2015年8月房地產分析>>房市景氣直直落

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、房價左右人口遷徙
 
12年來,台北市房價漲得太兇,約漲了3~4倍,一般小民不堪負荷,逃離台北成了無奈的選擇。新北市也跟著大漲,於是逃到桃園成了新的故鄉!
根據內政部統計,6都今年1~7月淨遷徙人數,新北市今年1~7月人口每月皆呈現負成長,平均每月遷出1164人,3月更遷出近3000人!台北市也自3月開始負成長,平均每月遷出862人,7月高峰更遷出高達3384人!台南、高雄也分別連續有2個月、4個月的負成長,7月高峰各遷出371人及550人。
 
6都中只有桃園市、台中市連續7個月人口正成長,桃園市平均每月遷入3700人!台中市每月遷入1235人!
 
桃園機場捷運線預計明年通車,遷徙至房價相對低價的桃園了無奈的新趨勢。新竹房價較桃園高,桃園也吸引了部分新竹市民。展望未來,桃園成了新亮點!
 
台中市人口淨遷入熱區前3名為北屯區、太平區、西屯區。北屯區及太平區,受74號快速道路帶動,縮短到市區的交通時間,至於西屯區則有逢甲夜市、7期重劃區及台中科學園區,就業機會及商業發展吸引人口入住。
 
台中市政府大推觀光產業,積極赴港行銷「千人遊台中」優惠及「大台中6條免費一日遊」等觀光旅程,邀請港客「中進中出」,並增加台中機場航線航班,不僅帶動台中觀光產值,預料台中房市也將因此受惠,建商準備搶攻港客來台置產的購屋商機。港客認為台中天氣宜人、人情味濃,加上價格便宜,近年來,台中各案場都能看到港客身影。業界當研究大陸人及外國人來台購屋的相關法規。
 
二、努力經營生意竟撐不過一樓店面高房租
 
經濟景氣無法起色,常常看到高房租的一樓店面貼上頂讓廣告或突然關門大吉!有些店面空置甚久也找不到接手的。房東不斷漲房租,乃是多數房東的心願,租店面者忙個半死,卻無法撐住高漲的房租,這是生意人的悲哀,做垮了甚至要傾家蕩產了!以熱門網站591刊登店面頂讓件數觀察,今年上半年全台約有3,600多件,年增率約22%。頂讓的店面業種別以餐飲食品業占58%最高、服飾精品占22%,另外如美髮沙龍、SPA也不少,頂讓金額大約在10萬至30萬之間。以頂讓店面分布的商圈來看,台北忠孝SOGO商圈件數最多,單在591網站上就有51件店面頂讓,通化商圈、四平陽光商圈、中山北路婚紗商圈也有較多店面頂讓。新北市則以永和頂溪、板橋後站、蘆洲市廟街等商圈密度較高。顯見精華地段店租金壓力太大,房東並租約到期就漲價,以致房客換手頻繁。真是前仆後繼啊!可憐蒼生!
 
台北東區的著名地標—忠孝東路4段金石堂忠孝店赫然發現貼上公告,已營運30年的書店無法因應房租一再飆漲,於8月25日日畫下句點,讓許多東區人、愛書人不捨,這個曾陪伴他們多年、見證台灣出版業榮景與衰退的當年最大書店!1985年,「金石堂書店」領先潮流,成立第一家都會型書店──忠孝店。擁有3層樓的大書店舉辦過各式新書發表會、作家簽名會,因鄰近東區著名美食街216巷和延吉街,更是許多東區人相約碰面的好地點。2006年6月,因網路書店崛起與消費者型態改變,金石堂被迫縮小規模,從原本的3層樓轉而「小而美」的1樓店面,一半空間並改設文具區!可惜無法力挽狂瀾!
 
三、8月6都房市全面衰退!
 
六都直轄市地政局發布的八月買賣移轉棟數,全數都較七月份衰退,減幅均超過一成,其中以桃園市衰退兩成最大!六都八月份移轉棟數較去年同期也是全數衰退!
 
六都八月買賣移轉棟數依序為台北市1945棟,比七月衰退12%,比去年同期衰退15.65%;新北市3748棟,比七月衰退15.4%,比去年同期衰退24%;桃園市2550棟,比七月衰退20.1%,比去年同期衰退18.42%;台中市2962棟,比七月衰退19.18%,比去年同期衰退23.2%;台南市1450棟,比七月衰退14%,比去年同期衰退7.8%;高雄市2515棟,比七月衰退17.2%,比去年同期衰退9.3%。悲乎!全面衰退!
 
有人認為,鬼月也加深了衰退。事實上,前十年的房地產多頭年代,鬼月售屋並未影響,而且歷經幾十年的房市發展,人民早就不太忌諱鬼月了,反而是錢的問題最重要,當前景氣滑落,人民怕買貴了而觀望遲疑!唯有降價腳步快的業者方能掌握這波頹勢!

........................................(本文刊載於現代地政雜誌專欄)

房地產分析專欄