2016年元月房地產分析>>猶如天氣冰冷的房市

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(台北科技大學  不動產估價師學分班  主任 )
 
一、SARS前一年2002年是上一波的反轉年
活潑好動的猴年來臨,相對溫馴的羊年即將結束,「桃符萬戶迎新年」,時間總是很規律,一刻也不停留的悄悄溜走,人們總是驚訝好多事還沒做好時,一年又過了。
 
疲弱不振的2015年房市,由於「房地產合一稅」重稅的「助威」,在2015年12月爆出成交大量,使2015年全台移轉棟數達到29.4萬棟!但卻仍低於2003年5月可怕SARS的34.9萬棟,甚至低於很不景氣2002年的32萬棟!只略高於2001年谷底的25.9萬棟!2015年羊年可謂慘矣,只能溫馴的任受宰割!
 
大家忙了一年,大眾的意見不管如何的南轅北轍、利多利空莫衷一是,年度的統計表總是如此明確訴說房市景氣的興衰!
 
大家聞之色變的SARS 2003年房市成交34.9萬棟猶熱絡於去年2015年的25.9萬棟!甚至往前再推一年2002年的32萬棟,仍然高於去年的25.9萬棟!SARS絕非最慘的一年!
 
上一波房市於2002年的開始回溫而為一般人所沒留意,筆者在2003年1月的「房地產分析專欄」有此記載「回顧2002年,全世界經濟仍然清淡,唯獨中國大陸一枝獨秀,並持續朝全球舞台蓬勃挺進,亦是另一波的壓力。相對於台灣許多行業的黯然,失業率不斷的高漲,已然暗淡十年的房地產,毋寧有較好的訊息。除了政府的優惠利率貸款,持續的支持平價屋外(新的二千萬優惠貸款亦已核准),銀行業的經營不善,持續的大幅降低定存利率(已低於百分之二),使得部分定存積極湧向購屋,因為投資房屋出租報酬率遠高於定存,亦因為租房子的房租已高於定存利息,銀行在無意中促進了房市的熱絡,應為功臣。」
 
二、房地合一稅、地價稅、房屋稅的重稅時代來臨!
房地合一稅相較於舊制的「輕稅」,購屋人在去年下半年開始有警覺!使舊制的「中古屋」、「新成屋」最受到市場的青睞,並累積至2015年12月逼出成交大量!
 
在如此低迷不堪的房市(去年全台房屋仲介公司並因此收攤了1500家!)土地每年持有稅的稅基「公告地價」今年全台皆呈現大漲30%以上!加稅漲幅創22年新高!
 
台北市地價及標準地價評議委員會於1月16日評定,三年調整一次的公告地價平均漲幅高達30.38%!這是民國83年以來、近22年調漲幅度最高的一次!調漲後,北市自用住宅地價稅平均每戶約增加1,100元,另地上權宅地租,住宅、商辦租金都將連動上漲,台北居將更為不易!
 
台中、高雄等中南部城市,公告地價漲幅亦不惶多讓,在房市如此低迷不堪、去年12月又是藍綠惡鬥的總統、立委選舉月,三年一次的公告地價調漲,以前因為選舉因素的討好選民而微幅調整,今年如何敢如此大幅度的調漲,而增加人民的負擔呢?顯然去年苗栗縣政府的發不出薪水,震驚了全台灣的各縣市長,慨歎「米鍋沒有一粒米」的坐困愁城的苗栗縣長說:「沒想到辛苦選上縣長後,還要為了公務員每月龐大的薪水支出調頭寸!」
 
是的,台灣的縣市政府太窮了,每年負債增加,政府常亂花錢,甚至常花鉅額蓋出許多蚊子館,都不用負責任,如此崩潰的財政,只好向每三年調整一次的公告地價(地價稅)、房屋評定現值(房屋稅)來動刀了!
 
三、總統、立委選舉,國民黨慘敗,民進黨完全執政!
房地產景氣大勢往下走,任誰也挽不回。2016年1月開始實施新制「房地合一稅」,沒有舊制輕稅的誘因了,甚至「未來指標」的預售屋市場在一月被論定為「結冰」的月份!農曆年前的購屋旺季完全派不上用場啊!臺灣房市,2016年1月不只推案低迷,各工地的來客量以及成交量也陸續寫下新低,來客量創2008年金融海嘯新低,至於成交量更是比2003年SARS期間還要更差。至於「北臺灣」1月份預售屋的推案量滑落至200多億,案量逾8億的僅僅只有8個,1月首次公開的新成屋不到400戶,不僅一點欣喜熱鬧的年味都沒有,甚至冰冷的讓人打冷顫!
 
如此冰冷的房市,猶如一月下旬的全世界氣候急遽變遷,台灣許多地方不下雪的竟在1月2日下雪,全台冰凍猶如「冰番薯」!不用追雪,「我家門前就有雪!」連市區也下雪!全臺都在瘋雪!急凍的台灣,卻是幾家歡樂幾家愁,各地湧現追雪潮,民眾開心玩雪,農友卻心裡淌血,如棗子、高山梨、草莓等作物都因寒流遭重創,嘉義、雲林、台南等沿海虱目魚、鱸魚、台灣鯛大量凍死或凍傷,文鉿也嚴重受損,菜價、魚價都因此次寒害而翻揚。
 
四年一次藍綠惡鬥的總統立委大選終在1月16日揭曉了!國民黨竟然雪崩式的慘敗,八年前奄奄一息的民進黨竟然在總統與立委選舉中雙雙大勝,進入「完全執政」!臺灣並出現了首位女總統蔡英文!總統當選人蔡英文拿到689萬4744票,得票率56.12%,大勝國民黨對手朱立倫308萬票,蔡英文也是華人世界第一位民選女總統。巧合的是,2012年馬英九總統的得票率也是689萬1139票,這次蔡英文的得票,還比馬英九第二次參選總統多了3605票。國民黨敗選定論,大勢已去,朱立倫7度鞠躬致歉,並辭去黨主席。馬英九的八年執政,竟然推覆了國民黨,一天到晚想「歷史定位」的馬總統,他作夢也沒想到他的「歷史定位」,竟然如此慘敗不堪啊!馬英九常常「自我感覺良好」,如何抵擋人民不滿經濟環境日漸衰退的怨怒洪流啊!
 
新選出的總統要等到5月20日才就職,亦即舊的民意國民黨乃進入了看守內閣,長達四個月!重大政策都卡住了,沒人要推動了,想推也推不動,這如何面對日日更新瞬變的世界挑戰!「520」之前,臺灣竟然是停擺的,真是奇怪的這些政治人物為人民設計的荒誕政治啊!臺灣的政治需要再改革啊!
 
美國商會105年1月19日公布2016商業景氣調查,受訪企業僅47%對未來五年臺灣商業景氣感到樂觀,比去年下滑13%,為六年來新低,原因除了臺灣經濟成長減緩外,臺灣加入跨太平洋夥伴協議(TPP)等區域經濟整合不確定性增加,也導致廠商相對悲觀。
這真不知如何訴說了,美麗的臺灣,曾經「臺灣錢淹腳目」的盛況榮景竟然衰退病弱致此!
 
.........................................(本文刊載於現代地政雜誌專欄)

房地產分析專欄