2015年2月房地產分析>>羊年春節售屋喜洋洋

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、房市新春開紅盤
2月只有28天,2月18日則是農曆年的除夕,2月19日大年初一到2月23日大年初五為羊年年假,到處喜氣洋洋,互道恭喜發財,大部份行業都歡天喜地的連休6天,以往台北、台中、高雄等大都市車水馬龍的擁擠馬路,到了除夕與大年初一卻如同空城,許多人都趕回家過年,馬路也能好好休息一下!但對某些大建商的業務部及代銷公司而言,年假則正好是摩拳擦掌的銷售良機。
 
2月春節前正好碰到已紛擾一年、搖擺不定一年的財政部「房地合一稅」,終能大約塵埃落地,並從「重稅」原則修改為「輕稅」,政策方向已定,購屋人願意探出頭來看屋、購屋,使得房市新春得能開出紅盤!
 
遠雄企業團副總經理蔡宗易表示,春節賞屋人潮紛紛回流,總計遠雄全台14案,已成交達20億元,共152戶,比去年春節成長了5~6%,其中以新莊「巴黎公園」、中和「左岸」、嘉義「國寶」業績最亮眼,自住、換屋客比重高達75%,成交物件以小坪數為主、平均成交總價落在1400~1500萬元。與往年農曆春節期間,購屋客戶幾乎以海外台商為主力,大異其趣。
 
甲山林今年春節總成交額約12億元左右,小坪數、低總價跟交通便利成自住客首選,以新北市中和區的「台北時上」成交最多戶,另外台中市興富發辦公新案「CBD」在春節年假也賣了10多戶,潤泰「國家商貿中心」潛銷也有客戶下訂。
 
二、市場推案爆量的隱憂
一年來沉悶的房地場市場,終於在2月農曆春節開出紅盤的最大關鍵乃是財政部「房地合一稅」的方向確立,且採輕稅原則,讓建商與購屋人皆吃下了「定心丸」,觀望遞延很久的買盤終於逐步在市場上露臉,但今年下半年則將碰到總統大選的「前哨戰」,紛擾社會的總統大選議題恐又將「惡質化」的不斷出現大眾媒體,因此建築業界避開下半年推案乃是上策,因此如能搶在329檔期推案乃是重大策略!根據統計,從3月1日至4月30日的「房市329檔期」,北台灣竟有高達約2600億元的案量,台中約有500億元的案量及高雄約80億元,三大都會區合計共有約3180億元的推案量!真是可怕的超大量!
 
北台灣五大區域,台北市推案量約1300億元、新北市700億元、基隆市200億元、桃園市220億元、新竹170億元,然而桃園與新竹地區,329檔期的總推案量為390億元,僅占北台灣總推案量15%,雙北量體相對大增、桃竹量體減少,乃因桃竹地區的房市已出現價跌量縮的情況,而建商紛紛回防抗跌性較佳的雙北地區。
 
台中329檔推案的熱區,除了豪宅大本營的七期外,首購族的產品市場則是今年市場的主流之一,北屯區及高鐵各區皆有指標性的建案推出。至於高雄的329檔房市,推案熱區僅限於楠梓區,由高雄的上櫃建商巴巴事業獨撐市場。
 
然而如此擠壓爆炸大量,同業競爭太過激烈,購屋人勢必眼花撩亂,恐怕造成供給量過大的多殺多隱憂!
 
三、「房地合一稅」政策定向
房地合一稅改最新方案於2月12日出爐,財政部長張盛和表示,房地合一稅的目標是在於改革現行房屋、土地分開課稅的缺失,抑制短期炒作,鼓勵長期持有,而並非為了「打房」,只要持有超過2年,未來賣出時都免課房地合一稅。
 
房地合一稅增加自用住宅優惠條款,符合夫妻及未成年子女設有戶籍、持有並實際居住連續滿6年,持有的期間沒有營業使用或出租,並售價在4000萬以下,其獲利可免稅。自用住宅除可有條件免稅外,若未滿6年售屋,可享有重購退稅的優惠,若重購價格高於出售價,可全額抵稅;重購價格低於售價,則按比例底退稅。非自用住宅或持有未滿2年的自用住宅,則有長期持有優惠,超過2年每年減徵百分之四,最高減徵八成。
 
房地合一稅實施之後,外資要改課百分之三十的房地合一稅,以避免炒作,而不動產奢侈稅則將停徵,今年年底前,2年內賣出的房屋都要課徵奢侈稅,但明年起沒有奢侈稅,將改課徵所得稅。
 
張盛和表示,房地合一稅的精神在於導正社會資源的合理分配,房地合一稅的稅收不會繳入國庫,而會用來照顧青年、弱勢及老年人,預估一年可補助青年自購住宅貸款利率7.5億元,弱勢租金補貼24億元,並補足未來長照保險費列舉扣除額10億元稅收。
 
.......................................(本文刊載於現代地政雜誌專欄)
 

房地產分析專欄