2016年3月房地產分析>>房市不景氣,照樣有個案熱銷

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(台北科技大學  不動產估價師學分班  主任 )

 
一、兩岸打房,命運不同
大陸打房已經十幾年了,嚴格打房更是從2003年到現在,「堂而皇之」,鑼鼓喧天的打房!打房確實是頗有力道,甚至一時收效。然而,根據中國國家統計局在2016年3月18日公布的數據,今年2月70個大中城市的新建住宅價格比去年同期上漲3.6%,連續第5個月年增率上升,也創下2014年6月以來的新高。2月房價則比1月上漲0.6%,連續第10個月月增率正成長,而且漲幅明顯擴大!
 
2003~2013年,是中國房地產業發展的黃金十年,也是中國政府對房地產密集調控打房的十年。房地產市場調控始於2003年8月12日,以國務院頒佈的《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》文件為標誌,到
2013年底,國務院及相關部委共計出台70餘項重要的宏觀調控政策,主要集中在金融、財稅、土地和行政四個方面,政策立法之多、密度之高和力度之大前所未有!十年來,調控政策體現了階段性、頻繁性和綜合性的特點。特別是2011年出台的「限購、限貸」等政策,號稱「史上最嚴」,有效抑制了房價的過快上漲。但2012下半年開始,房地產市場成交旺盛,房價快速飆升,2013年房地產再次迎來「新國五條」嚴厲調控打房政策,房地產市場進入新一輪調控期。
 
然而,房價卻愈打愈漲!
 
2013年,針對一線城市地價、房價的飆升,管理層再次制定了地方政府的新建住房年度均價控制目標。北京、廣州等城市為控制成交均價,實施了更嚴格的「限購、限貸、限價、限售、限簽」等五限措施,對房地產市場行政干預到達了頂峰!
 
二、房市冷淡中的突圍成功
台灣打房,盡人皆知,然而台灣官員總是說「我們沒有打房、我們不是打房」,深怕使用「打房」兩字會得罪選民,把選民打跑嗎?相較大陸官員的「雷厲風行」、魄力,台灣官員顯得「畏畏縮縮」!
 
台灣從民國100年6月1日奢侈稅政策與立法推動打房,101年8月「實價登錄」政策立法繼續打房,進而一直到2014年6月「房地合一稅」政策與立法推出,投資客與投機客確實都打跑了,房市進入冷淡,甚至「奄奄一息」的時代,就算自住型的買家也開始期待房價將愈降愈多,而不進場買房子。
 
因此,台灣房市進入「自求多福」,「個案表現」,「自求生存」的時代!
 
3月22日筆者到「不動產經紀人換證班」授課,學員多是資深房地產專家,而且皆有考上考試院「不動產經紀人」證照,具有相當程度。其中有一位營建股興富發建設行銷部的主管,我問「貴公司老闆對現在的房市不景氣是否很擔心?」,他說「不會,可在價格做修正及小坪數規劃」,他還提到興富發最近有一基隆400多戶的預售個案全部clean!﹙售完﹚,那真是太了不起了!
 
三、自求生存,個案表現
景氣熱絡時,水漲船高,房子很容易賣掉。景氣不好時,就要憑真本事了,有些公司與個人照樣可逆勢突圍博得滿堂彩啊!
 
所以說:「不景氣時,照樣有人賺錢;景氣時,照樣有人虧錢」,「不怕不景氣,只怕不爭氣」!
 
目前在市場上熱賣的產品以二房為主,除了可降低總價的負擔,家庭人口的變遷也是重大的因素。1991年台灣每一家庭平均人口為4人,2011年家庭平均人口以減為3.29人,到了2015年更減為2.77人。台灣已是全世界人口生育率最低的國家,乃造成逐年下降的平均人口數!
 
高雄地政局在2016年3月16日標售23標土地,脫標率達43.48%,成績不差,其中,鳳山區鳳青重劃區5個標案雖只有2標有買家競標,但其中一比以每坪93萬元脫標創區域天價,市場驚訝聲四起!高雄市政府地政局長黃進雄在標地結果記者會時指出,此次結果還算滿意的主要因素,包括訴求中小坪數土地奏效、部分土地降價10%~15%、土地位置優良及公告期從2周延長至1個月等5大因素。
也可見證,事在人為!
 
另外,最新實價揭露,潤泰集團的知名豪宅「松濤苑」今年1月賣出3樓一戶,260坪以5億1060萬元售出,扣除車位,每坪為270萬元,與去年8月成交金額相似,穩坐台北市豪宅第五高價,而這也是房地合一稅上路以來的第一筆豪宅交易。「松濤苑」至今公開交易過4戶,這次賣出的價格,與去年8月交易的6樓,每坪270萬相當,豪宅難賣,照樣有人賣高價啊!
 
......................................(本文刊載於現代地政雜誌專欄)
 

房地產分析專欄