2017年3月房地產分析---大地春回,搶標土地

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(國立台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、高雄土地標售,建商搶標
房市清淡,房價跌落的當前房市,南部重鎮的高雄建商在大地回春的3月開了第一槍,搶標土地!為黑暗盡頭的黎明劃出了曙光,對房市起了極大的振奮效果!
 
3月15日,高雄市政府釋出13標開發區土地,吸引達50封投標單搶買!最終標脫11標,標脫率達84.6%!高雄市地政局表示,鳳青重劃區及中都重劃區為大熱門,總計2區5標吸引32人搶購,全數標脫,顯見投資人對未來房市的樂觀與信心。
 
釋出標售土地除熱門的鳳青、中都重劃區外,尚有大坪頂1 號及5號道路區段徵收區,高坪2 期區段徵收區等,總底價8.47億元,11標標脫後,共進帳9.22億元,總溢價率8.9%。地政局表示,今年還有3場開發區土地標售,持續推出合適標的。
 
中都重劃區3標土地共10人搶購,以第3標新都段88地號、264.58坪住四建地最熱門,共6人搶標,由鼎宇建設以蔡姓自然人名義得標,得標價約1.69億元,每坪約63.8萬元,溢價6.1%。另2標分別以每坪約56.9萬元、46.5萬元標脫,皆由自然人得標。
 
鳳青重劃區2比住三之一建地則出現22封標單搶購,為大熱門,其中第8標12封招標,第9標10封搶標,溢價率分別為27.6%、26%,由三地建築及光盛營造得標。高雄市地政局表示,這次底價訂定策略成功,以往經驗若太接近市場價格,不易提起投資人興趣,這次「彈性」定價後,成功拉抬買氣。公務員勇於了解房市,作法靈活,也是成功標售的原因。
 
二、桃園是新移民城市
高鐵通車後,從竹北坐高鐵到台北上班只需半小時,因此有所謂「高鐵貴婦」坐高鐵上班,住新竹到台北上班,新竹台北房價天差地遠啊!但是高鐵車資高昂,非一般人所能負擔。
 
桃園坐火車到台北也是半小時,但票價低廉,住桃園到台北上班,房價也是天差地遠!因此台北人逃離高房價移民桃園已成為近幾年的趨勢,乃是不得已的啊!光是去年,桃園人口就增加了八萬多,移民趨勢正在發光發熱!
 
2016年桃園市移入人口領先六都。根據內政部統計,2016年桃園市人口增加19.94%!就業人口近五年來增加了近10%,為六都之冠!老化指數也是六都最低。龐大的就業機會、相對親民的房價吸引大台北地區年輕人口移居,桃園市各區生活機能、交通便利性各區差異不大,因此有無公園、綠地已成購屋的優先選擇,房價1000萬元以內可以買到公園旁住宅,成為桃園市的最大吸引力與房屋賣點。
 
2016年桃園市最受歡迎的「公園住宅」,為中正藝文特區、八德區「八德廣豐公園」、中壢區「中壢光明公園」與「青塘園」,主要客層多來自台北市、新北市「雙北」新婚夫妻或首購族。
 
中正藝文特區周邊一直都是指知名度極高的住宅聚落,已形成藝文及商業中心。中正藝文特區旁邊有展演中心、綠園道綠地,為近幾年桃園市最熱門的休憩地點。
 
若購屋預算不夠,可選擇大業路、大有路一帶購屋,開車到中正藝文特區、虎頭山公園、河濱公園均只需5分鐘,房價比藝文特區低15%至30%,大約750萬元至900萬元就可購入10年內3房大樓,也受到購屋人喜愛。
 
廣豐新天地旁有廣豐公園、大湳公園,未來又有兒童美術館即將開幕,公園首排屋齡5年內新大樓,總價為800萬元至1200萬元。
 
中壢光明公園因臨近高級住宅區海華特區,周邊更有中壢觀光夜市、中央大學附屬高級中學,現更有機場捷運藍線終點站環北(A21)站、中壢市民運動中心,生活機能完善又享有公園優勢,總價800萬元至900萬元可購入屋齡10年內3房大樓。
 
三、老屋重建
3月16日立法院內政委員會初審通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」草案。未來經評估必須重建的卅年以上老屋或危險建築,屋主配合政策申請重建,可享有房屋稅及地價稅減半徵收優惠,屋主需在兩年減半徵收期間內,辦理轉移,減半徵收最多以十年為限,依此草案,屋主總計至多可享十二年減半徵收。
 
危險及老舊建築物重建條例,為行政院所列之本會期優先法案。初審條文明訂,適用對象分為危險建物及老舊建築物(第四條),需限期或強制拆除的房屋;安全性能評估未達最低等級者;經結構安全性能評估,建築物耐震能力未達一定標準,經改善不具效力,且屋齡卅年以上的老屋。
 
初審條文中亦明定,老屋重建需要「全體」土地或建築物所有權人同意。老屋重建將給予適度的建築容積獎勵,但不得超過該建築基地一點三倍的基準容積。內政部次長花敬群表示,若重建案與隔壁鄰地合併,若超過一千平方公尺以上,容積獎勵最高以一千平方公尺為上限,條例施行後三年內申請重建,還能額外獲得建築基地基準容積百分之十的獎勵。
 
初審條文也明定,主管機關得給予重建計畫補助,並可給予重建工程必要的融資貸款信用保證。
 
行政院原認為房屋稅與地價稅可終身減免,或優惠至房屋所有人轉手,但經朝野立委討論後,認為過度優惠,改以十年為限。內政部長葉俊榮表示,以十年為限,已經有考慮原來要優惠的初衷,在這樣的基礎下,能促成法案往前推,是可以接受的方向。
.....................................(本文刊載於現代地政雜誌專欄)

房地產分析專欄