2015年元月房地產分析>>交易量衰退與2002年相當,但房價天差地別

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(台北科技大學 不動產估價師學分班 主任)

一、2014年交易量衰退與12年前(2002)相當!
時間飛逝難以想像,2015年元月也過了,傳統農曆大年也將在2月19日緊接而至。
 
元月因靠近農曆年,為往年購屋之旺月,「有錢沒錢娶個老婆好過年」,因此需買新屋,或租新屋以迎接新娘子進門。然而今年元月不但不旺,還感受寒風撲面呢!而年青人愈來愈晚婚,愈來愈娶不起新娘了!
 
2015年元月份6都的得買賣移轉棟數比去年12月衰退,真是冷颼颼的!根據六都市政府的統計,以整年度來看,台北市買賣移轉棟數為32023棟,比去年衰退19%!新北市60416棟,比去年衰退25%!桃園市43662棟,比去年衰退14%!台中市47887棟,比去年衰退11%!台南市20552棟,比去年衰退12%!高雄市38815棟,也比去年衰退11%!
 
顯然台北市與新北市是「交易量最差的地區」,去年整體雖是「北冷南溫」,但一整年下來,領頭羊的雙北市衰退亦將逐漸波及到南部的溫度,因此台中、台南、高雄整年下來皆呈現小幅衰退!
 
總體來看,去年一整年的買賣移轉棟數為320598棟比2013年的371892棟衰退14%!甚至倒追2002年這波大多投景氣的起漲年320285棟相當!因此還略低於2003年SARS整年349706棟!
 
雖然2014年與2002年買賣移轉棟數相當,但吾人須深刻的認知房屋價格則天差地別,如台北市房價比2002年迄今已漲了3~4倍,人民購買力迅速降低,雖交易量相當,但整體房屋總價却上漲數倍之多!
 
至於最恐怖的地價,這是房屋最大宗成本,已經難以計算它的倍數了!
 
二、房屋代銷公司卡在建商與購屋人之間最為辛苦
這兩年北台灣預售屋難賣,最苦的是代銷公司,因為建商口袋很深不願降價甚至新建案還要漲價,買方則因房地合一稅未定而觀望,而且房價已太高要狠狠殺價,代銷公司夾在中間就成了壓扁的三明治了。因此代銷公司與建商合約期滿即退場,新的代銷公司則不願接棒,逼得有些建商須自己成立售屋部自建自售了。筆者上月到北京與大陸諸多國營出版集團交流並參加書展時,抽空受到了台灣知名代銷公司甲桂林廣告前總經理盛惠嘉先生的熱情接待,他在2001年在本人講授的甲桂林不動產經紀人考照專班結業順利考上不動產經紀人,之後就到了中國首都北京創業「北京達觀房地產經紀公司」,以台灣人的苦幹實幹,加上盛總晚上決不應酬,在2000萬人口的北京打下一片江山,推出建案皆甚馳名,碰面時我問到他最近經營的狀況,盛總說「還是北京售豪宅的老大」,真是為他感到高興與敬佩啊!但是他說出的心得「代銷真像賭博啊!」是的,我在民國75年出版的暢銷書「誰來征服房地產」,第24頁的文章即是「房屋代銷公司是什麼?」曾提到,「你是說房屋代銷像賭博?」、「是的。如向業主保證銷售成數,押保證票……等非邏輯的承諾都押上了!」、「房屋代銷就像走鋼索,走的好,有名有利;走不好,哈哈哈……」。
 
三、奢侈稅實施3年多之檢討與「陷阱」
奢侈稅(特種貨物及勞務稅)自2011年6月正式上路,至今已超過3年半,根據財政部賦稅署的統計,截至2014年,總稅收達169.33億元,其中不動產部分合計稅收109.49億元佔65%,為最大宗的課稅項目。
 
國稅局已經歸納19項民眾容易逃漏奢侈稅的案例如下:
1、沒在簽訂契約日前將戶籍遷入,因此不符自用住宅規定。
2、沒在「持有期間」將戶籍遷入,誤認只要過戶前將戶籍遷入即可符合自住房屋規定。
3、誤以為「直系親屬」辦竣戶籍登記即符合自用住宅規定。依規定自住房屋應由所有權人、配偶或「未成年直系親屬」辦竣戶籍,其中未成年直系親屬僅限定所有權人的未成年子女。
4、因換屋購買新房屋,爾後出售原本持有的房地產(買新賣舊),但沒在舊屋出售簽約的隔日起3個月內將戶籍遷移至新房屋。
5、原來已有1間房產,因工作需要又購買新房產,後來卻因調職、資遣等非自願離職因素的狀況,必須在2年內出售新房地(買新賣新), 如果戶籍已遷至新房地者,須在新房地出售簽約日的隔日起3個月內將戶籍遷移至原本的房產。
6、誤以為「持有期間」是以不動產買賣所有權登記日計算,但正確應是從「取得不動產登記日」計算至「買賣雙方銷售契約訂定日」為止。
7、出售農業用地及的農舍,若未向鄉、鎮、市公所申請核發農業使用證明書,並取得地方稅稽徵機關核發不課徵土地增值稅證明文件,還是會被課徵奢侈稅。
8、「受贈」取得的不動產在2年內出售,仍應申報奢侈稅。
9、「交換」不動產等同銷售,得報奢侈稅。
10、單獨銷售2年以內的停車位要課徵奢侈稅。
11、有明確期間禁止作建築使用或申請臨時建築使用的都市土地,仍屬奢侈稅課稅範圍。
12、出售未辦保存登記的房屋仍應報繳奢侈稅;未辦保存登記的房屋也必須計入持有戶數計算。
13、奢侈稅是對「銷售價格」課稅,所以不論銷售盈虧,都要報繳。
14、出賣人向買受人額外收取的介紹、補償費或特銷稅等,都應該計入銷售額計算奢侈稅。
15、低報不動產銷售價格,即以房屋評定現值或土地公告現值申報銷售價格或另訂定銷售價格較實際買賣價格為低的銷售契約,規避繳納奢侈稅,還是會被追稅。
16、為符合「持有1戶」的規定,先將房屋假贈與給成年子女後再出售,利用子女名下僅有1戶自住房屋的條件,這類也會被追繳奢侈稅。
17、實際已出售,取巧虛偽安排將房地先預告登記給買方,等到持有期間滿2年後再將房地所有權移轉登記給買方,這招也被國稅局破解。
18、利用先將房地登記給人投戶,再以其名義銷售房產,藉由人頭規避奢侈稅。
19、利用先租後售或以租代售方式銷售不動產規避奢侈稅。

.......................................(本文刊載於現代地政雜誌專欄)

房地產分析專欄