2021年8月房地產分析- 農曆鬼月,預售案平穩前進

曾文龍
(國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任)
(台灣不動產物業人力資源協會 理事長)
(致理科技大學 曾文龍不動產學苑)

 

一、  8月房市統計分析

    8月內政部買賣移轉棟數統計,是反映了7月成屋買賣的實況。816都地政局公布,8月建物買賣移轉棟數共計16,748棟,月減4.8%,年減22.8%,除了台南下滑5.4%,其他5都年減幅約19~29%7月的市場二級警戒微解封開始回溫,8月月減4.8%,算是微幅衰退。

    6都8月買賣移轉棟數,台北為1,947棟,月增0.5%,小微幅增加,年減21.4%;新北為4,411棟,月減1.1%,年減22.5%;桃園2,973棟,月減1.3%,年減28.8%。新北、桃園這兩個都市跟7月份比較,微幅小衰退,不再大幅消退。台中2,930棟,月增10.3%,台中的活力非常大,年減29.2%,台南1,874棟,月減26.4%,比上個月衰退幅度較大,年減5.4%;高雄2,613棟,月減12.3%,年減18.8%。今年7月房地合一2.0新制上路,許多屋主為了避開重稅,因此不急著賣房子,影響了買賣移轉棟數。另外,8月大部分都是鬼月,少數民眾會避開交易,目前市場緩慢回溫,在低利息、游資豐沛的氛圍下,地緣性買盤將陸續回籠。

二、形勢比人強,農曆7月有秒殺預售案!

    8月8日為傳統農曆鬼月,開始一直到8月底鬼月才結束,到處鬼影幢幢,是否影響購屋人的心理?這種影響一年比一年降低了,因為人們也發現其實鬼不會害人,根本也看不到鬼長什麼樣子,有一些大樓蓋在墳墓的附近,也都相安無事,安靜得很,房價特別便宜,會害人的、最可怕的反而是人,貌似偽善、人面獸心,人比鬼可怕得多了!第一次買房或換屋都是人生大事,居住者,國家之大事也,要長時間的看屋及討論判斷,才能下決心買房、換房,區區鬼月一個月的影響力已經越來越淡薄了,現代人豈能活在1千年、2千年前的封閉習俗!

    預售屋市場是台灣房市的領頭羊,規模龐大,動作靈活,造起勢來,大批房子都可以秒殺!業者歷經了5月、6月的三級警戒,風聲鶴唳、7月二級警戒等沉悶期,8月把握市場回溫推案的時機,因此8月許多預售案工地,看屋人數與成交戶數都較7月回升,買氣逐步復甦,以北台灣預售屋為例,8月推出案量約660億,比7月大幅成長了約60%!工地案量高達15億以上的就有許多建案。農曆7月鬼月仍然出現秒殺案,板橋「馥華沐白」114戶,推出銷售一空,板橋江翠北側AB區的「馥華沐白」新案一推出,客戶大排長龍,並有警察兩度勸導現場秩序,當天全部完銷,一週後客戶順利完成簽約,激勵了建商、代銷商,例如興富發建設、大陸建設、華固建設……等,在928檔期都將有大案登場,熱鬧可期。

三、結婚率趨低,老人獨居住宅率趨高

     時代變化巨大,台灣30年前,女人到30歲未婚已經非常拉警報了!30歲以上結婚生小孩已是高齡產婦!現代人太晚婚,40歲結婚冒險生小孩的時有所聞,現代年輕男女因為經濟的壓力,不但晚婚,甚至不想婚,先照顧好自己的經濟最重要!房價高漲也買不起房,當啃老族,住在老父母的房子也很好!過一天算一天!社會氛圍如此!內政部統計,今年前8月累計結婚對數為69,461對,跟去年同期,結婚對數相比減少了7,791對,這個都將影響了未來台灣的人口。

而且台灣的人口出生率早就是世界第一低了!去年全年結婚對數比前年減少了約10%,這樣的衰減幅度可能是過去10多年累計下來,才會出現這樣的大幅減少,顯然新冠肺炎也發揮了影響力,讓結婚率減幅創下歷年來最大紀錄!另外今年8月離婚對數,合計為4,115對,8月的結婚對數與離婚對數已經相當,等於家庭數沒有增加,這個也是史上空前的現象!明年農曆虎年到來,受到傳統習俗的影響,為了不想生老虎小孩,明年的結婚對數可能會再降低,台灣人口的未來壓力很大!

    單身年輕人越來越多是不好的現象,影響了國家的人口生產力;另外一個現象則是獨居老人住宅也越來越多,老少皆單身,在台灣的現象恐怕愈來愈大!老人市場,愈來愈大!

    內政部不動產資訊平台公布,「僅老人人口居住宅數」最新統計,今年第2季,全戶都為65歲以上老人的住宅高達62.7萬宅,較10年前33萬宅成長了約100%。僅1名老人獨居的宅數,從10年前22.6萬宅增至47.7萬宅,量增超過100%。「全國獨居老人宅數」占僅「老人獨居宅數」的76%,該統計顯示,住宅人口僅剩老人宅數,桃園、台中、台南、高雄4個直轄市,10年來獨居老人增加的數量比台北市、新北市還要高,顯示了中南部因為就業需求、青年北漂或離家築巢的比例逐漸增加,留下長輩在家鄉獨居的數量愈來愈多。「獨居老人宅數」占「僅老人宅數」桃園在10年來就成長了7.1%,台中成長了6.9%,台南增加了9.2%,高雄增加了6.4%。目前6都「獨居老人宅」的數量以新北市的9.4萬宅最多,占「老人宅」的比例高達78.8%。「獨居老人宅」增幅最多的是台南,10年來增加了9.2%。台北市「獨居老人宅」的增幅最低,10年來增加了2.9%。社會的現象是小家庭盛行,年輕人結婚後都希望有自己的空間,不想跟長輩住在一起。中南部的房價比北部便宜太多,獨立買房成家的門檻容易得多,父母觀念日漸改變,只能樂觀其成,所以獨居老人宅數的占比,今年2011年第2季為68.6%,到了第2季成長到了76%。台北市因為房價太高、物價也高,子女教育費也高,年輕夫妻購屋幾乎不可能,因此留在父母家,三代同堂,爺爺奶奶也幫忙照顧孫子,也是一種樂趣,所以台北的獨居老人宅年增量較緩慢。新北市幅員廣大,散佈四方,許多偏遠地區的老宅屋況也不甚佳,子女也不樂意同住,上班也較不方便,因此老人獨居比例居高不下。(本文刊載於現代地政雜誌)



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