2017年元月房地產分析---揮別最慘的2016房市,迎向雞年

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(國立台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、 史上最慘的房市成交量—2016年
時光快速往前,2017年堂堂到臨!
1月27日為農曆除夕,1月28日大年初一雞年開始,傳統年節的威力繼續發威,臺北大都市成了「空城」,馬路順暢,許多人必須回中南部「闔家團圓」,大家都是「出外人」啊!
回顧2016年房市一整年的成交量只有24萬5396棟,比最慘的SARS2003年34萬9706棟還衰退了3成之多,真是慘矣!
房市從民國80年營建署有統計表以來,史上最低量是民國90年的25萬404棟,而去年的成交量卻低於這個數量,而成史上最慘的成交量!
因此跌價是趨勢是常態,不跌價不可能成交,跌愈快愈兇則愈能成交,所謂「讓利」矣!全臺房價最高的臺北市新北市,所謂地點最好的「蛋黃區」不會跌的神話也破滅了!
最新實價登錄資料顯示,近2年臺北市各行政區成交價,中山區跌幅達12%位居第一,;新北市以板橋區最慘烈,跌幅18%。蛋黃區房價抗跌神話破滅,雙北市中山、信義、板橋和中和區房價慘綠,跌幅皆超過2位數。
2016年前11月實價登錄資料,與2014年同期房價相較,雙北市蛋黃10區房價跌幅排名,摔得最慘烈行政區為板橋區,跌幅達18%,修正幅度最小者為新北新店區僅微幅修1%。整體而言,雙北10大蛋黃區,松山、大安、信義、中山、中正、板橋、永和、新店、中和與三重,2年來房價全數下跌,其中,又以板橋、中和、中山以及信義跌最凶,減幅都逾10%以上。

二、豪宅市場開始起色!
這兩年,大坪數的高端豪宅乃是「重災戶」,一片死氣沉沉。然而,去年底已經開始有起色,苦日子久了,幾片葉子開始揚起,為豪宅市場帶來春意,也為整體市場帶來暖意。受此激勵,據悉,今年臺北市豪宅市場或將推出2000億的規模,包括一些新案如「敦峰」、「名鑄」、「陶朱隱園」、「信義首席公館」、「富邦D1」等;還有新完工成屋案如「冠德興雅BCF」、「天鑄」、「ONE PARK」等,以及正在申請建照的正義國宅都更案,應是2017年備受市場矚目的豪宅大案。
內政部實價登錄制度使得神秘豪宅大戶買家無所遁形,最近揭露了2戶豪宅交易為位於臺北市敦化南路一段的「樞苑」18F與20F,買家登記為前長榮航空董事長張國煒及夫人葉淑汶的名下,成交時間在2016年11月。該戶成交行情不差,「敦南樞苑」在101年預售時,每坪開價220萬元,17樓的每坪169.12萬元為最高之交易紀錄;近兩年實價揭露成交單價則在142-157萬之間,此次交易2戶都位於高樓層,依據目前豪宅市況行情看來,成交價格符合市場實況,20樓總價3.03億元、單價每坪157.5萬元,另18樓總價為2.94億元、單價每坪153萬元。
臺北市豪宅稅超高,現因有鬆綁,重新吸引買家重視,並吸引了因為大陸的肥咖條款加速了臺商鮭魚返鄉!去年底「臺北信義」、「國美大真」也都分別有成交紀錄,「華固名鑄」一周出售八戶、「松江一號院」一次出清七戶,寒冰二年之久的豪宅買氣已逐漸解凍。「松江一號院」登記買主為林姓業者,據說7戶皆登記在同一人名下,也有傳說購買「松江一號院」背後的神祕買主是沉寂許久的媚登峰創辦人莊雅清。
此波豪宅成交最厲害的卻是屋齡37年的北市低調老名宅「逸仙大廈」,即使是37年的屋齡,但仍成交1.6億元,換算每坪146萬元的高價,顯見好地段的好房子,即使面對當前的市況,房價仍具有相當的保值性。「逸仙大廈」位於國父紀念館旁逸仙路,有國父紀念館的視野景觀優勢,屬於早年的大坪數名宅房屋稅不高,近年來一直都是很少對外釋出,且拉皮微整型過後的老宅從外觀上看就像嶄新的新成屋,看不出37年的老態龍鍾。
 
三、房價穩定的德國房地產!
臺灣房地產市場從民國62年因為房屋預售制度風行而進入蓬勃發展,房價一路飆升,歷經大起大落,市場非常激烈與不穩定,迄今已有44年了!這兩年進入了空頭階段,市場低迷,哀鴻遍野,房仲公司倒了很多,仲介人員流離失所,絕非健全的市場與現象。
10年前筆者考察德國房地產,發現德國無人炒房,房價每年只漲1%~2%,市場非常穩定,而且租屋風行,並非一定要買房,遑論炒房炒地!
關於德國房市的穩定,值得吾人深思與參酌,茲將德國特色簡介如下:
1、德國鼓勵自建房、合作建房,打破開發商對房屋供應的壟斷,是影響市場房價的重要因素。合作社共同建房已成為德國住宅建設的主要組織形式之一,已有200多年的歷史,合作建房佔每年新建住宅總數的比例超過30%。政府對合作社建房亦提供許多優惠措施。
2、德國建立地產價格獨立評估機制,以對地價、房價、房租等實行「指導價」制度。各類地產價格是由獨立的地產評估師來評估認定,並非由房地產商及政府所能單方面掌控決定。評估師必須對自己的評估結果負責30年,且對評估中所導致的錯誤亦須負法律責任。
3、「指導價」之所以能夠順利執行,德國施行之「執行威懾機制」奏效。德國法律規定,對於房價、房租超高乃至暴利者,地產商和房東甚至要承擔刑事責任。如果地產商制訂的房價超過「合理房價」的20%被視為是「超高房價」,根據德國《經濟犯罪法》就已經構成了違法行為。購房者即可向法院起訴,若房價不立即降至合理範圍內,出售者便將面臨最高5萬歐元的罰款。若地產商制訂的房價超過50%則為「房價暴利」,更以觸犯《刑法》構成犯罪,出售者將受到更高罰款,甚至最高被判處三年有期徒刑。這對某些妄圖謀取暴利的開發商、炒房者而言,其威懾作用更是巨大。
4、德國的房屋租賃市場很盛行,成為房價穩定的「定心丸」。德國自有住房率為42%,相對的租賃住房率達到58%,年輕人高達77%都是「租房族」。這主要得益於政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權益等一系列與租賃有關之重要政策。在德國嚴格租房法的保護傘下,房客的利益受到實質保護,租房的安全感與實際買房自住並不相上下,因此數十年居住在同樣出租房中的德國家庭不在少數。
一個強大的德國能維持房價的穩定,掃除炒地皮,值得吾人深思!
(本文刊載於現代地政雜誌專欄)

房地產分析專欄