2015年11月房地產分析>>寒冬歲末的小溫暖

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(台北科技大學  不動產估價師學分班  主任 )
 
一、11月房市回溫
11月房市有小回溫,以整年度來看雖然慘澹,然而能在歲末冬天來點小陽光,也是令人鼓舞與溫暖啊!
 
以政府統計端來看,六都地政局所公告的11月買賣移轉動數都呈現回暖現象。台北市交易量為2533棟,比10月成長13%,比去年同期成長10.8%;新北市交易量3897棟,比10月微增0.9%;桃園市交易量3418棟,比10月成長23.2%!台中市3861棟,比10月大增37%!為六都冠軍!展現中台灣的氣派!高雄市2814棟,比10月成長17.8%;唯獨台南市交易量1606棟,比10月衰退3.9%!
 
歲末年終是傳統的購屋旺季,加以「重稅」的房地合一稅即將在105年1月1日實施,現在購買房屋且可在年底前產權登記完成的,還能適用輕稅的舊制,這兩大因素也促使年底交易量能逐步增溫,而出現歲末小陽光的現象。當然,賣方也必須在價格上做些讓步,才能加速成交!
 
第一線的房仲公司是最能感受景氣冷暖的,最能感受房仲業在11月業績普遍好轉的現象!例如永慶房屋11月在台北市的成交量比10月成長了21%!新北市成長22%!桃園成長16%。住商不動產加盟店全台交易量增加11%,桃園增加24%!高雄增加26%!南部大城高雄正在努力前進!
 
二、必須清楚瞭解「房地合一稅」
據11月17日經濟日報載「房地合一稅明年即將正式上路,卻仍高達九成的民眾對於課稅內容並不清楚」,這應是很正常的現象,因畢竟是外行,而且有需要時,去諮詢專家就好了!然而內行的房地專家在歲末倒數時刻是否也都弄清楚了?恐怕並非如此,而且莫衷一是,或一頭霧水的也常有所見!
 
筆者最近半年到各處演講時,有時並非演講「房地合一稅」主題,也會關心大家瞭解的程度,或者聽眾也會問到一些「盲點」,結果每個人講法紛歧,版本多樣,這真是危險的現象!專家跟客戶講錯了,改天發現被誤導受害時,專家不但會被罵,嚴重的害客人繳重稅,恐怕還會被告啊!不可不慎!
 
例如最近收到的一則LINE「教授午安,對於奢侈稅,小弟有一盲點,就是我今年12月剛過戶買的新成屋,若明年1月出售,適用新制依利得45%,但是需繳奢侈稅15%嗎?」我回答:「沒奢侈稅」。「報告教授,代書說今年年底前過戶買的房子,是符合舊制規定,縱然跨越105年新制,但未滿二年出售還是要課徵奢侈稅啊!」我回答「他錯了!」
 
明年是否還有奢侈稅的單純問題,常看到有些房地產專家也常有疑惑或者認為某些情況下還有。這是大家都不去看「房地合一稅」法條原文,或者看了也沒認真探究法條真意何在?根據「特種貨物稅及勞務條例第6-1條」規定:自中華民國105年1月1日起,訂定銷售契約銷售第二條第一項第一款規定之特種貨物,停止課徵特種貨物及勞務稅。第一款即是房屋、土地:持有期間在二年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地及非都市土地之工業區土地。因此,明年「奢侈稅」「停止課徵」,這不是很清楚了嗎?!奢侈稅的「重稅」內涵,已經被「房地合一稅」的「重稅」所包含了!事實上,不只房地產專家莫衷一是,多次有民眾告訴我,同樣的「房地合一稅」問題,問不同的稅捐單位,卻得到不同的答案啊!這真是困惑而矛盾的人生,只能自求多福,多多把法條原文拿來深究了!
 
三、統計學是王道
土地銀行是不動產放款的龍頭銀行,正在研究編製「土銀不動產指數」,以土銀內部土地、建築融資以及個人房貸為樣本資料,從不動產的放款變化,以觀察房市景氣動態!「統計學是王道」,這真是一件好事,而且早就該做了!
 
房市景氣未來如何?這是政府以及民眾常關注的大事,土銀不動產指數是依據土銀內部大量不動產放款資料編製,觀察面向涵蓋上游的「營建端」,到下游的「銷售端」。
 
建商要購買一塊土地興建住宅大樓,會先向銀行申請土地融資購置建築基地,再申請建築融資興建房屋,完工後開始銷售,民眾則會申請購屋貸款。因此,土銀不動產指數將上游的土建融資及下游的房貸資料納入,可以更全面的觀察房市景氣。
 
當指數上揚時,代表不動產相關融資需求旺盛,反映房市景氣熱絡,反之指數下挫,則反映景氣趨冷,可作為建商制定營運計畫、民眾購屋、政府調控房市時的參考。
 
土銀指出,當前房市呈「量縮、價震盪」格局;建築業貸款餘額略減,除了因為土銀本身風險控管放款外,建商推案意願不高也是主因。
 
是的,房市正在往下,河流往下是抵擋不住的!
 
今年是房地產景氣繼續下挫的一年,今年買賣轉數僅約27萬棟,比103年的32萬棟衰退了16%,比102年的37棟衰退了28%!更是比慘淡的92年SARS時代的35萬棟還要少了9萬棟,可謂極慘矣!極悶矣!因此房價下跌持續探底乃是必然的趨勢!要解套的朋友,誰降價降得快,誰就逃得快啊!因為你今天覺得買方出價太低捨不得賣,下個月竟發現「本月的低價,卻是下個月的高價」啊!
 
.......................................(本文刊載於現代地政雜誌專欄)

房地產分析專欄