2014年10月房地產分析>>黯淡的「光輝十月」

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(崑山科技大學  不動產估價師學分班 主任)
(中國文化大學 房地產研習班 主任)
 
一、毒油風暴亦間接波及了房屋銷售
 
光輝10月是傳統房地產大月,也是下半年的重頭戲。然而今年上半年房地產的黯淡(特別是領頭羊的北台灣),並受到突然學運的干擾而徒嘆倒楣,下半年又有年底選舉大戲的干擾,然而傳統的光輝十月,總是給大家帶來一絲希望,但更倒楣的事發生了,整個十月竟然籠罩在「食安危機」,老百姓人人自危,誰有安定的心思去好好關注房地產市場呢?
 
10月9日報載,「繼強冠餿水油事件後,頂新味全集團旗下的正義公司的豬油驚爆是用飼料油混油調製,國內食安再掀風暴。正義為國內豬油最大供應商,原本油品市占率約五成。強冠事件爆發,波及二百三十多家廠商,事後許多廠商、飲食業者改用正義豬油,市占率增為八成,正義這波風暴的受害商家將更大。於是電視傳媒天天都是「聞油色變」、「癌症疑慮」的食安危機,消費者惶惶不可終日,並問「還有什麼牌子的油能吃?」「哪一家餐廳沒有中招?」幾乎每個人都吃到毒油、假油了,台灣真是成了「鬼島」啊!因此案情急轉直下,例如10月15日,有五個地檢署查扣包括味全前董事長魏應充在內的個人或公司資產,魏應充遭台北地檢署查扣的資產包括味全及康師傅TDR等七檔股票、三戶帝寶等十四筆房產(七棟位於台北市的房屋)、八家金融機構的存款。10月17日經過4小時的法庭激烈攻防,頂新製油前董事長魏應充被彰化地院裁定羈押禁見!
 
頂新黑油風暴如此延燒全台,房屋建案銷售免不了受到間接波及,廣告活動亦明顯縮水,但有建案配合食油風暴逆向操作,例如板橋新建案「霏陽」,從19日起每隔兩周就舉辦一場美食SP活動,一共辦三場,如10/19率先登場的是阿基師現場秀五星料理、11/2藥膳美食家林秋香之養生幸福廚房、11/15型男主廚詹姆士示範補冬溫暖料理,不管能否能藉由SP活動創造銷售業績,先把人潮聚集過來再說!
 
二、「北冷南暖」及冰冷的豪宅市場
 
10月份預售屋難賣,中古屋成交時間則拉長許多。一般而言,成交時間已從去年的一個月內售出拉長到目前的45天以上!
 
根據內政部統計,10月份買賣移轉棟數北台灣則衰退許多!
 
例如新北市與桃園縣比9月份衰退約近一成。今年1~10月新北市移轉棟數為50438棟,比去年同期衰退24%之多,台北市為26682棟,也比去年同期衰退19.3%!桃園縣則1~10月移轉棟數為35830棟,比去年衰退16.4%!南臺灣的台南市則1~10月移轉棟數為17349棟,亦比去年衰退10.4%!但10月台南移轉棟數為1702棟,則比9月增加了10.2%!呈現「北冷南暖」的現象!
 
當前市場較易售出的主流則以20~40坪的中小坪數為主。大坪數則已退居市場末端!
 
至於億元的豪宅交易更是淒慘無比。買氣大降了7成,根據實價登錄網站揭露,台北市房價最高的大安區,第1季、第2季有16筆交易,第3季目前揭露7~8月交易,尚未見任何億元豪宅。中正區前2季交易22件億元豪宅,第3季則僅成交4件,信義計劃區第3季僅成交2筆億元豪宅,買氣遠比前2季13件冷清。豪宅市場像溜滑梯!
 
國產署10月17日標售32戶位在台北市中正區的高價住宅「千荷田」,總價從5860萬到7681萬,底標單價從84.9萬到100.5萬。不過,僅有1封投標單,標脫率僅3%,溢價0.14%,顯示高總價住宅買氣已降到冰點!
 
三、大陸房地產的怪現象:鬼城、空城、睡城、死城
 
大陸城市很多幅員遼闊,各城市競相發展房地產,廣建城區樓房,在供給量失控下,竟而出現了「鬼城」指數排行榜,高居鬼城第一名的是內蒙古的二連浩特,鬼城指數0.07。根據鬼城判定標準,每平方公里容納1萬人口計算,空屋率逾9成3,被譏稱是毫無生命跡象的鬼城。進榜的前10大鬼城依序還有欽州、拉薩、嘉裕關、井岡山、威海、錫林浩特、嘉興、石嘴山、三亞,新建城區逾半都是空屋。
 
更令人憂心的是,按照鬼城指數估算,大陸將出現50座鬼城。而大陸國土部也間接證實,過去5年來各省市擴城大躍進,90%的地級市都都在建新城、新區,相當已新建50個溫州城,而新城總面積是原來城區的7、8倍,暴發戶成長後,依然人丁稀疏,頻現空城、睡城、死城亂象。
 
據大陸國土部調查,大陸城市近5年年均擴城率為5.34%。而統計年均擴城率前10大城市為廣東汕尾、江蘇南通、海南三亞、內蒙古通遼、四川達州、寧下吳忠、四川瀘州、山東德州、山東濟寧、福建泉州。
 
眼看供過於求,房地產泡沫越積越大,號稱國家土地總督察的大陸國土部長姜大明終於出手控「鬼」,表態嚴控用地新建。國土部規畫司司長董祚繼更宣告「城市新區今後能不批就不批」。國土部火線出新規,令出必行,控管房地產泡沫風險,已經到了最後關頭。
 
..................................(本文刊載於現代地政雜誌每月專欄)
 

房地產分析專欄