2021年三月房地產分析-政府與房市的角力

曾文龍
(國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任)
(台灣不動產物業 人力資源協會 理事長)
 
一、 公共設施保留地大解編 ,影響房市力量大
 
老百姓的土地被劃為公共設施保留地,將規劃為公園、學校、體育館…等等,這是地主的犧牲,是對社會的貢獻。但是公共設施保留地若一直保留,政府無力徵收無力執行,地主的土地動彈不得,一直被犧牲,這樣的地主算是最倒楣了!民國67年,筆者到高雄賣房子,停留兩年,依稀記得那時高雄政府的熱門規劃是「小坪頂特區」,因此附近賣房子的都以這個題材來大力推銷預售屋。但是這個計畫一直沒有進行。10幾年前,筆者在報紙突然看到中央把這個計畫撤銷,地主的心情又是如何?!
所以公共設施保留地無法進行了,是應該要定期檢討,解編還給老百姓。目前中央正在推動都市計畫公共設施用地專案通盤檢討。例如苗栗縣都市計畫委員會最近審議通過,苗栗縣18個都市計畫區預計將解編204處約93.82公頃公設保留地,以公辦市地重劃方式取得,並開闢92處15.38公頃等公共設施計畫,計畫明年啟動第一個開發案。
全國尚未取得公共設施保留地2萬多公頃,內政部營建署補助縣市政府推動辦理專案通盤檢討,全面檢討變更不必要的公共設施保留地,透過公辦整體開發,取得興闢仍有需要的公共設施用地。地主則可取回建築土地,解編公設保留地。例如苗栗市民族路、國華路口附近的公2公園用地,面積2.34公頃,劃設多年未開闢,現況大都是空地雜草。主管機關因無使用需求,草案擬變更住宅區,還地與民。這是一個遲遲來的正確方向,全國各縣市都有公設保留地。這些解編的土地,對整個房地產市場的未來有重大的影響!
都市計畫法有幾條法條提到公共設施保留地,例如:第48條:依本法指定之公共設施保留地供公用事業設施之用者,由各該事業機構依法予以徵收或購買;其餘由該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所依左列方式取得之:1、徵收。2、區段徵收。3、市地重劃。第 50 條:公共設施保留地在未取得前,得申請為臨時建築使用。前項臨時建築之權利人,經地方政府通知開闢公共設施並限期拆除回復原狀時,應自行無條件拆除;其不自行拆除者,予以強制拆除。都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法,由內政部定之。第 51 條:依本法指定之公共設施保留地,不得為妨礙其指定目的之使用。但得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用。
 
二、房地合一稅?囤房稅?研擬大修法
 
內政部統計,財團及法人囤房現象嚴重,自2020年底止,全國有11.24萬個法人擁有住宅,其中1.34萬個法人擁有4房以上,佔擁屋法人的11.96%,可謂大戶。這些囤房法人手中持有房屋佔7成以上。去年第4季,非不動產及營建工程業法人更有超過5成房屋持有不到1年即出售,囤房投機的速度非常快,顯然不畏「房地合一稅」!
內政部的統計分析:1、自然人擁有多宅的比例並不高,僅佔擁屋自然人的1.46%。2、擁屋法人中有11.96%持有4宅以上,這些囤房法人持有34.08萬宅,佔比73.55%,囤房現象嚴重。3、2019~2020年,擁有多房的法人賣屋數量高於購屋數量。4、2020年第四季,法人房屋持有不到一年就賣掉,比例高達54.51%,短期投機買賣頻繁。
國發會2020年底提出健全房地產市場方案,其中有一項措施即為遏止法人囤房,行政院將提出防止法人炒房的政策。現在行政院、立法院針對房地合一稅大修法以及囤房稅是否提出的議題,正在熱烈討論中!
「房地合一稅2.0版」修正草案本月已送入立法院,預計最快將於4月初排入議題審定,未來是否回溯及日出條款生效日,將是朝野攻防兩大焦點。
對於延長短期持有定義,行政院版草案,個人持有2年內出售課徵45%,持有逾2年、未滿5年課徵35%;此外,境內法人售屋稅率由20%提高為最高45%,且預售屋、特定股權交易也納入課稅。大幅提高了房地合一稅的威力!
以政院版條文來看,剛買房的投資客衝擊最大,原本持有滿2年後出售,稅率僅20%,在2.0版生效後,得持有逾5年以上才能避開重稅;且將預售屋也納入,即使交屋後也要重新計算持有期間,恐得持有7年以上,才可能適用20%稅率,對於高槓桿投資客而言,壓力將加大。至於是否回溯至2016年起取得房地適用?行政院高層日前表示尚未定案。
 
三、豪宅起死回生,順利售出
 
2016年受到房地合一稅正式上路的衝擊,豪宅市場漸趨萎縮,成交量跌落低點,全年成交393筆,平均價約107.1萬。2017年房市場回溫,豪宅成交均價上修每坪110萬以上水平。成交量回升至400筆。隨著近兩年不動產交易市場的復甦,台北市豪宅交易量大幅增加,依據時價登錄資料,近五年台北豪宅交易量已然脫離谷底,一路攀升,去年交易量突破521筆,相較於2016年的最低點已成長達32.6%。不過每坪成交單價則未隨交易量提高,均價在112.2萬,與2016年相比僅略漲4.8%。
台北市近五年豪宅交易,全年交易量2016年393筆、2017年434筆、2018年436筆、2019年454筆,2020年市場加熱,豪宅市場熱絡,成交521筆!交易最多的中山區五年中有四年奪冠。
2016年最高成交單價是松濤苑270萬/坪。2017年勤美璞真270.9萬/坪。2018年元利信義聯勤299.0萬/坪。2019年西華富邦264.0萬/坪。2020年元利信義聯勤260.3萬/坪。均價2016年107.1萬/坪。2017年112.9萬/坪。2018年113.0萬/坪。2019年
116.1萬/坪。2020年112.2萬/坪。
今年政府持續打房,央行3月18日第二波打房政策擬將高價住宅貸款最高成數由60%下修至55%。而已擁有3戶以上房貸者則為40%。法人持有申請貸款僅為40%,且無寬限期,將影響資金不寬裕或欲以公司名義行資產配置的企業購屋意願降低。
 
(本文刊載於現代地政雜誌)

房地產分析專欄