2016年7月房地產分析>>房市冷颼颼還要暴漲房屋稅?

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(國立台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、官員打官員,房屋稅論戰掀滿天!
房市趨冷已兩年多,而且是一年比一年冷,不知「伊於胡底」,只有大膽又率先讓利的業者,尚可在此波冷市勝出,免於套牢的厄運!
 
房市冷淡,偉大的政府卻反其道而行,加重人民負擔。根據內政部公佈最新的公告地價,除澎湖縣以外,其餘21縣市地價稅皆大幅調漲,平均漲幅31%!台北市漲幅30.3%,高雄市漲幅32.5%!這是民國83年以來,近22年以來漲幅最高的一次,前幾年房價漲翻天時不調漲,現在人民苦不堪言,官員卻要大幅調漲,不能苦民所苦,這到底有何政治智慧與算計?
 
行政院前院長陳冲「官員打官員」突然於7月17日在聯合報發表「房屋稅不可增只能廢」的妙論,他指出「房屋稅,尤其自住房屋的房屋稅,是「違法違憲」的稅目。但一些無知政客,挾打民粹話題,不但推動2014年房屋稅條例修法,台北市又率先提高標準價格的評定方法。房屋,尤其是自用的房屋,彰顯安身立命的基本人權,因此我國土地法第187條早就規定:建築改良物為自住房屋時,免予徵稅。房屋稅條例之立法無視於憲法、聯合國宣言、人權公約乃至其他基本法律,顯然違法違憲。」
 
財政部立即跳出來解釋「沒有違法違憲」!陳冲當行政院長時為最高行政首長時何不調漲?那時房價一直漲,屋主心情開心,調漲一下屋主並沒有感覺。現在國民黨政權都丟了,才以老百姓身份哇哇叫,國民黨這些大官,難以理解其智慧。
 
現在可好了,前長官打舊部屬,部屬又出來打長官,因房屋稅關係到每一個屋主的荷包,在此經濟低迷時刻、心情苦悶時刻、政治不安定時刻,立刻掀起滿天烽火,引起各方撻伐房屋稅沒道理暴漲!
 
二、金店面不讓利不明顯降價一樣租不掉!
十年來,擁有金店面的房東每天走路都一陣風,甚至橫著走亦無妨。房租常常漲、年年漲的所在多有,並因而使許多名店負擔不起高漲的房租,含淚退出,這是人生的悲劇啊!
 
然而這兩年房市反轉了,房市從熱到冷到冰,且愈來愈冰,甚至有人信口神算還要冷個8年10年,社會瀰漫不安氛圍,也造成一些好地點的店面空置甚至半年一年還租不掉!
 
520之後,陸客來台人數銳減,加上景氣不佳,各地商圈近來紛傳店面空置率升高、租金下滑消息,據統計東區忠孝商圈,店面空置率就高達11%,創史上新高!統領百貨一帶一線店面,行情最好時,一坪租金3萬元,如今下滑到只剩2萬,跌幅逾三成。陸客來台傳銳減之際,又發生24名陸客魂斷火燒車慘劇,屋漏偏逢連夜雨,今年上半年北市店面市場已零零落落,下半年預料更慘,北市店面恐進入冰原期。
 
據統計,北市各行政店面交易狀況,今年1~5月全市僅交易83筆,較去年同期154筆,大減46%,幾乎腰斬!交易單價方面,全年店面最高單價在萬華區中華路一段,交易單價一坪389.9萬元,和去年北市年度店王大安區忠孝東路四段店面649.9萬相比,一坪也少了60萬元。以行政區來看,台北市大同區店面市場下滑最多,去年1~5月有8件成交,今年僅剩1件,差點掛蛋!南港成交兩間店面排行倒數第二,文山區、北投區則各僅成交3件。
 
台北市忠孝東路四段一些金店面因合約到期又要漲租金,業者黯然退出,房東重新租,結果卻租不掉了,甚至明顯降價也空置多年還租不掉,房東轉而臉色蒼白與後悔了!
 
三、中國二線城市南京「商品房」銷售熱滾滾
最近筆者到「不動產經紀人換證班」講課,學員皆各方房地產高手老手,甚至有遠從澎湖、台東、台中來的。我特別請台北的同學要這熱烈的鼓掌歡迎遠地來的同學,所花的車錢時間甚多!在第一排左側有位男學員,我隨口問他「從哪裡來?」他的回答讓大家震驚「從南京來!」我以為聽錯,原來他是南京的台商,正在蓋「保障房」(類似台北的合宜住宅),特別Google我的名字,趕回來上四年一次的經紀人換證班!我請他分享南京房市,更是讓大家嚇一跳,嘖嘖稱奇!
 
吾人常在報紙聽聞中國一線城市(北京、上海、廣州、深圳)的許多個案要排隊搶購,但未能在現場感受其熱度與操作明細。這位老闆說,南京房市有「日光盤」與「月光盤」,亦即排隊到天亮才開盤銷售,立即銷售光光!但只是取得抽籤權,並且要預繳人民幣50萬元(約台幣250萬元)「誠意金」才能取得排隊抽籤權。或者排隊到晚上11點開盤銷售,就銷售光光!並且輪到選屋時只有一分鐘,因為後面還有太多人在等著選屋!
 
中國房市近20年從極熱到一直打房到前兩年稍冷,去年又開始傳出搶購。中國是「國際盤」,人太多,簡直打不死的房市!
 
反觀台灣去年用「房地合一稅」一棒打死了,這幾年大量資金外逃購置海外房地產,2014年台北市率先暴漲房屋稅,現在並將擴及舊房子,全國各縣市風起雲湧學習準備大拔老百姓的鵝毛,而且今年地價稅更已大漲3成以上,現在並有陳冲前朝大官跳出來互相打臉,引起之民怨可謂沖天了!
 
520之後的蔡英文政府已使兩岸極緊張,陸客大量不來,經濟更為低迷,全民士氣不振,不思如何救經濟,竟而反其道而行,老百姓可真要倒大楣了!
 
(本文刊載於現代地政雜誌專欄)
 

房地產分析專欄