2014年9月房地產分析>>買方與賣方的僵持、觀望

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(崑山科技大學  不動產估價師學分班 主任)
(中國文化大學 房地產研習班 主任)
 
一、低氣壓的房市
 
房地產市場持續瀰漫觀望、氣氛低迷。

購屋人觀望正是期待房價下跌,跌愈多愈好,趁下跌再進場。

然而房價在小部分地區或物件雖有下跌卻是微幅,整體而言,房價目前雖已漲不上去,卻也紋風不動。雖然房子較難賣了,然而有哪家建商或哪位屋主願意下跌呢?而且當前利率仍處低檔,成本低,大家都撐得住。很難想像20幾年前購屋,利率在8%~10%,而今大致維持在2%左右,相差竟然4~5倍呢!也因此這幾年來投資客購屋利息低,房價卻大漲,兩頭獲利,為臺灣史上的千載難逢,獲利輕易,口袋很深,雖然市場觀望低迷,然而財務壓力輕,誰願意輕易降價或大幅降價呢!買方不買、賣方不肯降,市場乃現僵持的低氣壓。

例如房仲唯一上市公司信義房屋,於今年7月推出位於天母之自建案「信義謙70」預售,剛推出時有6戶預定,然而之後卻買氣停滯。8月公開的淡水代銷案「宏盛水悅」,總銷金額高達110億元,900多戶!但目前銷售率不到一成。北投「奇岩道」總銷17億,總計34戶,幾乎未成交。這樣的低迷成績,在前2年是難以想像的。
 
二、建築外觀流行貼磁磚的後遺症與危險性
 
臺灣的預售屋制度盛行於1974年,而且流行貼磁磚迄今,經過3、40年的風雨侵蝕或施工不良,這些都已老舊的建物時有磁磚掉落砸人的案例,行人的安全受到嚴重的威脅,難道走路還要戴上安全帽及時時往上看外牆有無磁磚掉落嗎?!

筆者去年到捷克、奧地利,最近到德國、瑞士,特別關注其外牆建材及設計,先不談其整體建物比臺灣建物美觀,似童話般的城堡是如何迷人,發現歐洲的建築物幾乎不貼磁磚,而這些已古老的建築物則無磁磚掉落的威脅與危險。

反觀台灣建築物,除了磁磚掉落之危險,卻到處鐵窗破壞了外觀甚至火災卻被鐵窗鎖住而逃生無門,自掘墳墓的悲劇時有所聞,悲哉!而且到處可見頂樓又加蓋鐵皮屋,整體建物非常醜陋,大家有目共睹,哀哉!

9月16日台北市政府市政會議通過修正「臺北市一定規模以下建築物免辦理變更使用執照管理辦法」,放寬於未影響建築物結構安全、無產生後續違規情事且無涉及需辦理都市設計審議前提下,一定程度之立面、平面變更,得免辦理變更使用執照,主要係鼓勵老舊公寓大廈區分所有權人能積極修繕外牆,以加速大樓外牆修繕更新整維作業,增益公共安全及市容觀瞻。此外,建管處網站首頁已加設「建物外牆安全」宣導專區,包括「外牆安全管理常見Q&A」、「外牆飾面剝落案件通報處」、「外牆飾面修繕費用補助申請」、「外牆檢修專業人員與推薦廠商」等。情況顯然嚴重,但這屬於事後之防治了,而且市民都是被動的,整合亦屬不易,成效恐只能牛步化!

而關於事前之防治,臺灣的預售屋建築外牆一定要流行貼磁磚嗎?40年後種種弊端呈現於前,不能改正觀念嗎?
 
三、房地合一稅政策也讓房市觀望
 
總統府行政院拍板確立明(2015)年力推房產合一實價課稅制,最快2016年實施。屆時,不動產特種貨物及勞務稅(奢侈稅)將會同步停徵。

房地資本利得將分開計稅,稅率最高可能達45%,但僅有一戶自用住宅者享有免稅優惠;為減少頻繁買賣,持有期長達10至20年以上的房產,也將可打折課稅,藉此消除重稅衝擊。

財政部長張盛和已向府院簡報「房產合一、實價課稅」制的修法方向。據了解,府院高度支持改革房產稅制,並以「不影響經濟發展,但必須兼顧公平與財政目的」做為改革目標,將明年訂為房產稅制革新年,預定後年全面實施房地合一實價課稅。

根據房地合一制修法原則,房產交易利得將採雙軌課稅制,即所得稅與土地增值稅並行課徵。房地合一按實價計算的交易利得,在課徵所得稅時,可以扣除土地持有期間的漲價數額,再以餘額課徵所得稅,免除土地遭重複課稅。

房地合一制也將把房產交易利得與薪資、股利等其他綜合所得「分開計稅」,但仍需合併在一張申報書中報稅。分開計稅的稅率會依交易利得高低「分級課稅」,稅率最高可能達45%,但仍需視評估報告結果後再決定。

房地分開計稅時,為免過高稅率形成房產利得全數「充公」現象,針對持有年限較長的房產,訂有減徵優惠。

初步決定,持有年限在十年至20年間,及20年以上的不動產,將給予減徵優惠。持有愈長、減徵率愈高,減徵率最高九成以上。

為了防止假自住真逃稅,將採嚴格限制,一戶自用住宅者須持有房屋五年以上才享免稅優惠,且設有「排富條款」,如果出售房屋總價超過三千萬以上的豪宅不適用。財政部預定年底提出修法案,明(2015)年展開立法工程,預估最快後年實施,2017年5月申報2016年的售屋所得時,不論取得年度為何,新法施行後出售房產者,即需按實價課稅。
 
...................................(本文刊載於現代地政雜誌每月專欄)

房地產分析專欄