2016年2月房地產分析>>大地震震碎了2月房市

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(台北科技大學  不動產估價師學分班  主任 )
 
 
一、台南大地震慘重
農曆年除夕的前一天,距離大家已經淡忘的民國88年9月21日台中、南投大地震17年,民國105年2月6日清晨3時57分,台灣子民正在睡夢中,於高雄市美濃區發生一起芮氏規模ML 6.4之地震,讓喜氣洋洋的團圓農曆年完全夢碎!台南市最為慘重,台南市永康區永大路維冠大廈整棟17層高的建築,不堪強烈地震搖晃倒塌,橫倒在永大路上,奪走115條人命!
 
整個農曆過年電視已無播放早已辛苦錄製好的電視賀歲節目,每天都是播放搶救地震災民,每天都是恐怖的哀傷與悲戚!
 
於是「不良建商」、「偷工減料」罵聲四起,專家提到這個地震若發生在台北市將倒4000棟,死傷數萬人,更有專家提到將倒數萬棟之慘烈!
 
於是檢討聲開始甚囂塵上,哪裡是斷層帶?哪裡是土壤液化區?哪裡可以住人?恐懼與哀戚瀰漫整個台灣!南台大地震啟動重建工作,經濟部除組成輔導團提供復原輔助,也有融資貸款、貸款展延等。經濟部中央地質調查所也將彙整各縣市政府、內政部、水利署等機關的資料,加上地調所已完成的六都會區,包括台北、高雄、宜蘭、新竹、台南、屏東的調查,分為三個等級顯示土壤液化潛勢區,預計3月將公布。行政院並將通過「防災三法」(《都市更新條例》、《災害防救法》、《建築法》)修正案,列優先法案送立院審議。在都更條例方面,被中央劃定為「防災型都更」區域,考量急迫性,都更同意比例維持現行1/2門檻;被政府列「一般、優先型都更」門檻調高為3/4;因建物老舊「住戶自主都更」者,同意比例為4/5最高。
 
2月19日國民黨團召開記者會,強調優先推動防災三法,並即刻開始健檢屋齡60年以上的老屋。國民黨團首席副書記長王育敏指出,根據營建署統計,全台30年屋齡的建物就有50萬棟,必須以一年限輕重緩急排出優先排序,否則相當耗時,更應以耐震係數差、居住人數多的建物為優先。
 
台大地震中心周中哲指出,台灣有33個活斷層以及土壤液化區,建議在健檢作業上以該地區建物為優先,否則50萬棟老屋每一間都來健檢,可能得花500個月才能完成。另外,屋齡30年以上的老屋需要健檢、補強,建議政府規劃補助經費,落實補強工程,如不能補強的就應該拆除重建。
 
全台屋齡超過30年的老舊建物達十萬餘棟,多數存在外牆磁磚剝落潛在危險,行人甚至隨時可能因為「天上掉下來的重物」造成傷亡。社團法人台灣房屋整建產業協會呼籲,政府應盡速立法強制檢測。台灣房屋整建產業協會理事長葉祥海呼籲,台灣應參考鄰近國家日本做法,屋齡超過10年的大樓就要強制定期檢測,假設無定期檢測就要有罰則。他更感嘆說,全台屋齡30年以上老舊大樓到處可見,但現多數僅以目測方式檢視外牆或外觀,這種方式是最草率、最不負責任的!
 
二、2月房市持續衰退,台南最慘傷
受到農曆春節季節因素及台南震災的影響,2月房市交易仍持續量縮,根據各大房仲業者統計其下門市2月的交易狀況,發現2月全成交量月衰退20%至30%,各都會區中,又已受到震災影響的台南,房市成交量受創最為嚴重。今年農曆春節年假期長達9天,加上年前採購年貨、年後開工等活動,2月原本就是交易清淡的月份。這次受到美濃大地震台南災情慘重的影響,台南房市無論交易量及價格受到嚴重衝擊,仲介公司普遍交易量月減35%,大於全台平均約19%,台南量縮的情形非常明顯!
 
根據內政部房屋移轉交易量統計(因成交到過戶登記完成約要一個月,2月統計主要反映在元月的交易量),六都公布2月建物買賣移轉棟數,各都交易皆跌破2000棟,創10年來新低,與1月相比,高雄、新北及台中市交易量月減近4成最多。高雄市2月交易1260棟,與1月2092棟相比,買氣大跌39.77%,月衰退最多,新北市僅交易1613棟,相較1月2655棟,也衰退39.25%。台中市買賣1408棟,與1月2282棟相比,月減38.30%,與去年同期2356棟相比,年減更達40.24%,衰退慘重。台南市則僅交易788棟,月減24.16%。
 
三、銀行「以房養老」政策,逐漸發酵!
據統計,台灣在10年內,將以「三級跳」的方式快速老化,至106年以後,台灣的人口結構將從「高齡化社會」轉變成為「高齡社會」,到民國114年以後,台灣將躍升為「超高齡社會」,亦即每五人就有一人是老人,顯現台灣將受到「老化海嘯」襲擊。亦即在未來的10年內,台灣將從高齡化社會(ageing society)演變為高齡社會(aged society),緊接著成為超高齡社會(super-aged society)。又根據經建會的推估,台灣至2015年時,扶養老年人口比率將從2005年的7.5個工作人口扶養一個老人,降為3.3個工作人口扶養一名,對就業人口的負擔明顯加重。
 
因應高齡少子化的社會結構及養兒無法防老觀念逐漸形成,「以房養老」代替「養兒防老」成為熱門話題,中國信託商業銀行針對該行客戶進行調查,發現50歲至69歲之受訪者聽過「以房養老」或「逆向型房貸」比率最高,70歲以上受訪者願意考慮「以房養老」的比率最多,占59%。
 
商業型以房養老商品,目前公股行庫「獨占」局面,將被打破。兩家民營銀行一前一後宣布,將推出商業型以房養老商品,台北富邦銀行已表態,最快上半年推出,中國信託商銀也表示,已規畫在下半年推出相關商品,讓擁有房屋者,多一個退休安養選擇。
 
中信銀行指出,逆向型房貸、及商業型「以房養老」,在國外已行之有年,包含美國、英國、荷蘭、日本、新加坡、中國等市場,都有類似的老年人安養方案。
 
台灣企銀也宣布與台灣人壽合作,推出以房養老貸款,與其他同業不同處,台企銀有信託機制,強調借款人若不幸失能或房屋倒塌、都更,也會「保證給付」,確保貸款人能拿到錢。
 
......................................(本文刊載於現代地政雜誌專欄)
 

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