2017年二月房地產分析---雞年吉祥,1月2月房市明顯回溫

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(國立台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、房市交易比去年熱絡許多
2月房市農曆雞年開始,房市開始露出曙光,冷淡的市場回溫,市場交易要比2016年同期熱絡得多!
 
根據六都地政局公布的2月買賣移轉棟數,市場明顯增溫,其中交易量最大的為新北市3,143棟,年增幅高達95%居六都之冠!臺中市2,461棟、年增74.8%居次!高雄市2,129棟、年成長也近7成,臺北市1,441棟年增35.7%,六都2月買賣移轉棟數合計達1萬2,257棟,年增率高達66%!
 
買賣移轉棟數的統計,主要乃反映今年一月的房市交易量,但送到各地地政事務所的移轉登記完成已經是2月了。全臺房屋仲介公司在第一線的房市交易在2月亦隨著1月的回溫而繼續增溫之中!
 
根據四大房仲公司總部的統計,2月全臺房屋交易量比去年同期增加約70%!「黑夜的盡頭就是黎明」,房市觸底反彈跡象明顯!
 
信義房屋分析,此波買氣回流的原因,主要感受到政府不再強力調控房市,並預期市場最壞的時間點已過,近期帶看人數持續增加,預估3月初即將公布的2月移轉棟數,至少有5成以上的成長,房市景氣轉折點呼之欲現。
 
永慶房屋則認為,今年房市利空干擾因素已無,房市回歸供需基本面,年前壓抑的買氣在年後有回暖跡象,帶看量較年前增加約2成左右,民眾看屋積極度增加,北北桃地區因房價明顯修正,房市買氣推升有望。
 
二、「房地合一稅」的威力
房地合一稅強調「重稅」以打擊炒房,於去年1月1日施行,立即使得投資客投機客銷聲匿跡!
 
所得稅法第4–4條規定:
個人及營利事業自中華民國一百零五年一月一日起交易房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地(以下合稱房屋、土地),符合下列情形之一者,其交易所得應依第十四條之四至第十四條之八及第二十四條之五規定課徵所得稅:
(一)、交易之房屋、土地係於一百零三年一月一日之次日以後取得,且持有期間在二年以內。
(二)、交易之房屋、土地係於一百零五年一月一日以後取得。
 
另外,所得稅法第14–4條規定:
(一)、中華民國境內居住之個人:
(1)持有房屋、土地之期間在一年以內者,稅率為百分之四十五。
(2)持有房屋、土地之期間超過一年,未逾二年者,稅率為百分之三十五。
(3)持有房屋、土地之期間超過二年,未逾十年者,稅率為百分之二十。
(4)持有房屋、土地之期間超過十年者,稅率為百分之十五。
(5)因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素,交易持有期間在二年以下之房屋、土地者,稅率為百分之二十。
(6)個人以自有土地與營利事業合作興建房屋,自土地取得之日起算二年內完成並銷售該房屋、土地者,稅率為百分之二十。
(7)符合第四條之五第一項第一款規定之自住房屋、土地,按本項規定計算之餘額超過四百萬元部分,稅率為百分之十。
 
(二)、非中華民國境內居住之個人:
(1)持有房屋、土地之期間在一年以內者,稅率為百分之四十五。
(2)持有房屋、土地之期間超過一年者,稅率為百分之三十五。
以上規定,外國人更是重稅、無優惠,因此,外國人也逃之夭夭,105年為史上外國人在臺灣房市最低房屋交易量。
 
法條之威力,無遠弗屆啊!財政部賦稅署2月22日公布全年個人申報共1萬6,346筆,自繳稅額約新台幣12.4億元,距離當初預估的8,400件、稅收20億元目標,件數雖超標,但稅收卻僅原先預估的6成左右,主因有高達6成6的申報案件都不用繳稅。稅收不如預期,賦稅署表示,主因房地產市場不佳,民眾售出房地後獲利不多或虧損,致65.5%的申報案件無須繳稅;另有不少民眾搶搭舊制末班車,在前年底搶先交易,使去年不動產交易量下滑,可能也是原因之一。賦稅署統計,去年度申報件數共1萬5,044件、1萬6,346筆不動產交易(部分案件屬一件多筆申報),其中有10,706筆因為虧損、或屬出售持有6年以上自用住宅,由於所得未超出400萬元的免稅門檻,不用繳稅,光這些不動產交易就占了65.5%。 其次,持有1年內賣出、適用最高稅率45%的案件,共2,790筆、稅額5.33億元,占總申報筆數近5成、占總稅額的42%;至於適用稅率35%,即持有1年以上、未滿2年賣出的申報案件有1,659筆,占29.4%,總稅額的38%。持有2年內的申報筆數與稅額分占總申報筆數與總稅額的7成9及8成,顯見主要繳稅者仍以持有2年內的短期交易為主,對一般交易案件影響不大。房地合一新制上路後,主張自住條件免稅的65筆資料中,出售利得逾400萬元的有19筆,適用10%稅率。賦稅署認為,應是因贈與或繼承取得,持有時間與前手併計,這些交易案件才落入新制。
 
三、「以房養老」,逐漸受到銀髮族歡迎
由合庫、土銀打頭陣,各銀行相繼投入的「以房養老」業務,截至目前為止,已有合庫、土銀、華銀、一銀、臺企銀、臺銀等六大公股行庫,以及民營銀行中信銀迄今申貸量已上看2,000件,特別是以房養老的資金運用觀念越來越被接受,現在連高資產族也來申辦,可見以房養老對於銀髮族退休生活的財務幫助,已越來越多的認同。例如,合庫內部統計,截至2016年11月底為止,全臺灣已有4件案子,貸款金額超過3,000萬元,介於3,000萬元至4,000萬元之間,若以最高成數7成推算,擔保品本身的價值至少要有約4,500萬元的行情,顯見以房養老市場發展潛力已越來越高。
 
臺北市由於房價為全臺最高,因而貸款戶透過以房養老所能發揮的「所得替代」效果也更顯著,根據合庫銀行截至2016年9月底的統計,目前在全體核貸的433件個案裡,總金額超過3,000萬元的個案已有4件,其中有2件的每月撥貸金額已超過10萬元,貸款戶已因此為退休後所得創造出「倍數」效果。
 
因為臺北市房價極高,以致臺北地區參加「以房養老」的意願最強,目前臺北市佔合庫銀行全部核貸件數已達26%,其中更有一對夫婦以「兩房養老」,名下各一棟房子都拿來申辦,現在兩夫婦合計月領達8萬元,可支配所得也因此更高於原先的退休所得規劃。
根據合庫的最新統計,截至2016年10月底止,合庫以房養老案件位於臺北市26%、新北市19%,而申辦年紀集中於75歲以下,65至75歲的合計達57%,其中, 65歲至70歲的年齡層即高達37%,佔比例最大由此也顯見多數的承辦人都認為要辦就要趁早。
 
(本文刊載於現代地政雜誌專欄)

房地產分析專欄