2016年8月房地產分析>>房市不景氣,建商「有感讓利」是王道!

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(國立台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、有感讓利乃是王道
這兩年房地產不景氣,已是普遍的事實,再加以520政黨輪替,無能的國民黨下台,令人不安的民進黨主政,兩岸和平蒙上陰影,政治的不安定氛圍也讓房地產處於不安,原本熱絡的大陸觀光客更是立即重挫!觀光業哀鴻遍野成為媒體的常客!有些旅行社因而倒閉,員工突然沒飯吃,不良政治真是可怕啊!
 
在此房地產極不景氣的當前,能在逆境冷風中突破的建案最值得吾人重視與喝采!筆者於8月30日接到代銷跑單Line來訊
「十多天500多組客戶,成交200多戶!忙翻了,睡覺時間都不夠」
「案名?地址?單價?」
「基隆國揚早安,從13萬多到19萬,預售」
「非常恭喜!」
 
該案位於基隆市信義區新豐街,土地約6000坪,主打廣告戶每坪13.8萬,光是周休2日(8/20-8/21)的看屋客人就超過270組!兩天成交戶數約120戶!該案平均單價16.5萬,部分高樓層戶因享海景景觀每坪19萬,廣告戶每坪13.8萬為目前基隆最低預售屋價格,更是挑戰了中古屋行情!
 
國揚實業總經理彭邵齡表示基隆新案「早安國揚」總銷售金額約30億,強打每坪13.8萬就買得起,要讓民眾有感「讓利」!
 
房市景氣不佳,建商應該讓利,肯讓利的建商,特別是打8折的有感價格,更是容易順銷!

二、大坪數也逐漸出現秒殺個案,只要大幅度降價!
從去年以來數件「秒殺」的建案,皆為小坪數,低總價,因為不景氣時代靠的是「自住需求」、「剛性需求」,投資客、投機客嚇得跑光了!現在最難賣的「大坪數」建案也開始出現秒殺個案!據悉,信義區「仁愛CASA」、中山區「青山通」兩件預售新案,因每坪成交均價較行情降價約二成,分別為每坪120萬、105萬元,讓兩建案尚未公開已潛銷售磬!
 
位於光復南路巷弄內的「仁愛CASA」,平均每坪成交價約120萬元,但目前仁愛路第一排每坪成交價至少150~160萬元以上,巷弄內新案每坪價格至少135萬元以上,價格讓利了至少15%~20%。另外,位於中山區的「青山通」,附近新推案每坪價位至少120~130萬元以上,但該案平均成交價約105萬元,降價亦達二成。
 
兩個建案除了擁有價格優勢,加以品牌好、地段好、規劃好,兩案雨遮均不計價且不計入坪數,對客戶來說,買到房屋的實坪更高非常實在。在這些強力組合的條件下,未公開即clean!在冷淡市場發光發熱!
 
目前願意讓利的建商,通常是長期在市場上推案、對市場走勢非常敏感、而且當初取得土地成本較低的建商,新建案才有能力降價。因此「建案有感讓利」才是王道,才能在市場中殺出一條生路!不太有能力大降價的建商,應做犧牲的打算,否則市場價格愈賣愈低,得不償失啊!

三、大房東也要有感讓利,不要亂漲房租,才能順利出租金店面
台北市繁榮的東區多年來租金不斷竄高,只要合約到期,房東立即調漲租金,房客只能含淚退出,知名老店也因而陸續退出,讓消費者及多年粉絲感到非常遺憾與惋惜!「利字當頭」、「貪字當頭」沖亂了社會老秩序,貧富兩極化更形拉扯與拉遠。
 
當知名房客退出,房東重新請仲介公司招租,才發現因景氣差租金太高有能力進入者微乎其微,於是開始調降租金,然而房客已落腳他處,新房客更是無能力負擔,甚至店面竟然一直空著半年到一年而未出租,真是後悔懊悔死了!損失慘重!
 
東區商圈近年店面空置率直線上升,最大的問題,就是在短時間租金調漲太多。台灣人消費M型化發展,吸引國際知名連鎖品牌來台設點,東區商圈交通方便,腹地遼闊、商店多,每天有大批觀光逛街人潮,成了知名品牌設置旗艦店、打響品牌知名度的首選。諸如日本UNIQLO、義大利ZARA……皆已搶占超大商店空間掠奪市場。
 
但短時間各式潮店、旗艦店湧入,一方面讓許多小店整合為大店,多元化日減;另一方面租金也快速翻漲,許多特色店面從第一排退到巷內、二樓店面,甚至因二線店面租金也動輒一坪上萬元,只好搬走。許多知名高價品牌多往信義計畫區移動,主打快時尚、平價、文創的連鎖店則紛紛轉進西區,使東區店面出租出現了危機。
 
就目前趨勢來看,東區商圈除非店面租金讓利到相當程度,否則店家出走仍將持續,一些金店面繼續租不出去成為慘狀!
 
(本文刊載於現代地政雜誌專欄)

房地產分析專欄