2016年10月房地產分析>>房市冷清、地價鬆動

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(國立台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、今年房市冷清,有公司砸進百億大獵地!
房市交易冷清,國內國外政治因素皆不安定,地價稅持有稅在當前的冷房市竟然要大漲3成以上,以及影響每位屋主的房屋稅持有稅更是鑼鼓喧天的將上漲,更是加深了房市的冷爆因素!政治不安定政治不清明是影響台灣房地產的關鍵力量,房市真可謂「內憂外患」了!
 
然而每次的房市不景氣,還是有人危機入市,準備「逢低買進」,大幹一場。正所謂「有人辭官歸故里,有人漏夜趕科場」啊!
 
今年最積極買地獵地的則為營建股「營收王」興富發建設!興富發發言人廖昭雄指出,房市進入盤跌格局,土地價格較好談,今年來地主議價空間有擴大趨勢,集團決議持續購地、逢低布局。
 
興富發10月20日砸進15億元,買下高雄陳啟川家族的南和興產公司位於三民區中華二路2,159坪住宅區土地。又於10月24日公告砸下13億元買進新北市江翠北側重劃區千坪土地,興富發表示,房市氛圍不佳是購地時機,市場議價空間拉大,只要合理價位就會出手,累計今年以來,興富發購地金額近百億元,堪稱年度「購地王」。
 
高雄市政府財政局在10月27日舉行本年度第6次市有非公用房地標售,推出32筆標案,其中僅6筆有人投標,5筆順利標脫。最受矚目的是本次推出位於苓雅區福裕段的325坪土地,位於福德三路、明德街口的角地,基地方正面積325坪,底價1億4517萬餘元,由玉鎮建設蔡欣達以2億2858萬餘元得標,每坪約70.33萬元,溢價逾57%。財政局官員表示,本次的標售成績還可以,預計12月初會再度推出房地標售。

二、房市真冷,房貸利率7年來新低點
中央銀行公布9月五大銀行新承做房貸統計,房貸利率連15個月下降,來到1.669%,為2010年7月以來的新低,持續反應央行降息效應。
 
房貸利率持續下降,但仍無法刺激購屋人進場,因為房價實在太高了。自從央行在2010年祭出打房措施後,房價不再飆高且向下修正,但基本上跌幅有限,仍遠高於一班上班族的能力範圍,負擔不起!買房真是痛苦與無奈的事。
 
當前房市主要靠自住客撐場,9月首購族低利的「青年安心成家方案」占比上揚,由8月的34.7%或139.6億元,9月上揚至36%。
 
房市交易以自住型(首購、換屋)為主,所謂「剛性市場」是健康的現象。多年來台灣人把房地產當商品炒作,造成房價暴漲、地價飆漲,絕非正常健康現象!
 
歐洲最富有強盛的國家為德國,然而德國並沒房地產炒作的問題,房價穩定,只會微幅上揚,則是值得吾人敬佩與深入研究的。
 
三、地上權招標異常冷清
台北市忠孝東路4段巷內有一立地條件極佳之地上權大坪數豪宅,幾年前開工時沒有預售,若預售以當時市場氛圍,應能快速售罄,然而應是惜售等完工再賣應能賣出更好價格,然而人算不如天算,去年精美完工推出卻受制於愈來愈冷的房市,台北豪宅房屋稅又大漲,更是嚇壞了買家。而今年全台北地價暴漲3成以上,買地上權房子不用買地,大大降低房屋總價,原是銷售誘因,然而須繳地租,地租之計算則根據公告地價,今年公告地價大漲3成,又選在冷颼颼景氣的時機大漲,真可謂雪上加霜!
 
在中國買房不能買地,因為土地國有。台灣的地上權房屋類似大陸的土地制度,土地還是掌握在國家手上,應是一個不錯的制度。
 
根據財政部國產署資料,今年地上權招標案異常冷清,前三季脫標率平均僅一成多,最近一批在8月22日開標的標案更是全數流標。然而地方政府大幅調高公告地價,今年以來平均調幅已逾三成,國有地地上權租金是跟著公告地價調幅連動,使地上權住戶租金水漲船高,廠商對國有地地上權招標案意願大減。以資金雄厚的壽險業為例,近幾年大量投入地上權招標案的投資,但卻因地上權租金隨著公告地價攀升,業者大感吃不消,去年下半年開始縮手。
 
財政部為解決地上權土地開發招商困境,已於9月底修改「國有非公用土地設定地上權作業要點」,爾後地上權標案與公告地價「部分脫鉤」,地租計算改為「部份固定、部分浮動」,減少連動性,降低地方政府調漲公告地價、導致土地租金暴升問題。但為德不卒,何不改為「全部脫鉤」?
 
今年全國公告地價平均調漲三成,實際上,用來設定地上權的公有土地,漲幅遠大於三成的平均值。地方政府一方面為滿足內政部調漲三成的要求,另方面又要減少對民眾稅賦衝擊,多採取大幅調高轄內公有土地及農業土地(免課地價稅)的公告地價,幅度遠高於三成、部分甚至高達600%,微調一般私人土地,藉此讓全市「平均調幅」達標。
 
公有土地的地上權人乃是這波公告地價大漲的最大苦主,例如台北學苑案地租漲幅88%、台北101大樓漲幅40%;台中大遠百跟教育部學產地基金租地20年,今年地租一下子暴漲400%;另外,台糖、中油、台電等公營事業土地的公告地價,亦被調高400%~600%不等。經營廠商苦不堪言。
 
(本文刊載於現代地政雜誌專欄)

房地產分析專欄