2015年10月房地產分析>>房地產業界努力求生存

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
 
一、女人在房地產的影響力
女人在房地產的影響力愈來愈大,根據財政部統計104年度全國房屋稅繳稅情形,發現台北市的女性房屋所有權人多於男性,比重達51%,名列各縣市之冠!更較全台平均高出7個百分點!
財政部針對今年5月房屋稅徵收情形分析指出,去年房屋稅全國開徵戶數年增2.7%為992.5萬戶,房屋稅收金額680.8億元,其中男性納稅人所占比重為56%,較女性納稅人437.1萬戶,比率為44%,較97年度上升1.4個百分點。若按縣市別區分,台北市去年房屋稅的開徵戶數高達110.5萬戶,較上年增加2.9萬戶,年成長2.7%,其中女屋主比男屋主多了2.3萬戶。
台北市人口集中,女性就業力高於其他縣市,教育程度及工作表現也不輸給男性,因此兩性在不動產登記上,隨著時間與都市化進展,逐漸跳脫性別之差異。然而,愈以農業為主的中、南部縣市,受限於祖產傳子不傳女的傳統觀念,女性屋主的比例較低,顯示房屋稅女性納稅人於農業縣市所占比重仍低,城鄉差異甚大。
筆者發表房地產的文章非常早,曾於民國66年6月發表譯作「女人與房地產」於當時的暢銷專業雜誌「住的世界月刊」。該文提到當時美國婦女在房地產的影響力與日俱增。根據美國勞動部婦女局(The Women's Bureau of the Department of Labor)在1964年的報導,從1950年到1960年的10年期間,美國婦女從事房地產與經紀人的人數由原來的20339增加到46108人,增加的人數不只一倍。這種重大的「躍進」正好印證了全國不動產協會(The national Association of Real Estate Boards)公共關係組組長央托先生論述—一女人正把不動產擺置家裡,然後賣掉。
在許多城市較大的規模的房地產公司,婦女在銷售量上扮演了活躍的地位。當他們熟稔房屋的諸般問題時都能專心樂意的售屋,而在洽宜之時達成任務。她們在大公司的會計與速記部門顯得舉足輕重,而服務時光增長時有時即升到更為重要的部門。

許多美國婦女在開始從事不動產時成績良好,她們大都是進入小型銷售單位,來從事房地產的銷售。而當時機看好且這些小型團體有相當的增加時,則有了清一色女性組成的專門銷售團體。她們能很快進入了正規的銷售公司從事較廣的業務。

在某些城市,女人在公寓住宅的建造上有傑出的表現,有些甚至相當大規模的。她們矗立了一幢幢的建築物,然後一幢幢交給滿意的客戶。買方感受到女人的「作品」常是富於情趣而宜於居住,這使其推出的房屋容易銷售。她們長於某些社區推出迷人的住宅,將其裝扮的充滿甜蜜與富於藝術氣息。這些給她們帶來了財富,她們一年中僅從事一件或二件作品,在銷售之後常搬入這新的傑作。她們不但財源滾滾,而且「有華屋可住」。
 
二、都市更新非常牛步失敗,實施者都窒息了
根據統計,大台北地區屋齡30年以上的老屋共有116萬戶,過去五年僅有35件、2448戶完成都更,平均一年僅能更新489戶,照此速度雙北市要花2300多年,老屋才能全數完成都更!2千3百多年?!天哪!

都更牛步化因為是都更已淪為「利益的搶奪」,屋主普遍希望換得更多坪數,甚至少數人或要求特高,建商則將本求利希望分給原屋主的樓地板面積越少越好,雙方極難獲得共識。在容積獎勵上限實施後,都更所能得到的容積獎勵已經縮水,現在整合更是困難重重。而且公權力不願介入都更,使都更卡在反對戶上,能順利完成的只是極少數。而且都更條例修正案還躺在立法院,遲遲無法通過,行政部門與立法部門也都忘了,實施者只能轉為觀望與黯然退出都更。
曾經轟動一時讓都更從盛而衰的台北市士林區都更案「文林苑」,動工一年迄今,工程穩定進展,原住戶可望在明年底入住新家。台北市府於2009年核定文林苑都更案,原計2012年完工,但其中有原住戶王家不想參加都更,引發後續的抗爭及強拆爭議,甚至引發民粹「今天拆王家,明天拆你家」的報導,去年5月王家簽字和解,文林苑爭議才畫下句點。文林苑建築設計15層樓,完工後將有96戶,38戶中有七、八成都會搬回來,原住戶可望在明年底入住新家。「文林苑」總算突破,然而其他都更則幾乎都被波及死了。
 
三、決戰海外房地產,熱潮滾滾

今年全國買賣移轉棟數跌破30萬棟,面臨房市史上第二低的慘況,政府幾年來一直持續打房,導致仲介公司、代銷公司都難以生存,紛紛收店或倒閉,只好到海外擴點展店尋求生機。根據內政部地政司9月不動產經紀業變化資訊,目前經營國外房地產的業者高達391家,相較2013年9月的155家,大增236家!增幅約1.52倍!顯示房仲業者海外擴點速度相當積極,但這是無奈的生存之戰啊!誰要到海外去辛苦啊!
國內房市清淡、本土房仲經營困難,而海外置產亦競爭激烈,各業者以整合、加盟、合作等方式,爭取房仲經營者參與,擴大競爭利基,發展品牌化通路經營。房仲品牌總部如21世紀、東森、全國等擴大旗下加盟店轉型、或推動店及人員的認證機制,兼售海外房產。21世紀不動產旗下300多家加盟店持續推動銷售海外不動產認證機制,已有100多家參與,同時持續推動在泰、菲、越等地成立授權加盟總部,也爭取台灣房仲經營者到東協國家展店。

國內海外經營規模最大的亞太國際,全台有九個加盟營運點,以連銷的策略與國內超過千家的房仲業者共同銷售海外房產;而騏聿地產目前有二個加盟門市,預計明年將擴展至六個門市。

隨著海外置產熱潮,衍生銷售海外不動產的人力需求,原先只賣本土房產的業務紛紛轉型銷售海外房產,各家房仲的海外業務徵才都收到超過千封履歷,海外房仲業務人員初估至少還有3000人的人力缺口。

以日本信義為例,在日本方面就收到逾千封履歷,在台舉辦的徵才就有逾百人參加。在美加及日本都有分公司的台灣房屋,明年要徵600人。在東協積極擴加盟據點的21世紀不動產,則預計要再招募1000人。加盟體系的東森房屋目前已有120各加盟店與總部簽訂海外銷售合約,期望每店增聘1~2名專售海外物件人員,預估也有500名的人力需求。
 
...............................(本文刊載於現代地政雜誌每月專欄)
 

房地產分析專欄