2016年6月房地產分析>>冷淡房市也陸續有秒殺個案

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(國立台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、狂銷、秒銷、排隊搶購房屋
「沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價格」,這句話,早已是房市的金科玉律!
 
不景氣的時代,唉聲嘆氣的時代。依然有順銷的個案,甚至秒殺個案陸續傳來,振奮了從業人員的心!
 
現在更傳出有排隊搶購的人潮,這在大陸的房市常有所聞,在台灣則少見。6月25日新竹竹北椰林建設早上10點開賣新建案,出現排隊搶購人潮,一個上午就搶光光!
 
台北市中正區暢銷案「太平洋之森」,每坪成交約70∼75萬元「破盤價」,比區域每坪均價110萬元,便宜約30%, 32天銷售一空!
 
南港新成屋案「謙閤」最近開價,喊出77坪3,998萬元的廣告價,平均每坪51.9萬元,不但比預售當初開價78萬元退讓25%,頗具吸引力。
 
忠泰建設在大安區的「秒殺」案「忠泰鳳磐」每坪約120萬,比大安區均價132萬元便宜約10%,掀起搶購潮!
 
興富發建設和白天鵝建設合作開發的基隆「信義城」,在農曆年後以「1字頭」房價、每坪約19.2萬元的平價,掀起狂銷熱潮,總銷30億元的大案快速clean!
 
前幾年是漲很大順銷的時代,現在則要「讓利」!「讓利」!「讓利」!誰讓得快,讓得大,自然順銷!甚至是秒殺狂銷,甚至排隊搶購的奇觀了,又不是百貨公司的周年慶!事在人為啊!
 
二、海峽兩岸熱中海外置產
這幾年台灣房市不振,有錢人熱中到海外置產,遍布許多國家,除了美國、英國、日本、澳洲等先進國家,馬來西亞、泰國、菲律賓、柬埔寨等東協國家,因售價較便宜,台灣人認為極有炒作空間,更為台灣人所熱中!
 
然而世事變幻,6月24日英國「脫離歐盟」公投竟然成功,英鎊下跌!前景紛擾,買英國房地產的客人頓然大驚失色,覺得要倒楣了!
 
4年來海外置產逐年成長,每年成交率約500億到1000億,年年成長!台灣經濟不振,願意在台灣投資經營新公司的意願極低落,資金則不斷外流,台灣恐被逐步掏空。
 
中國則最熱中美國置產,投資金額令人咋舌!美國羅森諮詢集團和亞洲協會在今年5月所公布的「中國在美國房地產的投資報告」指出,預計2016年到2020年,大陸在美國商業地產和住宅上的直接投資至少2180億美元!
 
2010年到2015年,累計大陸人在美國購買住宅金額至少930億美金,並以每年20%的速度成長。包括自住房和投資房,2015年大陸買家平均支付房價為83萬美元,遠高於其他外國投資客的平均房價49萬美元!
中國已是世界強國、經濟大國,海外置產尚可理解,而台灣是經濟小國,世界小島,經濟不振,也熱中海外置產,資金不斷外移,絕非健康現象!
 
今年5月20日蔡英文民進黨主政,海峽兩岸高層立即進入冷淡不往來,觀光受到重傷,台灣進入冷時代,老百姓非常憂心,這種政治不安定,前景堪慮,只會讓台灣經濟更是低迷啊!心胸太小的鎖國心態,將把台灣帶到哪裏去?
 
三、人老,屋更老的台灣
據悉,今年小學新生報到人數約為15萬,再度衰退,年年衰退!台灣已不是「人聲鼎沸」(激烈兩黨吵架除外)的國家,而是世界出生率最低的國家,政治如此混濁撕裂,薪資倒退,房價物價高漲,誰敢生小孩!然而,高齡化時代,長壽的老人愈來愈多,房子也愈來愈老愈不安全不堪使用,卻又無法都更拆除,到處是老舊不堪危險的房子!
 
為因應高齡化社會及落實無障礙環境、強化公共安全與改善建築物結構安全,台北市政府公告自今年6月6日起至12月30日止,受理「105年度本市都市更新整建維護規劃設計及實施經費補助申請案」,補助額度上限以不逾核准補助項目總工程經費的45%為限,不超過新台幣1,000萬元。
 
北市府表示,今年度的補助共計三方案,方案一為更新增設電梯,以改善高齡社會及行動不便者的生活需求與提昇老舊建築物使用效能。
 
方案二,為居住安全及環境更新改善,凡7樓以上並已於104年度前曾辦理老屋健檢而有公共安全疑慮之建築物(如外牆磁磚脫落等),可依健檢提列建議改善事項向台北市都市更新處申請補助。而尚未辦理外牆安全評估者,可自費向市府認可的健檢機構辦理勘檢取得評估結果後,依提列建議改善事項納入補助。
 
方案三,為耐震結構補強,提供105年度老屋健檢耐震評估結果建議改善的合法建物改善費用。
 
南台大震引發民眾對老舊房屋居住安全的重視,新北市府更是積極推動「防災型都更」,修法簡化都更申辦程序,並追加修訂整建補助項目,放寬民眾申請資格,也將常見的漏水問題,列入補助項目之一,以提升居住安全品質。
 
修訂的法規包括兩大部分,其一針對「耐震補強工程」,過去須兩棟以上連續建築才可提出申請,修法放寬申請限制後,除了耐震補強工程,不再與外觀拉皮工程綁作套裝,也開放獨棟建物提出申請,並比照行政院安家固園計畫,耐震初評費用全額補助,詳評補助45%,補強工程則補助50%,總體以1000萬元為上限。
 
其二是增訂「屋頂平臺防水工程」為補助項目之一。屋頂漏水一直是老舊建物常見問題,考量漏水鏽蝕建築鋼骨,影響建築結構、縮短居住年限,新北市府開創先例,將漏水修繕也列入補助項目之一,凡位於都市計畫區內、屋齡15年以上合法建築都可申請。
 
......................................(本文刊載於現代地政雜誌專欄)

房地產分析專欄