2015年5月房地產分析>>房市走下坡是明顯的趨勢

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、五都房市全面衰退
 
房市衰退已是必然的趨勢。有熱必有冷,有上必有下,這是非常簡單的道理,一個健康的社會應是房價溫和理性的上漲,以及不景氣時緩緩地下降,當常常有暴起的房價則是大多數民眾受害,社會剝奪感甚烈,貧富懸殊,仇富心態滋生,社會秩序混亂與不安,亦絕非國家社會之福。
 
五月房市繼續呈現衰退情勢,跟去年同月相比,則台北市、新北市、桃園市等北台灣3都則更是呈現3成以上的大幅衰退!政府打房效果甚為明顯。
 
今年5月台北市建物買賣移轉棟數為2150棟,去年5月為3220棟,衰退達33.19%之多!房仲公司、代銷公司進入苦哈哈時代自是非常明顯!
 
今年5月新北市建物買賣移轉棟數為3911棟,去年5月為6004棟,衰退34.86%!
 
5月桃園市建物買賣移轉棟數為3004棟,去年5月為4355棟,衰退31.02%!
 
5月台中市建物買賣移轉棟數為3416棟,較去年5月衰退13.80%!
 
5月台南市建物買賣移轉棟數為1611棟,去年5月為1915棟,衰退15.87%!
 
5月高雄市建物買賣移轉棟數為3106棟,去年5月為3703棟,衰退16.12%之多!
 
5月五都房市全部比同期衰退,無一倖免!
 
二、沒有一個縣市願課空地稅
 
馬英九政府執政已7年多,民怨最高的一直是房價與地價的暴漲,這件居家大事深刻地影響了每一個居民,造成了新世代終其一身極難買到房子,買到的亦氣喘噓噓的終身成為屋奴!這真是一件令人嘆息與心痛之事!台灣寶島成了年輕人口中的鬼島,不知如何安身立命!
 
在馬英九的第一任末期,當時的吳敦義行政院長為了減緩高房價,遏抑土地投機炒地皮,祭出了老掉牙的策略--政府將依土地法與平均地權條例規定課徵空地稅!打壓土地投機!
 
平均地權第26條明文規定「直轄市或縣(市)政府對於私有空地,得視建設發展情形,分別劃定區域,限期建築、增建、改建或重建;逾期未建築、增建、改建或重建者,按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵二倍至五倍之空地稅或照價收買。
經依前項規定限期建築、增建、改建或重建之土地,其新建之改良物價值不及所占基地申報地價百分之五十者,直轄市或縣(市)政府不予核發建築執照。」
 
土地法第173條規定「私有空地,經限期強制使用,而逾期未使用者,應於依法使用前加徵空地稅。前項空地稅,不得少於應繳地價稅之三倍,不得超過應繳地價稅之十倍。」
 
但吳敦義卻又說課徵空地稅權責在地方政府,現在7年多過去了,全台灣地價高漲的縣市沒有一個縣市課徵空地稅!財團繼續方便的養地,台灣政治人物的信用破產早已蕩然無存!
 
三、宜蘭將課徵空地稅?
 
宜蘭縣利澤工業區土地售(租)罄,卻有近四分之一用地未建廠,業者囤地養地,新廠商要進駐無地可用。
 
宜蘭縣的利澤工業區面積三百三十公頃、可供建廠面積二百零一公頃,廠區土地全數賣(租)光,由二百一十五家廠商承購(租),很多是雪隧通車後,外縣市前來搶地的廠商,但迄今仍有四十九公頃未建廠,空地比佔可建廠面積的廿四.三七%,取得工廠登記家數僅一百五十一家。
 
部分業者囤地養地,新廠商要進駐無地可用,有些人坐地起價,雪隧通車前,利澤工業區一坪約兩萬元,而今喊價從三萬元起跳,有的更喊到四、五萬元;幾百坪的土地轉手就百萬、千萬價差,哄抬地價影響投資設廠意願,更剝奪縣民工作機會。
 
龍德工業區面積二百三十六公頃,是較早開發的工業區,有二百六十二家廠商,多是縣內企業,都完成設廠,沒有土地閒置問題。
 
縣府為遏止囤地養地情形,促使業者設廠開發或釋出土地,最近完成「龍德及利澤工業區私有空地限期建築使用」公告,給予三年的緩衝時間;若至一○七年三月廿四日逾期仍未請領建照開工者,除按當年度開徵地價稅,並加徵五倍「空地稅」,直到請領建照開工為止。
 
利澤工業區由經濟部工業局管理,工業區服務中心說,對於未建廠土地都進行控管,但沒有強行收回機制,若有新廠商要進駐,服務中心會媒介取得土地,其實整個工業區土地在一○二年九月才售完,廠商要完成建廠也沒那麼快,對於縣府要開徵空地稅,則表示沒有評論。
 
四、「房地合一稅」終於敲定!
 
行政院終於快速通過「房地合一稅」辦法,送到立法院亦快速一讀二讀,若持有房屋未滿1年即出售,獲利將被課重稅高達45%。不過為避免影響自住者,售屋獲利400萬元以下免稅,新法於明年元旦正式上路。
 
房地合一稅稅率,分4級課稅:持有房屋未滿1年即出售,重課45%房地合一稅,以打擊短期炒房現象;持有1年以上、2年以下,稅率35%;持有超過2年至10年以下課20%;持有超過10年課15%。
 
非中華民國境內居住的個人,持有房屋、土地期間在1年以內者,稅率為45%,持有房屋、土地超過1年者,稅率為35%。
 
自住優惠部分,個人與其配偶、未成年子女辦理完戶籍登記、持有並居住滿6年,交易前六年內,無出租、供營業使用,且未曾適用自住優惠,售屋獲利未滿400萬元免稅,逾400萬元部分稅率則為10%。
 
......................................(本文刊載於現代地政雜誌專欄)
 

房地產分析專欄