2016年4月房地產分析>>3月、4月房市回溫

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(國立台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、政策是影響房市的有力因素
根據台灣六個直轄市各地政局所公布的今年4月建物買賣移轉棟數,桃園移轉棟數為3,617棟,比3月成長23%,比去年同期增加19.3%!台中市3,008棟,比3月成長11.4%,但比去年同期衰退8.5%;新北市2970棟,比3月成長11.1%;台南市1,280棟,比3月衰退3.1%,比去年同期衰退16.3%!高雄2,253棟,比3月衰退4.6%,比去年同期衰退17.5%!台北市1,363棟,比3月衰退10%。
 
因買賣成交後須到各地地政事務所辦理所有權移轉,時間約一個月,4月的統計主要是反映了3月的成交量。顯然3月的房市已開始回溫,真正4月的移轉棟數要到5月才看得出來,根據各大房仲公司在第一線接觸客戶的統計,4月的來人量,網路預約看屋量、成交量都比去年增加許多!市場從冰冷開始溫暖起來!
 
最近房市的回溫,乃因為中央銀行於3月宣布降息,並鬆綁了房市信用管制,消費者願意出來看屋,也願意出價,屋主也願意降價,熱絡情況比今年1月的冰冷要增加30%~50%,給第一線辛苦的房仲業務人員帶來莫大的振奮!
 
因「房地合一」重稅之後,目前房市已無投資客,支撐房市的乃所謂「剛性需求」的自住客與首購客,因此中小坪數以及總價降低的物件最受到購屋人的青睞!例如台中市的建商為迎合這波需求,推案乃縮小坪數、降低總價,吸引了首購族的進場看屋!例如久樘、櫻花、銓威、遠雄等建商。久樘開發「再遇天鵝堡」規劃20至50坪,每戶總價500萬元起;銓威建設「一中樂敘」規劃31至41坪,總價598萬起;「遠雄之星」3期規劃32至50坪,2房430萬元起、3房515萬元起;櫻花建設「大家住易」案,規劃19至39坪,總價528萬起。
 
二、台中市政府力推「社會住宅BOT案」
台中市政府規劃8年打造一萬戶社會住宅,其中位於最繁華七期旁的「西屯區惠來厝段社會住宅BOT案」,是台灣第一個以BOT推動的社會宅案,不僅規劃300戶社會宅,附屬事業還可以興建商場與旅館,投報率估可達6%。4月25日舉辦首場大型招商說明會,吸引數十家知名建商,將現場擠爆。包括上市櫃建商如國泰、順天、總太地產、太子等;及品牌建商龍寶、寶輝、寶璽、惠宇、豐邑、嘉磐、新業、大毅、慶仁、富宇、久樘、登陽、沅林、豐境、親家、打里摺、聚合發、佑崧等數十家建商參與招商說明會,建商紛紛表示高度投標意願,熱鬧滾滾!台中市長林佳龍表示,「平均投報率有6%,市府以合理利潤給大家做好事的機會」,當場鼓勵建商踴躍投標,改變外界對社會宅的整體印象。根據台中市都發局提供的財務規劃顯示,「西屯區惠來厝段社會住宅BOT案」許可年限為53年(含3年興建期、50年營運期),興建成本不得低於13.51億。自有資金至少3成;至於營運收入,包含社會宅租金、停車場、管理費及商場、旅館等收益,前5年預估最高可達2.16億元,投報率約6%。
 
另外,位於台中市西屯區青海路、惠中路口的社會住宅BOT案,基地面積約2,000坪,目前每坪市價約250萬元,總市值約50億元,初步規劃興建地上14層大樓,提供300戶社會住宅,1樓規劃里民中心、社福空間,並設置iBike站與e-Car充電站;另一棟大樓為附屬事業,規劃地下3層、地上8層,商場302.5坪、旅館55間。
 
台中市都發局長王俊傑表示,惠來厝段社會住宅案為林佳龍市長上任後,向國有財產署無償撥用的土地,位於西屯區7期周邊精華地段,總面積約0.7公頃,預計興辦300戶社會住宅,市府評估適合採民間興建、營運、移轉的BOT方式辦理,期許市府與民間業者在互利雙贏的基礎上,共同實現青年勞工有房住的政策目標。
 
台中市長林佳龍說,盼透過社會住宅讓民眾在工作地點附近就能安居,市府將仿效新加坡經驗,定期翻修整建社會住宅。林佳龍於4月10日抵達新加坡,展開考察市政及招商行銷台中市行程,4月11日參訪新加坡市區重建局,針對星國公共住宅政策交換意見,希望能作為台中市推動社會住宅的參考。台灣學習新加坡的住宅建設已有30年的經歷,可惜30年成效不彰,考察回來寫了很多研究報告卻並未落實。
 
三、921大地震已17年,尚有17處未重建
1999年921大地震至今已17年,大家已經淡忘,今年2月6日清晨3時59分的台南大地震再度震醒大家對建築安全建物品質的重視,人們總是容易健忘,不見棺材不掉淚啊!
 
921大地震迄今即將屆滿17年,卻還有17處集合式社區尚未完成重建,許多棟殘破不堪、嚴重傾斜,住戶要求拆除未能如願,鄰近住戶人心惶惶!市議員張芬郁要求市府儘速協助改善。市府都發局表示,危樓若屬私有財產,政府無法介入,如果危害公安,可依建築法強制處理。17處集合社區、兩千多住戶,因涉及產權、財物糾紛,以及921重建基金會結束改組,無法再申請經費補助等問題,至今尚未完成重建,災民們散居各地,重返家園希望落空,卻還要年年繳交地價稅與貸款,真是情何以堪啊!
 
台中市霧峰區萬豐里合家歡社區、錦榮里山多綠社區,有多棟住屋地震受損後,長期荒置,殘破不堪,形同危樓,住戶不斷要求拆除,卻都文風不動,嚴重影響公共安全!目前中央和地方都傾向編列經費辦理老屋健檢,並積極推動都市更新計畫,希望主管機關盡速處理這些燙手山芋。這種結果,真是令人匪夷所思啊!
 
........................................(本文刊載於現代地政雜誌專欄)

房地產分析專欄