2015年4月房地產分析>>政府領導炒地皮卻回頭打房

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、4月房市持續低迷
 
今年2月因為紛擾太久使買方一直觀望的財政部房地合一稅終於確立方向,老百姓心中也有大約的盤算,使得房市在農曆春節開出紅盤的好成績,因此寄以厚望的329檔期,北中南房市皆預計爆量推出,約達3200億元的可怕供給量,因再不推出,最怕下半年總統選舉的前哨戰開打,政治更不安定,惡質政治把台灣操弄至如此不堪,這真是台灣老百姓的悲哀!
 
然而4月整個房市仍是呈現低迷詭譎,財政部房地合一稅送到行政院繼續停頓,業界不敢貿然推案,預計大量推案的盛況不但沒有出現,甚至腰斬了一半以上,業界雖然內心苦悶與痛苦,終不是省油的燈,以免墮入「多殺多」的慘況!以上乃指預售屋新建案的推出。
 
另外,4月的成屋買賣亦持續呈現低迷。
 
6都4月建物買賣移轉統計全數比去年同期衰退!台北市只有1983棟,新北市4454棟,台北市比去年同期衰退24.8%,新北市衰退18.9%,台中市衰退19.03%,高雄市衰退7.34%,比98年金融海嘯時期還慘!房市呈現窒息的氛圍。
 
銷售成交天數亦不斷拉長,平均要超過60天才能順利售出房屋,買方態度相當保守與觀望!而去年同期則大約一個月即能順利售出。
 
二、台中七期土地10年飆漲10倍乃是政府領導炒作土地!
 
40年來,政府不斷公開標售土地,把氣氛炒熱,大家競相搶標,宛如公然操作的大賭場,使地價瞬間甚至倍漲,遠遠超越政府估價的底標,政府正是炒作土地價格的最大領頭羊,土地價格暴漲,房價能不暴漲?!政府領導炒作地價,事情惡化後民眾怨聲載道再回頭打房,真不知如何說起,但是最重要的原料「土地」倍漲,則打房能打掉多少房價?只是打掉人心,讓許多游資2年來競相往外國買房,確是無奈與悲哀!
 
4月20日國有財產局標售在台中市一中街401.72坪地上權住宅區土地,共吸引19封標單搶標,出價超過權利金底價達216%!最後以每坪171萬元創新價脫標!創下地上權標售以來最高紀錄!
 
以台中七期豪宅發展為例,初期以1000萬至2000萬元別墅為主,吸引許多1992年出走中國大陸打拼的中部台商回台置產,當時七期土地地價一坪僅三、四十萬元。2006年9月28日台中市政府公開標售新市政中心抵費地,以每坪128.5萬元成交,成交金額超越當時區域行情數倍,一夕間坐擁七期土地的地主,此後土地開價當然全部比照政府的標價,自此啟動七期地價快速飆漲!現在,七期土地每坪已高達300餘萬元,等於10年飆漲10倍之多,真是恐怖啊!不像民間買賣土地都是私下秘密交易,乃是溫和而理性的上漲!
 
又例如,國有財產局在2008年3月20日公開標售12筆國有土地,引發多家金融壽險公司、建商的搶標,因而再度有力推升了台北房價!讓原已走下坡的房市再度進入另一高峰期!其中達聯建設以每坪約251萬元、相當於每容積單價111.68萬元的價格,搶下台北市新生南路一段住三國有地,刷新台北市中正區土地行情的天價,也創下台灣史上每容積單價第三高的紀錄!地價暴漲正是人間最不勞而獲的暴利,再讓大家買到暴漲的房價,對民眾是極不公平與剝削的!
 
2008年繼國有財產局選在農曆年前公開標售土地,創下每坪400萬元的高價標售南京東路一段商業區土地成交行情之後,2008年3月20日再度選在總統大選前兩天,上演壓軸好戲,公開標售台北市、縣國有地,引發新一波搶地風潮,總計吸引45封標單,標脫其中8筆,平均標脫率達七成!
 
三、房地合一稅繼續難產拖垮房市
 
最近一年多來干擾房市低迷的最大力量竟是政府財政部的沒有效率,房地合一稅政策一改再改搖擺不定,人民無所適從而又觀望,竟成了打房的最大力量!
 
財政部終於在今年2月有了定向,大家無不額手稱慶,然而財政部版本送到行政院則仍雜音四起,繼續無法定案,繼續干擾房市沒有方向感,政府效率之牛步搖擺化嘆為觀止!
 
財政部最新版本將稅率分為4級;持有未滿1年即出售,稅率提高至35%,持有滿1年到2年內出售,稅率為30%,持有滿2年到10年內,稅率為17%,持有超過10年稅率則為12%。新版房地合一稅送入行政院審議,針對稅日出條款、稅率、長期優惠、自住房地免稅門檻等4大關鍵均予保留。據悉行政院準備大改!
 
負責主審的政委杜紫軍日前積極在立院穿梭,傾聽財委會立委意見,並向立委表示,房地合一稅「不是只做,還要做好,否則比不做還要糟。」藍委有共識,若一定要推,宜快不宜拖,不宜將法案擱置在行政院。財長張盛和仍樂觀認為,有機會於4月底前完成審查,送出政院版。
 
如此一拖再拖,財政部長張盛和用感覺發言,表示「萬物皆有定時,時候到了,行政院就會拍板定案,對於立法院本會期通過「樂觀期待」。拖一年多了,財政部長真是完全不知民生疾苦與民眾焦急期待,夫復何言!
 
......................................(本文刊載於現代地政雜誌專欄)

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