2015年9月房地產分析>>低利率讓房市軟著陸

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、多頭空頭都有低利率在支撐
當前市場只有利空,沒有利多。
 
這是大趨勢往下使然。1993年SARS後大趨勢走入多頭,一走超過10年,任誰也不能阻擋。
然而,這波長達10年的多頭有一個關鍵的力量在支撐---那就是銀行的低利率!利息低,使炒房炒地成為天堂。
 
目前雖趨勢往下,到處喊打折,然而許多賣方仍堅守價格,或降價幅度不多,也是因為當前利率仍低,仍然可以撐著!有一位台北市的有錢屋主納悶問我「為何房子賣2年都賣不掉?!」房價不肯大幅度降,利息又低,那就大家撐著吧!
 
吾人以法拍屋為例來看,房市愈是空頭,法拍屋數量愈是增加,然而大趨勢才開始往下,往日榮景仍歷歷在目,根據統計,今年全台各法院釋出的法拍屋待拍及成交件數均減少,主因雖然是房市不佳,但利率仍維持低檔是最大原因。法拍屋接手意願低落,8月成交率只有4.1%創今年新低,今年的加價率較去年減少逾12%,顯示法拍屋市場不佳、投標人縮手的情況。目前法拍市場尚承接不到房市不景氣的趨勢。
 
房市跌價趨勢明確,加上不少名人豪宅因財務問題淪落法拍屋,往日風光不再,使市場上的法拍屋釋出與成交情形更受到關注。據統計,今年前八月土地及建物法拍待拍件數為11.45萬件次、得標件數6,479件,分別較去年同期減少2.4%及19.4%!反而衰退了!
 
今年6月房地合一稅宣布實施後,上半年普遍還有逾5%的成交率,然而7、8月法拍屋成交率卻驟減至4.4%及4.1%!不進而退了!
 
2001年至2004年間全台房市最低迷階段,全台法拍每年普遍有30萬件次、約3萬至4萬多件法拍拍定,目前法拍市場供給與成交規模均呈近年來最低點,市場更縮緊了!
 
目前銀行利率維持2%左右的低利,不少財務出現困難的房屋可能在進入法拍市場前就有人接手、或銀行階段就先處理掉,也使法拍屋市場規模持續縮小。
 
此外,市場對整體房市的看法悲觀,預期未來會有更多標的釋出,因而買盤縮手。
 
投資客退出法拍市場、投標縮手,目前會投標法拍屋的多為自住客。今年前八個月法拍成交率僅5.7%,不僅低於去年、前年同期6.9%、7.7%,與這波房市多頭的起漲點2003年時的16.3%相較,更明顯衰退。而今年法拍屋拍定的加價率平均為16.3%,比去年同期的28.7%,明顯看出市場對於接手法拍屋的意願極為薄弱,但明年應會逐步改觀。
 
二、須研究香港人、大陸人、外國人來台購屋法規
台北市是國際大都市,其人口與面積等於一個新加坡,如何能讓台北城能在世界不斷發出光亮與吸引力,乃是大家不斷要創新努力的大事。所謂「地球村」,正是一個各國城市競爭與密切交流的世代!澳門小得可憐,走路逛街2小時就走遍了,並且曾是葡萄牙的殖民地,然而全世界都認識小小小澳門,是一個稅收豐盈、沒有負債,甚至曾主動退稅的城市。因它成功且持續地創造出它的亮點與特色,吸引了全世界。城市面積的大與小,國家人口的多與少已經不是人民是否安居樂業的焦點!台北城在世界各城市的排名約第60名,努力與成長空間甚大!
 
因此吾人當歡迎與推動外國人、大陸人、香港人來台灣投資、觀光、買屋、租屋,然而相關來台購屋不動產法規與台灣買屋法規相去甚遠,業界與買方仍需仔細研究與瞭解。
 
例如大陸人來台買屋有特別法律規定,香港1997年回歸大中國後已成中國人,則其買屋是否與中國人一樣?這是筆者今年7月到天母受邀演講時,天母不動產業者所提出的問題。他們的問題是「香港人是屬於外國人或是中國人?」「目前香港來台購屋與外國人來台買屋之法規?」
 
現在台灣房市不景氣,逐漸流行把台屋港賣。香港來台居留人數創新高,甚至移民來台者也日漸增多,例如台開集團與香港中原地產集團合作,赴港銷售花蓮洄瀾灣「日出山莊」,台開集團董事長邱復生表示,當中有總價新台幣1000萬元左右的產品,不論在台港接受度都很高,且花蓮已是華人圈著名的現代桃花源,具相當吸引力。邱復生表示,這項合作案,不僅在港銷售台開位於花蓮洄瀾灣的「日出山莊」,另透過中原地產平台,引進香港創意名店與專業人士進駐花蓮,並經由香港,行銷到大中華、東南亞與全球市場重要目標客群。
 
根據內政部移民署統計,去年香港居民申請來台居留許可案件近7500件,創歷年新高,今年台灣建商推出台屋港賣約新台幣2000億元。
 
面對近來流行的「台屋港賣」,又例如大師房屋目前已承接3筆建商餘屋案,並與港商禹嘉置業合作,轉介香港客來台購買不動產,未來雙方合作將推展至其他海外不動產。預計台屋港賣已成目前業界的熱門關注點!
.................................(本文刊載於現代地政雜誌專欄)
 

房地產分析專欄