴求建商品牌。
 
「華固新天地」位於羅斯福路六段142巷,地上權年限70年,建案規劃170戶住商混合SOHO區,與530戶純住宅YOHO區,SOHO區1~2房已完銷,YOHO區2~3房剩3成可售,開價每坪45~49萬元,相較周邊5年內新大樓實價登錄均價單坪約53.45萬元便宜。抓準小家庭20~40坪空間需求,總價控制在900~2000萬元,為「華固新天地」勝出關鍵。
 
今年第二批國有地上權案招商成果於6月20日出爐,財政部國產署表示,全台11宗標的共脫標6宗,脫標率達6成,權利金總底價7億1069萬元,包含台北市1案、台中市2案,南投、金門及澎湖各1案。這次脫標土地的地租年息率為3.5%,合約存續期間為70年,在課予原得標人或其地上權全部受讓人相關履約管理事項,以及繳納履約保證金等條件下,開放地上權及地上物得部分讓與,有助於住宅承購者向銀行抵押貸款,創造民眾、業者及政府三贏。
 
三、擁第4屋,加重課徵房屋稅
 
針對多屋者調整其住家用房屋稅率的房屋稅條例修法案,已自6月6日起生效。配合修法,財政部提出「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」草案,確定本人、配偶及未成年子女持有第四戶以上房屋,將課以較重的房屋稅。在財政部提出明確定義後,地方政府即可針對「非供自住房屋」課較重的房屋稅,全台約有卅萬戶受到加稅衝擊。
 
依據財政部訂定的認定標準,個人所有的住家用房屋,需符合以下三項條件,才可視為是自住,包括:一、房屋無出租使用。二、供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。三、本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內。另外,針對出租供弱勢族群居住的「公益房屋」,財政部也比照「自住」,准予按最低百分之一點二的房屋稅繳納房屋稅。
 
台北市、新北市稅捐處表示,最快7月向議會提出房屋稅徵收率修正案,將對非自用住宅房屋徵收採差別稅率,並宣示課徵稅率將從高訂定,明年5月開徵房屋稅時,民眾要繳的稅負將變重。
 
財政部原則決定在全國總歸戶後,3戶以上即屬非自用住宅,除適用較高房屋稅,貸款時不論成數較低、利率或寬限期都比首購嚴格,將來若對非自用貸款條件設限,銀行將要求貸款戶提供財產清單,證明是否為自用住宅,若借款戶拒絕提供財產清單等證明,銀行將依率認定為非自用住宅,適用較高貸款利率,申貸成數將萎減至6成左右,寬限年僅1年。
 
目前各大行庫對於優質的首購客戶,前半年或第1年最低利率約在1.95%左右;成數最高為8成(雙北市或都會區精華地段),寬限期最長3年。在非首購方面,利率一律自2%起跳,業者說,目前市場上平均最低利率從2.2%至2.77%起;成數較首購低1至2成,最高7成甚至僅6至65成。
 
..................................(本文刊載於現代地政雜誌每月專欄)
 

房地產分析專欄