2016年11月房地產分析>>五都回溫,臺北市獨衰退

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(國立台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、從昔日「北熱南冷」到目前「北冷南溫」
臺灣房地產市場從民國92年(2003年)下半年景氣明顯反轉以來,臺北市一直是領頭羊,市場景氣一路衝高,高雄臺南則文風不動,羨慕臺北不已,所謂「北熱南冷」的不均衡不公平現象!臺北市景氣大多頭長達十年之久!房價倍數上漲,並帶動了臺北縣(後來升等為直轄市新北市)。
 
然而房價衝太凶了,這三年台北市、新北市已嚐盡市場冷凍的苦頭!但南部的低價位低總價反而能受到消費者的青睞與可負擔。所謂「北冷南溫」的現象與對照。
 
11月的房市,六都除了台北市獨自衰退,五都皆有成長!根據六都地政局昨陸續發布11月買賣移轉棟數,除了臺北市為1729棟,相較前月減少約2.48%外,其餘五都均成長,增幅1.44~24.24%不等,其中以高雄市本月買氣表現最佳,不但相較前月增幅逾2成,也較去年同期增加14.93%,是六都中唯一月、年變化均兩位數成長的直轄市。
 
根據六都地政局發布11月買賣移轉棟數,北市為1729棟,月減2.48%、年減31.74%;新北市為4161棟,月增11.73%、年增6.77%;桃園市為3386棟,月增7.49%、年減0.94%;台中市為3118棟,月增4.95%、年減19.37%;台南市為1481棟,月增1.44%、年減7.78%;高雄市為3234棟,月增24.24%、年增14.93%。

二、北台灣「二房」、「三房」等小宅當道
當市場愈熱,也就是投資客投機客推波助瀾的力道愈大,建商規劃坪數則愈賣愈大因為獲利愈快速,於是「四房」當道,甚至百坪以上豪宅紛紛出現,動輒億元以上,甚至幾億元,嚇死一般生斗小民,貧富差距乃愈拉愈大!並非健康的現象。根據《住展》雜誌統計,今年統計至11月25日為止,北台灣新成屋、預售案的總推案戶數約3萬3308戶,其中30坪以下的房型(包括2房、1+1房、1房及套房)共計1萬0823戶,占比約32.49%,更連續四年超過1萬戶。市場接受度最高的小宅,大約在20~30坪,2房或2+1的房型,既有稍大的起居空間,總價也不至於過高。
 
當貧富懸殊,薪水沒有提升,人民愈窮則只能趨向小宅,甚至「窩居」在小套房,甚至只能租屋,又適逢愈來愈差的景氣,房市之冷,可以想見。
 
大坪數豪宅極難賣,景氣稀少,甚至有建商在報紙刊出全版廣告直接打75折!如「75折買優質大戶……60坪、85坪、100坪」等廣告。開價就75折,顯現市場之慘然!
 
筆者辦公室附近有一極佳之新豪宅,推出兩年,晚上都沒看到電燈亮起,漆黑一片,那也太慘太蕭瑟了!
 
三、都市更新難以突破、停滯不前
蔡英文新政府520執政後已半年多,然而卻不能團結民心維持國家的穩定,並且引起烽火處處,諸如要開放日本核災食品進口,兩岸不安定、陸客不來引起觀光業重創,積極追殺國民黨黨產查封銀行存款致無辜黨工受創牽連,同性平權修改民法激起社會紛爭……等等,以致民調大幅下跌,不但沒有拚到最重要的經濟問題,卻引起更大的社會問題,動盪不安,悲乎!
 
11月蔡政府則積極宣稱要釋出要改善都更問題,行政院發言人表示都更條例修正案內容相當多,主要有幾個方向,一、擴大獎勵誘因;二:擴大稅捐減免;三:簡化程序;四、成立專責機構;五、進行金融協助。整個修正案有三大主軸目的,一、加強參加整合意願;二、提升財務可行性;三、強化專案經營管理。
 
為吸引30年以上老宅實施都更,內政部決祭出獎勵都更絕招,房屋稅原本都更後只享2年減半徵收,未來都更後在未首次移轉前,可享減免50%優惠至永久。至於容積獎勵更明確,法定容積與原容積二擇一擇優獎勵。然而,多年來對都更實務最內行、深受其苦、無法前進的業界卻都說內政部搞錯重點,「獎勵愈多,只會更難擺平」。
 
臺中市建商公會榮譽理事長魏嘉銘表示,都更難以成功,主要是利益分配擺不平、公權力沒有落實。現在內政部提高容積獎勵,就像在一群狗中,丟一根骨頭,只會咬得更離譜。
 
內政部再增加20%、30%的容積獎勵,做到全部一坪換一坪,他們還是要比別人拿更多,就算政府提高到一坪換兩坪,他們也會要求換三坪。人性之貪,永無止境啊!
 
魏嘉銘說,政府的重點應該是在如何讓公權力介入整合、以及排除困難,不要讓業者有利潤做到沒利潤,有興趣做到沒興趣、心灰意冷,才是重點。
 
臺北市地政局長李得全在臉書寫道,都市更新因都更條例而停滯,呼籲廢了都更條例救都市。
 
李得全認為都更條例自始即為閃避都市規劃的便宜之計,是政府主動搭建都市計畫法治架構的違章建築,除了造成都市發展失控、房地價格高漲、貧富差距加大等嚴重問題之外,也造成臺灣經濟轉型停滯。
 
他說,都更條例推展至今顯然深化了臺灣社會矛盾、破壞了社區和諧、引誘了貪婪心靈、物化了土地情感、遺忘了節能減碳、弱化了經濟創新。失控的都更已然成為都市的災難。李得全呼籲說,救救我們的都市,回歸都市計畫法,加速因地制宜辦理舊社區防災與再生規畫吧!
 
這種觀點更勁爆有創意了!
...................................... (本文刊載於現代地政雜誌專欄)

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