2014年8月房地產分析>>高房價與景氣不佳,小坪數住宅成為主流

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(崑山科技大學 不動產估價師學分班 主任)
(中國文化大學 房地產研習班 主任)
 
一、小坪數住宅的趨勢
房市景氣好時,投資與投機風興盛,愈大坪數的房子愈是好賣,總價愈高,售出時,其獲利更是鉅額。
 
當房市景氣不好時,小坪數愈是當道,因總價相對低,讓吃力的一般民眾也能辛苦的一圓「有殼之夢」!
 
而當前房市轉淡,小坪數住宅(1房與2房)已成為主流!特別是台北地區房價超高,為全台小坪數住宅成交比例最高的地區。今年以來,台北小坪數購屋比例已攀升至約40%,依實價登錄資料觀察,今年上半年台北市1房的平均成交價約1,000萬元,2房約1,500萬元,而為首購族的主要購買標的。桃園地區雖房價較低,但因多年來平均所得並無明顯提高,購買小坪數住宅的比例亦逐漸攀升為35%以上。台中地區亦攀升至約36%。
台灣已成全世界人口出生率最低的國家,除了房價高不可攀、少子化的趨勢,2房已夠住了,成為主要的購屋標的!桃園2房的平均價約為510萬元,只約台北2房總價的3成多,台中2房的平均總價則接近500萬元。
 
二、高房價催動「無殼蝸牛運動」再起!
今天的北台灣高房價讓許多人無法負擔,民怨沖天。猶記台塑總裁王文淵都曾說「這麼高的房價,連我也買不起!」的怨言與對房價一直漲的疑惑。去年曾有大安區的屋主跟我說「我30幾年的舊房子已經漲得這麼高,這是真的嗎?」我笑笑說「那你把舊屋拿出來賣時會賣這麼高價,甚至更高價嗎?」他雖然疑惑房價不合理,卻斬釘截鐵的說:「當然要賣更高價!」
 
一般民眾對高房價的憤怒並非從今日始,遠自25年前(即民國76~78年那一波的房地產價格暴漲,那時忠孝東路房價從每坪約10萬漲到30萬!)因此催生了「無殼蝸牛運動」,78年8月26日有數萬人露宿台北市忠孝東路4段頂好市場廣場,以示對政府無能與高房價的抗議!古人杜甫說「安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏」,而今25年過去了,忠孝東路4段的舊房子每坪則動輒百萬以上了!但國民所得增加緩慢,因此對當前高房價除了憤怒,甚至要無奈紛紛移居林口、桃園再通勤到台北上班的痛苦了!於是,睽違25年的無殼蝸牛運動再度燃起抗議怒火,8月26日社會住宅推動聯盟等65個公民團體召開記者會,宣言啟動新世代「巢運」,並號召民眾10月4日重回街頭,夜宿全台房價最貴的台北市仁愛路3段,並提出五大訴求,力爭居住正義:(一)「居住人權入憲,終結強迫拆遷」、(二)「改革房產稅制,杜絕投機炒作」、(三)「檢討公地法令,停建合宜住宅」、(四)「廣建社宅達5%,成立住宅法人」、(五)「擴大租屋市場,制定租賃專法」等五大居住改革訴求。
 
三、台灣政府蓋了極少的社會住宅
高房價的竄升正是資本主義社會一切向錢看的必然現象。因此大有為的政府會以公有土地去蓋便宜與合理的「社會住宅」來讓一般民眾購置以「安身立命」或租賃使用。根據審計部資料顯示,39萬4千餘戶的無自有住宅者當中,有社會住宅需求的約占32萬8千餘戶;而目前社會住宅數量僅只6千8百餘戶,僅占預估需求量的2.08%而已……。而我國社會住宅總量僅佔總體住宅量的0.08%,比起日本的6.1%、韓國的6.5%、香港的30%,比例明顯偏低。
 
社會住宅蓋的最多的國家應為新加坡,稱為「組屋」。新加坡的房子八成以上都是政府蓋的,舉世馳名,30年來台灣政府官員不斷考察新加坡,回來後不斷寫報告,結果呢?原來只是虛應故事,假考察新加坡之名行旅遊之實,徒浪費公帑!
 
猶記4年前,陳菊與楊秋興為了搶奪高雄市長寶座,主要政見之一皆不約而同要把高雄建設成為台版「新加坡」,選戰期間,兩路人馬亦紛紛考察新加坡,煞有介事!
 
如今陳菊市長任期將屆,年底又要選舉了,選戰又開始煙硝戰火、打得不可開交了,而高雄今日風貌呢?不但離新加坡還是太遙遠,8月初高雄前鎮區竟然還爆發了震驚全台灣及世界的整條街氣爆之空前慘劇,宛如戰爭轟炸下的廢墟,悲夫高雄!8月7日高雄市政府查明引發氣爆的「死亡箱涵」是市府工務局發包施作,副市長吳宏謀隨即開記者會說明,並率水利局長李賢義、工務局長楊明州及捷運局長陳存永黯然鞠躬下台、請辭以示負責,而過去數年高雄市一直努力形塑的「宜居城市」,也毀於一夜驚魂而悽慘黯淡了顏色!悲呼!台灣的政治!台灣的人民!
 
..................................(本文刊載於現代地政雜誌每月專欄)

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