2014年12月房地產分析>>混亂停滯的2014房地產

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(中國文化大學 房地產研習班 主任)
 
一、太陽花學運與假油食安的干擾
2014年落幕了。2015年冉冉升起。
 
2014年,真是個烏煙瘴氣的一年。對房地產市場,也是極倒楣的一年。
事實上,北台灣的房地產,多頭市場已走了十年了,也打破了台灣房地產史上記錄,富者富上加富,口袋深不可測,房市走下坡也是必然的現象與趨勢。2014年乃竟成了「落井下石」的一年!
 
2014上半年,太陽花學運,憤怒的年青人攻佔了立法院長達一個多月,也短暫攻破了行政院!這是台灣政府史上空前的紀錄,政府大官灰頭土臉,大批警員疲於奔命,竟然無法迅速處理,可謂慘矣!影響國家未來甚為深遠!
 
由於2014下半年有九合一大選的宣傳戰,與11月底的投票,人心惶惑與浮躁,上半年正是售屋售土地的今年僅存時段,然而任誰也沒想到立法院、行政院會被「小孩」攻佔,而大人卻束手無策,全國為之動盪不安,世界媒體矚目,長達一個多月每天都是報導這些攻佔新聞,百業為之觀望停滯,可謂苦悶與慘極啊!
 
上半年就這樣過去了,沒了,房市只好勉為其難的期待下半年的「選舉混戰」時段。
 
然而也沒想到下半年卻接二連三的爆發離譜沒有良心的食品安全問題,假油毒油滿天飛,連平民小吃豆干、豆皮也染了毒!台灣本來已有人罵「鬼島」,現在卻全成了「鬼島」。曾經是美麗的福爾摩沙之島,十幾年來卻政治撕裂至今,連帶經濟不斷衰退,人民薪資停滯不前,房價卻不斷被炒作飆高,民怨不斷的沖天啊!因此被上半年「太陽花學運」衝擊的房市,僅存機會的下半年又陷入了假油毒油的大染缸,真是烏漆抹黑、徒歎奈何!
 
二、十幾年來的房市變動情況
 
十幾年來的房市,許多人認為2003爆發sars年後為景氣由衰而盛的反轉年。那年成屋買賣移轉棟數為34萬9706棟,事實不然!因為真正的谷底是2001年,全年的成屋買賣移轉棟數僅為25萬9494戶,到了2002年已反彈為32萬0285棟,成長了23%之多!乃為有感的成長,但因房地產景氣走下坡壞了十年,一般人無法去感覺與相信,以為房市還是很差!春天還是不見影子啊!
 
2003sars那一年又比2002年成長了9.1%,更是比最差的谷底2001年大幅成長了34.76%,然而2003年很多人還是不相信春天已明顯到了!因為身在此山中霧裡看花啊!之後房市年年興旺,一路成長到2006年的45萬0167棟,為這一波多頭成交量最高點,2006年後,房價與地價又繼續一路攀升!
 
2012年買賣移轉棟數下滑到328,874棟竟然比2003年sars那一年還少了6%!所幸在業界的努力下,2013年比2012年微幅成長了13%,而為371,892棟。
 
2014年1~10月內政部的統計為266,176棟,推估2014全年約為319,411棟,比102年退步了15.8%,房市確實疲弱不振啊!
 
三、「房地稅合一」也停滯了房市
 
那展望2015年呢?2014年許多建案因受以上因素嚴重干擾只好按兵不動,然而拖延了一整年,2015年總該有機會新的建案推出了?然而2015年的政治局勢更為嚴峻,因為執政黨出乎意料的大敗,政治版圖大解構的不安定,再加上總統大選議題將在2015年選舉發酵與激烈選戰,則房地產2015年還有機會嗎?又將何去何從呢?
 
影響2014年買氣觀望的另一大因素則是「房地合一稅」的發酵與只是討論卻未能定案的紛擾!大敗後的執政黨財政部長張盛合於12月8日向立法院財政委員會報告「房地合一稅制規劃情形」,擬採「分離課稅」,亦即個人房地交易所得與綜合所得分開計稅,稅率比照綜所稅課稅級距,稅率最高45%,最低為5%;至於營利事業的房地交易所得,則併入營所稅課稅,稅率17%。
 
持有房地超過二年以上,訂定分年扣除率,按超過二年的年數減徵,最高可減徵75%;且本人、配偶及未成年子女名下只有一戶自用住宅,出售房地總價在一定金額以下,享有免稅優惠,並保留重購退稅優惠,重購價格高於出售價格可全額退稅,重購價格低於出售價格,也可按比例退稅。
 
不過,賴士葆立委表示,國民黨團支持房地合一課稅方向,但累進稅率卻高達45%。他質疑,為何外資單一稅率20%,國人卻要課到45%?且本人、配偶及未成年子女為何只有一戶自用住宅才可免稅?稅制也太複雜。
 
 
賴士葆建議,可考慮讓原本要停徵的不動產奢侈稅轉型,從現行按銷售額課徵10%至15%,改為按交際所得課徵20%,且免稅優惠從一戶增為二戶,夫妻各一戶免稅,第三戶才開始課。
 
張盛合回應,目前提出的房地合一稅方案只是初步規劃,還可以再調整,未來也可能朝短期、長期等分階段方式推動。
這個稅法改革大菜,顯然將繼續紛擾房市。悲乎!沒有效率的政府與立法院!
 
..................................(本文刊載於現代地政雜誌每月專欄)

房地產分析專欄