2015年6月房地產分析>>台灣進入「房地合一」實價課稅時代

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、房地產輕稅時代一去不返了
 
眾所矚目,四方期待,讓台灣房市購屋人觀望一年多的「房地合一稅」(即所得稅法修正案),終於在6月5日立法院順利三讀通過!
 
台灣房市多頭自2003年開始已走了10年以上,地價房價炒得太高,而為多年來民怨的第一名!因此這兩年來房市已開始走下坡自是正常之事!而一年多來紛擾不定的房地合一稅,讓四方莫衷一是,購屋人只能觀望與狐疑,使得房市更是雪上加霜,交易量節節下降,去年成交量甚至比2003年SARS那一年還要降低!可謂慘矣!而今年亦是月月衰退,從業人員苦不堪言,房地產稅收亦明顯降低,如今終能定案,這是我國稅制的大改革,得之不易,遊戲規則已塵埃落定,各方自可安心去打拼了。
 
因此,房地產輕稅的時代已一去不返了,短期炒作(一年內)將課以重稅45%;持有一年以上兩年以下,稅率為35%;持有超過10年為15%。自用住宅交易獲利在400萬元以下可免稅,超過部份按10%課稅。外資持有房地在一年內買賣課45%,持有超過一年課35%,以防外資來台炒房。不過為避免錯殺,明訂兩年內出售的房子,如果是因為離職、調職等非自願性因素,可以適用正常稅率20%;民眾自有土地與營業人合建,即使在兩年內完成就銷售該房屋,也不算作投機,可適用正常稅率20%;繼承或受遺贈取得的房屋,也可以將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。
 
新制實施後,第一年約影響8,495戶,稅收22億元;第二年影響1.9萬戶,稅收85億元;第五年影響4.8萬戶,稅收174億元;第十年影響10.4萬戶,稅收285億元。房地合一課稅所增加的稅收在扣除統籌分配款後,將用於住宅政策和長照服務支出。
 
二、政治與法令不安定,資金外移非常嚴重
 
兩年多來,北台灣房市景氣節節下降,然而投資客投機客只是不在台北買房,許多投資客則一年比一年熱絡的往日本東京、馬來西亞、柬埔寨、澳洲、英國等外國投資,每年成交約在千億左右,這已是巨大的一筆數字!
 
事實上整個台灣資金外移非常嚴重,這都是拜兩黨惡鬥、政治極不安定、立法院非常沒效率,現行法令亦常有衝突,中央地方常不同調,互相掣肘,使得台灣競爭力江河日下,資金外移可謂「血流成河」!
 
中央銀行最近在馬英九總統就職七周年公布今年第一季的國際收支數據,其中金融帳淨流出188.4億美元,不只創下歷年新高,而且是從2010年第3季迄今連續19季的淨流出,累計達1,871億美元,如以台幣計則約為5.8兆元。這項怵目驚心的數據,不僅顯示國人資金外移情況有加快之勢,甚至已經到「血流不止」的地步;過去19季累積流出的錢,換算起來足以蓋101棟台北101大樓,或是13條台灣高鐵!卻都跑去養外國人了!
 
今年下半年為台灣總統大選起跑年,兩黨的惡性鬥爭只有越激烈,各方名嘴天天在電視「危言聳聽」,言論並互相衝突,常常不負責任,加烈社會氛圍的衝突與不安。台灣人的良善被撕裂得太利害了!
 
美麗台灣福爾摩沙之島,現卻常被譏為「鬼島」,台灣未來就這樣一步一步葬送江河日下了!悲乎!天如何佑台灣?!
 
三、市場看壞,國有地標售從極熱到冷清
 
受房地合一稅、擴大信用管制影響,成屋供給量愈來愈多,房市已反轉……等諸多因素影響,建商對標案多採觀望態度,不敢大手筆投標土地,以往熱騰騰的國有地標售氣氛轉趨冷淡。6月11日高雄市財政局舉行市有非公用房地標售,僅12封投標封,23標裡也僅6筆脫標,平均溢價率為22.3%。23筆標案多集中在南高雄市區的新興、苓雅及前金等區,普遍屬於小面積。開標前較受矚目的前金區民生二路、鄰近高雄舊市圖總館的63餘坪土地,底價為1億290萬元,雖遠較前次標售的底價1億5880萬元已大幅降低愈5000萬元卻還是流標。6月17日高雄市政府地政局標售土地,但12筆標案僅不過19封標單投標,最終脫標率僅41.67%,創2年來新低,乃自102年以來首度跌破五成,其中14封標單鎖定面積只有49.62坪的漢神巨蛋商圈住五用地,反倒大家對380坪以上大面積土地興趣缺缺、無人問津。高雄地政局代理局長黃進雄認為,由於政府的打房措施,市場對於大面積、高底價或土地個別條件不夠強的土地多採觀望態度,中區重劃區的一筆住四土地,地點好、格局方正,底價每坪八十萬,地政局原預估會引起建商搶標,結果竟然沒人投標。
 
6月16日新北市標售林口重劃區、二重疏洪道及台北港特定區等合計28筆土地標售,也僅台北港段19地號以7.1億元一筆標脫外,其餘27標均流標,標脫率為慘澹的3.57%!即使標售價格已降,反應仍遠不若預期中的熱絡!

.......................................(本文刊載於現代地政雜誌專欄)

房地產分析專欄