2017年4月房地產分析---低單價低總價年輕人才能負擔

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(國立台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、一字頭房價最受歡迎
當前的房市,需靠自住客撐場,所謂「剛性需求」。然而年輕人購買力不足,常常也需要父母的幫忙。這兩年來房價下跌,買家願意逐步進場,特別是在低總價低價位的地區。
 
南臺灣房價比北台灣房價低許多,特別是一字頭的房價更是受到歡迎。高雄的楠梓高雄大學區域推出許多建案,每坪13萬到15萬吸引了購屋人,銷售很順利。高雄市美術館特區餘屋每坪約24~25萬,五年的中古屋每坪16~18萬吸引了購屋人。
 
北臺灣的一字頭房價也受到歡迎。最近兩年推出百億建案,主打首購市場,銷售受順利。2015年的「信義城」建案,2016年的興富發「翰林小城」,國揚實業「早安國揚」,皆以低價位突破市場不景氣!
 
新北市今年第一季交易量最大的為淡水區,因為平均單價亦跌到一字頭,受到年輕購屋人的熱烈歡迎。
 
10幾年前,筆者考上不動產經紀人的學生到內湖新明路購買「工業住宅」預售屋,每坪20萬初,不大有信心特別請本人陪同到場當顧問,那時房市不景氣,筆者看到了地點並考量建商、代銷的殷實背景後,當場問有無「廣告戶」?現場銷售人員說廣告戶(即犧牲打特價)共有4戶,只剩一戶4樓面對小巷隔鄰大樓每坪18.8萬,內湖「一字頭」!雖然該戶條件較差,本人當場願意訂購!反把我學生嚇了一跳,請來當顧問的老師怎麼自己跳下去買房子了?!還跟我說「老師你以為買房子像買青菜?」勸我要小心啊!
 
是的,買房子有時就像買青菜的快速!隔了幾年,筆者到北京考察房市,晨間打開中央電視台,主播竟播報北京買房搶購,像「買大白菜」!
 
二、100%同意才能拆除危險屋、極老屋?
立法院4月25日三讀通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》,明訂經評估需拆除重建的30年以上老屋,可享1.3倍基準容積或1.15倍原建築容積獎勵;5年內申請者,重建期間免徵地價稅;重建後,地價稅、房屋稅減半徵收2年,若未轉移所有權,房屋稅可再延長10年,最多以12年為限。
 
內政部估計,目前全國卅年以上建築約三百八十萬戶,其中四、五層樓建築約八萬六千棟;公有建築物耐震檢測經驗,約百分之四十耐震係數不足,推估有三萬四千棟四、五層樓建築物有災害風險疑慮。
 
內政部估算,全台三萬四千棟有災害風險疑慮的老屋若能全數重建,粗估將創造二點七兆元的產值,且三年內會看到具體成果。
 
目前國內超過卅年的老舊公寓住宅,普遍都有公設不足、公共空間缺乏等居住品質問題,耐震安全急需補強;透過推動老舊公寓住宅都更,讓更新加速,除了可以創造相當的內需動能,更重要的是徹底改善國人居住品質與安全,這才是這項政策最核心的目的,也是政府當前努力的目標。
 
該法最讓人詬病的則是拆除危樓即老樓重建需要住戶100%的同意,這就難如上登天了。該法明定,危險老舊建築申請重建,起造人應擬具重建計畫書,並取得重建計畫範圍內「全體」土地或建築物所有權人同意。因此專家說,那還不如循舊的「都市更新條例」的多數決管道比較快。然而可多數決的「都市更新條例」卻常卡在釘子戶、拒遷戶,而政府可代遷的公權力卻不彰,當年臺北「文林苑」拆屋的抗爭,都更實施者套死在都更,所謂「今年拆王家,明年拆你家」,被媒體民粹搞成全民皆輸,「都更已死」至今啊!少數都更實施者套死在都更,血本無歸、欲哭無淚啊!
 
而今《都市危險及老舊建築物加速重建條例》住戶同意門檻更提高至100%,匪夷所思啊!這個無效率的政府!因此有專家說該規定乃變相圖利財團所擁有單一的商業大樓,一般危險屋及老屋恐怕較無益啊!那就繼續當老屋吧,直到變成古蹟!
 
三、兩岸房地產學術與實務交流
筆者在4月19日特別安排臺灣許多縣市的不動產仲介公會理事長拜訪考察了北京師範大學珠海分校不動產學院。我的老友北師大不動產學院黃院長及珠海房地產開發協會林會長,親自向臺灣的貴賓考察團簡報了廣東省房地產政策與制度,及珠海經濟特區的當前房地產市場概況。臺灣的大學除了有地政系、不動產系、土地管理系、土地資源系……等,尚無不動產學院。北師大不動產學院共有四個學系:1、房地產開發與管理2、土地資源管理3、城鄉規劃4、環境科學與工程,特別選在珠江三角洲開辦!
 
北師大珠海分校規模超大,比北京的本校大很多。黃院長特別安排了電瓶車給臺灣的參訪貴賓遊覽了整個校園,而能一窺全貌。
 
中國自1991年鄧小平南巡祭出「改革開放」的大旗後,大陸房地產業及各產業風起雲湧,兩岸房地產交流乃日趨加溫與熱絡。鄧小平改革開放觀念的革命性改變,竟然讓30年前的窮國,變成今天的強大富國,專家學者的眼鏡早就碎了滿地了!
..................................(本文刊載於現代地政雜誌專欄)

房地產分析專欄