2015年7月房地產分析>>房市降價已成風潮

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
 
一、「房地合一稅」有助於成屋市場之銷售
 
7月房市低迷,所得稅「房地合一稅」於6月24日總統公布後,其效應逐步在房市發酵,特別是有助於今年中古屋及新成屋買賣,在買賣成交並完成所有權登記後,可適用舊制的輕稅!然而房地合一稅規定頗為複雜,老百姓甚至專業人士「一頭霧水」,需要時間慢慢去消化,因此對於成屋市場的助益也只能慢慢發酵。
 
然而,就算了解今年購買成屋可適用舊制輕稅的購屋人,大部分仍在觀望,不願進場,乃因市場低迷房價已經往下移動了,怕現在買貴了,區區舊制輕稅的「得利」,豈能對抗房價的衰退呢?!
 
因此,如何降價?降價幅度多少?以及如何輕鬆付款?已成當前房市的主流「行銷策略」!
 
例如震撼市場的是,上市營建公司開出第一槍,主動打75折!!全坤建設與代銷公司「創意家廣告」,於2015年7月7日連袂宣布,臺北市萬華區建案「全坤雲峰」開價直接打七五折!「不二價銷售」立刻對房地產市場的價格結構產生巨大的破壞力,衝擊整個房市未來的定價策略!全坤建設總經理廖學新表示,如此的定價策略思考主要是為了搶下半年「房地合一稅」定案後的購屋潮,買方市場對房價跌價的高度期待,也迫使建商不得不釋出誠意,讓利給買方。廖學新指出,該案5月開賣以來,有不少客戶有購買意願,但因為期待房價下跌的預期心理,讓客戶想買卻始終不願意出手下訂,從看屋到決定出手往往得拖上一個多月,因此公司決議讓利給買方,直接將開價打七五折!不二價銷售,將成交價直接攤開給消費者看,買賣雙方不用再持續談判價格而僵持、浪費時間。
 
二、房市降價已成趨勢,影響全台
 
由於全坤建設為上市建商,該案祭出打折策略,接下來將會讓更多買方直接以七五折為底線,市場將出現砍價效應的大地震!負責代銷的創意家副董事長朱良能表示,「全坤雲峰」是位於台北市淡水河第一排的無敵河景產品,加上直接打七五折,是前所未有的銷售策略,目的是希望在今年底前掃除買方對於價格還會繼續下修的觀望心態,加上房地合一稅制定案後,今年底前買房仍適用稅負較輕的舊制,讓業主、買方達到雙贏局面!
 
另外,之前新北市土城區知名大同公司預售案「大同莊園」則以直接價格下調一成為策略,直接打趴當地其他建商、代銷公司之建案。負責代銷「大同莊園」的海悅廣告總經理曾俊盛表示,個案價格下修一成不過是提前反映未來兩年房市修正期及客戶對價格的期待,曾俊盛指出,房市修正趨勢確立,若建商還是開高價、不願降價,終究曲高和寡。以土城區來說,近兩三年區域房市每坪成交價從新台幣30萬元出頭一路飆高到50多萬元,甚至出現60萬元以上價位,都是不合理的現象,加上未來兩年房市仍是盤跌格局,經過與業主大同公司討論過後,決定提前修正價格,反映合理售價,希望讓區域房市朝正常化發展。
 
知名上市公司興富發建設,在臺灣北中南推出的9筆新成屋個案,提出只要訂金、簽約金、開工款10%自備款,由於銀行緊縮購屋貸款成數,建商無奈提供3~4年的無息貸款之優惠專案,條件亮眼實惠。
 
另一知名上市公司長虹建設在新北市林口推出的世紀長虹,也因為銀行緊縮購屋貸款的關係,提供購屋人20%公司無息貸款3年12期專案。不然購屋人因為銀行貸款緊縮的變化,付不起尾款,就只好痛苦退屋了。
 
以上策略有些建商這兩年為了搶購屋人,推出的預售屋建案,業界已普遍採用。房屋景氣確是江河日下了!
 
三、七成屋主願意降價求售,多殺多氛圍濃厚
 
一項針對第一線房仲經紀人最新調查顯示,有超過4成經紀人反映,目前中古屋(二手房)買方來電量及帶看量因「房地合一稅」增加1∼2成,且近7成屋主只要價格在成交行情下修10%內即可接受,甚至有11.6%屋主願意低於行情11%∼30%,只求盡快售出;僅有不到3成屋主仍堅持要高於行情1∼2成才願意出售。
 
在房地合一稅定案後,愈來愈多的屋主對房價認知已漸鬆動,買方出價意願雖然提高,但仍有46%的買方會以成交行情低一至二成的價位作為出價之依據。這種情形,遍及全臺灣!
 
市場上多數店東、經紀人反映,在房地合一稅定案後帶看量、來電量增加一成,但實際成交量並未同步上揚,顯示買賣雙方價格仍存在落差。不過,目前的趨勢是「今天的賣價是明天的最高價」,賣方心態若未即時適度修正,恐怕明年上半年待售、降價房屋若一窩蜂出來,會產生像骨牌一樣的多殺多效應,對房價衝擊更大!
 
目前許多買方仍觀望的多,因為預期房價會持續下跌,待房價跌2成以上才願意進場!
 
四、明年地價稅房屋稅暴增雪上加霜
 
多年以來,公告土地現值一直追著市價跑卻追不上,公告地價偏低地價稅輕稅、房屋稅輕稅……都跟臺灣的惡質化選舉、頻繁的選舉,只要遇到選舉年,政黨競相討好選民,不能合理調整公告現值,房屋評定價格、土地公告現值,並競相發放年金,使得臺灣成為世界名列前茅的輕稅國家,國家負債年年攀高,各縣市都債臺高築,只有福建省金門縣例外,臺灣省各縣市苦哈哈,打腫臉充胖子。
 
終於苗栗縣政府開出第一槍,公務員薪水發不出來,成為臺灣第一個「希臘」!而第二個?第三個呢?震驚了全台灣!而對這些惡質競爭的政黨,老百姓也只能搖頭嘆息了!
 
因此為了拯救國家財政,財政部發出公文,要求各縣市政府在2019年之前,針對房屋稅稅基的房屋標準單價,應逐步提高到至少市價40到50%。這波地方稅起漲潮,預計將吹到地價稅。作為計算地價稅稅基的公告地價,近幾次調幅不大,作為參考指標的公告現值,近3年平均累計漲幅多達38%,反觀公告地價仍遠低於市價,有明顯的調漲空間,加上明年正好是調漲年度,恐將大幅墊高地價稅
 
地段率調高,中壢首度出現地王等級!市府地方稅務局調漲七月一日以後新建、增建、改建的「房屋標準單價」,漲幅六成,在六都排名第四,全市約2%,18,615戶的房屋稅將因此增加;此外,全市部分路段的「地段率」也調高,計有1951戶受到影響,中壢區首度出現「地王」等級的第一級地段率。稅務局估計,兩項調漲後,明年房屋稅因此增加一億九千多萬元,房屋稅規模可達七十一億餘元。
 
.......................................(本文刊載於現代地政雜誌專欄)

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