2021年二月房地產分析-打房火力凶猛

曾文龍
(國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任)
(致理科技大學 曾文龍不動產學院)
 
一、打房一波波
 
內政部聯合地方政府在2020年10月31日出手打炒房,這是有史以來第一次大動作。中央銀行緊接著在12月初祭出新一波選擇性信用管制,立刻在2020年12月、今年元月對發熱發燒的房地產市場引發降溫效果。建築界、房地產界因而明顯調整步伐。另外,因為營建成本不斷高漲,更嚴重的是非常缺乏工人,連台積電都捧著大筆現金把許多營建工人都搶走了!建築業、代銷業賣預售屋雖然很順利,甚至常聽到秒殺,然而能不能如期開工,整個工程可以順利進行,以免延宕受罰,產生消費者的糾紛,已經成了業界的隱憂,非常傷腦筋的事情!
再來就是財政部接續出手打房,於2月20日預告修正「房屋稅條例」規定「住家房屋現值低於10萬元以下免稅條款」限縮,並排除法人適用。個人全國僅限3戶免稅,防堵分割房產避稅,預定7月1日上路。明年2022年5月申報適用,這是行政院「健全房地產市場方案」的短期措施。打房政策有急迫性,因此預告期僅20日,至3月12日截止,期望趕在立法院本會期3讀通過,7月1日起生效。要申報2021年7月到2022年6月的房屋稅時,適用「房屋稅」第15條規定,現行「房屋稅條例」第15條規定,住家房屋現值在10萬元以下免徵房屋稅,導致部分所有權人藉由房產分割為小坪數,讓房屋評定現值低於10萬元,以規避房屋稅負。
財政部官員表示,為避免多房族或包租公、包租婆藉增編房屋門牌號碼,將房產分割為小坪數房屋,使住家用房屋現值低於免稅門檻,以此避稅,因此,修正「房屋稅條例」排除法人適用,換句話說,未來法人即使持有房屋現值低於10萬元門檻,也不具免稅資格。
同時,限制個人戶數。未來每人免稅戶數全國只限三戶,將以身分證統一編號(IDN)歸戶,假設有四戶以上住家房屋現值低於門檻房子,納稅人可自行選擇其中哪三戶適用免稅,其餘哪些要繳稅。
 
二、門牌全都錄,拚7月1日實施,跟個資法有衝突?
 
蔡政府持續火力全攻打炒房,內政部次長花敬群表示,實價登錄2.0「房價揭示到門牌」修法,希望爭取政院同意在7月1日上路。至於房地合一稅部分,財政部課重稅年限愈趨嚴格,將持有1年課45%稅率的年限拉長至2年等,此舉對產業有極大衝擊。
財政部公布「囤房」統計,2020年全國約有48.2萬人擁有非自住房屋,年增2.5萬人,甚至有1,747人擁有10戶以上非自住房屋。財政部非自住房屋定義,排除地下室、停車位等非居住建築、營業用、公益團體使用和自住等。
為遏止炒房,立法院2020年12月三讀通過《平均地權條例》、《地政士法》,及《不動產經紀業管理條例》等修正草案,所謂「實價登錄2.0」,修法重點除房價資訊揭露到門牌、地號,還包括預售屋全面納管且即時申報、增訂主管機關查核權及加重屢不改正罰則、明定不得將預售屋紅單轉售予第三人,以防杜投機炒作。不過,法案通過後,須配合修正相關子法、申報書表及作業系統,並辦理宣導作業,條文明定施行日期將由行政院另行公告。內政部以7月1日為目標,爭取政院同意做為發布實施日期。
前波房巿高點,因房地合一稅上路,冷卻好幾年,投資客投機客銷聲匿跡,在這一波政府打炒房聲中再度修法;修法重點除了年限之外,就是法人和個人稅率的差異。房地合一稅調整可能會影響產業和就業市場,特別是課重稅年限部分;境內法人方面,財政部力主納入範圍,因目前法人短期買賣只課營所稅20%和個人稅率最重45%有極大差異,投機者有套利空間,須修法補漏洞。
財政部將課稅年限朝嚴謹方向調整,原規畫短期買賣課重稅標準趨嚴。修法後,適用稅率45%從持有1年內調整為2年內;課徵35%稅率從持有超過1年到2年間,調整為超過2年最長可達5年間。
觀察市場趨勢,去年央行採取信用管制措施,房市熱度受到打擊而降溫。若是房地合一稅修法太嚴,將嚴重衝擊房市和經濟。
然實價登錄2.0實施後,買賣雙方當更能掌握市場價格。然而如此全都錄,是否違反了「個人資料保護法」?例如「金榜題名」自古以來就是人生大喜事大快樂之一,然而去年考試院即不敢公布錄取者之全名與地址,畏懼違反個資法,打破千年來的習慣。一般人看榜單,很難知道到底誰錄取了!然而房屋所有權地址在哪裡?是否影響到屋主的生命財產安全及隱私?是否有違反個資法的疑慮?
 
三、房地合一稅實施後,夫妻間贈與明顯增加
 
內政部統計資料,贈與登記之數量,連續五年夫妻贈與比例高達29%,佔比較房地合一上路前成長許多,每10件贈與登記中,就有將近3件屬於夫妻間的贈與,而一般贈與的數量與比率則是從房地合一上路後就明顯減少。
夫妻間贈與在2013~2014年間佔比為24%,但從2016年就跳升到29%,並且連續五年都維持在29%左右,夫妻間贈與近五年多維持在每年1.2~1.3萬棟,一般贈與從2014、2015每年4萬餘棟,到房地合一上路後剩下每年約3萬棟左右。
夫妻間贈與常見狀況就是為了節省出售時的土地增值稅,若是屋主已經使用過一生一次的土增稅自用住宅優惠稅率,但配偶並未使用過,且該次交易的土增稅金額較大,就可能將不動產贈與給配偶後出售,利用配偶的土增稅自用住宅優惠稅率10%節稅,尤其在土地公告現值大幅調整後,節稅效應顯著,每年的夫妻贈與移轉穩定維持在1.2~1.3萬棟左右。
若是先生雖用過一生一次自用住宅優惠稅率,但將土地贈與太太後,其土地所有權已移轉,只要太太未曾用過優惠稅率,並符合自用住宅條件,則太太出售土地時就可以享受自用住宅用地稅率10%課徵土地增值稅。
一般的贈與在房地合一上路後,透過不動產節稅功能大不如前,贈與屬於無償行為,稅務機關認定受贈者取得不動產的成本甚低,與市價有明顯差距,因此日後出售不動產將出現可觀的房地合一稅,統計顯示從房地合一上路之後,一般贈與的數量從4萬棟下降到3萬棟,減少趨勢明顯。
 
(本文刊載於現代地政雜誌)
 

房地產分析專欄