2016年12月房地產分析>>房地產景氣已經連四年衰退

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(國立台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、沒有最低價,只有更低價
房子賣不掉很痛苦,房地產景氣已經連4年衰退!
 
如同水往下流,不可遏抑。房地產景氣往下的趨勢也是不可遏抑的。
 
2016年繼續比2015年衰退!
 
2015年比2014年衰退了16%,買賣成交量僅27萬棟。
 
2014年比2013年更是衰退了28%!!
 
這兩年看到不少蓋好的好宅豪宅銷售慘淡,甚至一直賣不掉,因此房屋代銷公司賠錢撤退了,別家代銷也不敢進場,建設公司只好自己賣,問題是賣房子不是建商的專長,銷售力道差了,也是賣不好。有的只好改案名繼續熬守現場,真是痛苦啊!
 
中古屋新成屋成交移轉棟數連4年衰退,很多房子都賣不掉,屋主還要每個月繳貸款,真是急煞人也!
 
「不動產」,賣不動,就是不會動,確實很慘啊!房地慘!
 
幾十年來的房地產名言是「只有賣不掉的房子,沒有賣不掉的價格」,目前市場能順利成交的,都是肯讓價,肯讓利,打折打得快的。捨不得讓價,或捨不得讓利幅度大,自然唱空城計,彈琴自娛,養養蚊子。
 
據了解,雙北市主要29個交易熱區中,大部分出現領先讓利、幅度一成起跳。平均每四個行政區就有一個地區擴大讓利,超殺價格帶動周邊新案只得跟進讓利!
 
二、讓利才能突破
讓利讓價雖痛苦與不捨,然而錯過了買家,不但後悔來不及,因套牢不動產所生的禍害則更痛苦。
 
建設公司的新建案,更必須以擴大讓利的方式來公開銷售方能引起購屋人的興趣。例如台北市中山區「品中山」、內湖「國賓官邸」、北投「國美大奇」、板橋「江翠One」、汐止「敦美苑」等,均需以折扣來吸引購屋人。
 
然而,政府售屋的動作則顯得遲鈍。
 
以往只要是捷運聯開宅都是搶購的票房保證。然而現在卻慘兮兮,今昔對比,不勝唏噓!
 
位於新店的捷運聯開宅「美河市」12月5日進行第4度標售,只有1人投標,出標價格也僅高於底價500元內標脫,溢價率不到0.008%,成為史上溢價率最差及標售狀況最慘烈的捷運聯開宅標售案。
 
也有不太想降價讓利幅度不大的。國產署再標售參與都市更新分回的北市豪宅「千荷田」,每戶標售底價約六千萬元,底價比二年前首次標售時,打了八九折,但與今年十月最近一次標售時卻相同。千荷田前次標售全槓龜,北區分署官員認為,中正區區位優良、環境好,周邊有實力買豪宅的居民不少,可能只是缺乏資訊。豪宅一直賣不掉,每戶每個月光基本水電及管理費就要繳一萬元,卅戶一年要繳三六○萬元,負擔沈重。國產署在九十七年時劃入千荷田都更案,一○二年八月底分回豪宅,因為持有至今賣不掉,閒置期間已付出上千萬水電及管理費!讓利應該更多才能在市場上競爭!
 
三、可嘆都市更新救不了台北老城
台北城市愈來愈老了,平均屋齡竟達32.28年,台北市在2011年第1季住宅平均屋齡為27.7年,由於新屋增加不多,這五年半平均下來老化約4.57年,老化速度最快,也是六都屋齡最高,已成台灣最老城市。
 
台北市住宅屋齡平均老舊,加上新增加的房子數量位居六都之末,老人住宅將成為嚴峻的社會問題,若不能透過都市更新扭轉都會區老化問題,住宅品質與都市景觀只會愈來愈嚴重!
 
為了改善市容,建築屋老舊的危險,「都市更新條例」早在民國87年(1998年)即立法通過,但那時房地產極不景氣,無人重視都更,然而2003年SARS後景氣反轉一路爬昇,台北市建地難求,乃搭上都市更新的列車,熱度一直加溫,引為風潮與莫大的期待。政府與立法院亦大力支持,並歷經了多次修法(89年、92年、94年、95年、96年、97年、99年)各方非常重視。
 
然而台北士林文林院拆釘子戶事件,竟讓都更垂死失敗至今,因此台北城更老了,到處30年、40年老屋,市容不堪又危險,外觀磁磚掉落砸人,時有所聞。悲呼台北城及各地城市!而都市更新修法草案仍卡在立法院數年,台灣立法之牛步化已嚴重斲傷國家競爭力及影響社會之安全!
 
台北市地點極佳最大的都更案在忠孝東路3段「正義國宅」案,卻一共走了20幾年尚未完成!2009年金融海嘯時,由三圓建設接手「忠孝正義都更案」,八年來投入將近20億元。其中有一戶土地只有九坪,但地主開價超過1億元,換算每坪土地單價超過1000萬元,建設公司也得認了;另一戶一樓店面地主也要求超過4億元才願意賣如果不是有品牌、體質健全的公司投入都更,換成其他公司早就倒了。三圓建設董事長王光祥強調,容積獎勵只能適度給予,而不是拼命給容積作誘因,讓民眾期待值過高,使都更走入死胡同。另外政府給予都更的容積不多,可由政府做莊提供給建商購買,一來政府有多餘收入,二來公部門處理都更案也不會動不動被掛上圖利廠商罪名,三來建商也能尋求正常管道解決容積問題,都市更新才能回歸正常發展軌道。
 
該案都更整合時間超過20年,估計未來總銷金額達300億至400億元,完工後將是全台單一量體、規模最大的都更案。該案位於台北市熱鬧精華區,初估未來小坪數產品每年房屋稅至少30萬至40萬元,大坪數恐破百萬元!令人難以承擔啊!
 
(本文刊載於現代地政雜誌專欄)
 

房地產分析專欄